Xung đột bất động sản ngày càng gay gắt: Để dân tự xử?

Bùng nổ tranh chấp, kiện cáo

GS. Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng bộ TNMT đã liệt kê hàng loạt tranh chấp đã diễn ra trên thị trường bất động sản (BĐS) thời gian qua tại Hội thảo giải pháp quản lý rủi ro, giải quyết xung đột trong thị trường BĐS. Cụ thể, tranh chấp nảy lửa về cách tính diện tích căn hộ diễn ra giữa khách mua với Tập đoàn Nam Cường tại dự án Lê Văn Lương Residential, Hà Đông, tại dự án Đại Thanh do Doanh nghiệp tư nhân số 1 Điện Biên làm chủ đầu tư; sở hữu chung - riêng, phí dịch vụ tại dự án của Bitexco, chung cư cao cấp The Mannor); Keangnam, chiếm dụng vốn của khách hàng, bán nhà khi dự án chưa đủ thủ tục pháp lý (chung cư B5 Cầu Diễn, 409 Lĩnh Nam)…

Theo GS. Ðặng Hùng Võ, nguyên nhân phát sinh các tranh chấp do thị trường BÐS Việt Nam phát triển quá nóng trong thời gian qua, mang lại lợi nhuận cao trong một thời gian ngắn. Hơn nữa, một bộ phận chủ đầu tư dự án và người tiêu dùng chưa có tính chuyên nghiệp, chỉ nhìn thấy lợi trước mắt, một số khách hàng ham lợi, chạy theo tâm lý đám đông khi thị trường nóng nhưng lại co cụm, bất hợp tác với chủ đầu tư trong việc thực hiện hợp đồng hoặc giải quyết các khó khăn vướng mắc trong quá trình thực hiện hợp đồng khi thị trường trầm lắng như hiện nay.

Cùng với đó, chưa có Luật Chung cư, pháp luật còn thiếu các quy định về quản lý giao dịch BÐS hình thành trong tương lai, quản lý rủi ro chưa đúng cách, quy định chưa rõ ràng về không gian, ban quản lý chung cư, dịch vụ. Hợp đồng, thỏa thuận giữa chủ đầu tư dự án và khách hàng mang tính áp đặt do chủ đầu tư đơn phương đưa ra, thiếu các quy định bảo vệ quyền lợi cho khách hàng, thiếu sự giám sát của cơ quan chức năng.

Theo Luật sư Phan Vũ Anh, Nguyên Giám đốc Ban đối ngoại, Pháp chế, Tổng Công ty Vinaconex: "Khi thiết lập dự án, chủ đầu tư bao giờ cũng nghiên cứu, tìm luật sư, tính toán để có được lợi ích về mình. Cụ thể, khi thiết lập hợp đồng mua bán nhà, bao giờ chủ đầu tư cũng soạn trước hợp đồng mẫu. Hợp đồng này có thể do chủ đầu tư đơn phương đưa ra, có thể do chủ đầu tư thuê luật sư soạn và đưa vào đó những nội dung có lợi cho chủ đầu tư hơn là khách hàng". 

"Khi giao dịch mua bán, những khách hàng hiểu luật, có những khách hàng chỉ nắm sơ sơ nên không biết rằng những điều khoản trong hợp đồng có nhiều điểm chưa được hợp lý. Các yêu cầu sửa đổi hợp đồng của khách hàng đều không được chủ đầu tư chấp nhận, vì vậy dẫn đến trường hợp nhiều khách hàng “nhắm mắt ký bừa” nên dẫn đến hậu quả nhiều rủi ro sau khi hợp đồng được ký".

Cơ quan quản lý thờ ơ, dân tự xử?

Việc giải quyết hàng loạt tranh chấp hiện nay, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng rất khó khăn khi thiếu cơ sở pháp lý cho giải quyết tranh chấp, chế tài xử phạt vi phạm chưa đủ sức răn đe; hợp đồng, thỏa thuận ký giữa các bên thường không chặt chẽ và có nhiều khoảng trống trong đó thiếu quy định ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư (đặc biệt đối với các hợp đồng chủ đầu tư áp đặt mẫu hợp đồng đối với khách hàng). Đặc biệt, sự vào cuộc của các cơ quan quản lý nhà nước còn chưa quyết liệt, chưa đồng bộ và thiếu sự phối hợp giữa các cơ quan, tòa án chưa tham gia có hiệu quả.

Hiến kế giải quyết các tranh chấp, GS Võ đưa ra cần giải quyết tranh chấp thông qua hòa giải, thương

lượng và cùng chia sẻ khó khăn thông qua các tổ chức xã hội, hiệp hội nghề nghiệp với sự giám sát của các cơ quan quản lý nhà nước, giải quyết bằng trọng tài hoặc tòa án trên cơ sở các căn cứ đã thỏa thuận của các bên về giải quyết tranh chấp trong thỏa thuận hoặc hợp đồng khi không thể giải quyết được thông qua thương lượng, hòa giải.

Thương lượng hòa giải, qua tòa án và giải quyết tranh chấp tại trọng tài cũng là cách mà luật sư Đào Ngọc Chuyền đưa ra để giải quyết xung đột. Tuy nhiên, Luật sư cũng nhấn mạnh: “Đại bộ phận tranh chấp dân sự, thương mại đang lựa chọn phương thức qua tòa án, nhưng có lẽ một phần do thói quen; còn kết quả của quá trình tố tụng thực tế trong một số vụ cũng đã làm cho các bên khá mệt mỏi vì thời gian kéo dài với 2 cấp xét xử chính thức kèm theo thời hạn khiếu nại 3 năm đối với bản án có hiệu lực pháp luật…”

Khi thị trường BĐS khó khăn như hiện nay, nhiều chủ đầu tư đang tràn trong nợ nần, một số đã bỏ trốn thì theo Luật sư Phan Vũ Anh, nhà nước phải tác động cho người mua nhà yên tâm, đồng thời tạo cơ chế cho ngân hàng đổ vốn vào triển khai dự án.

“Trong lúc này, việc hoàn thiện cơ chế pháp lý, minh bạch thông tin là rất cần thiết. Đồng thời cần sự tham gia của các cơ quan quản lý nhà nước trong quá trình tiền tranh chấp, tức giải quyết trước khi tranh chấp xảy ra. Việc này có thể hạn chế được hàng trăm tranh chấp hình thành trong tương lai” – Ls Phan Vũ Anh nói.

Luật sư Trần Hữu Huỳnh, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam cho rằng: thị trường BĐS sẽ còn tiếp diễn, xung đột sẽ ngày càng gay gắt nếu không có sự can thiệp kịp thời của cơ quan quản lý nhà nước và sự thực hiện nghiêm túc của các cơ quan liên quan.