"Giải quyết hàng tồn kho BĐS phụ thuộc vào thu nhập của người dân"

 

 

TS. Phạm Sỹ Liêm: Nếu như chúng ta thật sự quyết tâm và có chính sách đúng đắn và quyết liệt thì không có gì là không làm được, không hoàn thành được trong năm nay thì cũng năm sau. Nhưng như chúng ta thấy, chính sách thì có nhưng chưa hiệu quả, cả hệ thống chưa thực sự quyết tâm, còn nhiều vấn đề bất cập ở đây.

 

Cách đây vài năm xu hướng giảm giá BĐS diễn ra ở nhiều địa phương vốn có thị trường sôi động trước đây, nhất là Hà Nội và TP HCM, với mức giảm bắt đầu từ 20% và tăng dần đến 50%. Sự sụt giảm này làm cho niềm tin vào khả năng sinh lợi của BĐS cũng sụt giảm, khiến giao dịch trên thị trường này ngày càng ít đi, giao dịch kém tác động trở lại càng khiến nhà đầu tư e ngại. Chính điều này gây khó khăn cho việc giải quyết bài toán vốn đầu tư vào BĐS, vì thế tồn kho BĐS ngày càng nhiều.

 

Một vấn đề khác cần nói tới là bất động sản tồn kho hầu hết được hình thành trong thời kỳ sốt giá, chủ yếu là các BĐS giá cao đáp ứng cho nhu cầu đầu cơ chứ không đáp ứng cho nhu cầu ở của người lao động. Đến nay, cầu do đầu cơ không còn nữa, cầu nhà ở thực thì không có khả năng thanh toán. Cung thừa, cầu cao; nhưng cung cầu không gặp nhau. Theo tôi, đây chính là bi kịch của thị trường BĐS hiện tại.

 

Trước đây, chúng ta vẫn chưa coi đây là vấn đề nghiêm trọng mà chỉ đơn giản nhìn nó như là điểm nghẽn của thị trường BĐS. Gần đây, vấn đề giải quyết BĐS tồn đọng mới được coi là nghiêm trọng, thậm chí đã làm nóng tại kỳ họp Quốc hội cuối năm, bởi đây không còn là chuyện riêng của thị trường BĐS, mà nó còn tác động tiêu cực vào thị trường tiền tệ, tài chính. Đó là những thách thức lớn mà thị trường BĐS năm 2014 còn phải đối diện.

 

 

TS. Phạm Sỹ Liêm: Tuy năm 2013 có nhiều chuyển biến tích cực trên thị trường BĐS, nhưng xu hướng này vẫn còn nhiều khó khăn trong năm 2014 chưa lường trước được. Mặc dù vừa qua Bộ Xây dựng cũng đã đề xuất một loạt các giải pháp để hỗ trợ cho việc giải phóng lượng hàng này như cho phép chia nhỏ căn hộ, mua lại hàng tồn kho để phục vụ tái định cư. Tuy nhiên, với đặc thù của hàng tồn kho hiện nay là diện tích lớn, thuộc dòng trung và cao cấp nên việc giải phóng hàng và tạo tính thanh khoản cho nhóm hàng này là điều không hề dễ vào lúc này.

 

Trong khi đó tốc độ tăng trưởng tín dụng còn chậm, việc giải ngân gói tín dụng 30 nghìn tỷ của Chính phủ vẫn ách tắc khiến dòng vốn này chưa thực sự tác động mạnh đến thị trường như kỳ vọng ban đầu của người mua nhà.

 

 

Năm 2014 sẽ vẫn là một năm sàng lọc thực sự đối với các doanh nghiệp và dự án. Chỉ những chủ đầu tư nào có năng lực tài chính, có uy tín trên thị trường mới được người tiêu dùng gửi gắm niềm tin. Còn những chủ đầu tư làm ăn chụp giật chắc chắn sẽ không còn đất sống.

 

 

TS. Phạm Sỹ Liêm: Thị trường BĐS 2014 sẽ không thay đổi nhiều so với 2013, vì như tôi nói ở trên là mối liên kết giữa yếu tố giá so với thu nhập người dân vẫn chưa có sự đột biến. Giá BĐS hiện nay vẫn rất cao, diện tích lớn, dành cho những người có nhiều tiền. Lượng BĐS còn tồn nhiều, chủ yếu là phân khúc nhà ở cao cấp, biệt thự. Đây là loại sản phẩm rất khó tiêu thụ vì nó không phù hợp với nhu cầu hiện nay của thị trường. Hiện thu nhập bình quân của người dân Việt Nam vẫn ở mức thấp và chưa có dấu hiệu cho thấy sự đột biến. Trong khi đó, về giá BĐS, các chủ đầu tư thì kêu đã chạm đáy rồi không thể giảm hơn được nữa. 

 

BĐS là một phân khúc rất quan trọng đối với nền kinh tế vì lượng tiền chôn ở đây rất lớn. Chỉ khi nào giá bán BĐS và thu nhập người dân tiến gần đến nhau thì nó mới có sự khởi động, còn không thì dù có làm gì hay cố gắng bao nhiêu nữa thì thị trường vẫn sẽ ì ạch và sẽ phải chờ thêm một động thái mới. 

 

Thị trường BĐS sẽ vẫn khó khăn, nhưng cơ hội đã và đang thực sự mở ra đối với những chủ đầu tư nói thật, làm thật, và xây dựng những dự án thật. Dòng tiền tích trữ trong dân cư vẫn còn rất lớn, vấn đề là doanh nghiệp BĐS làm sao tạo được niềm tin để người dân “móc hầu bao”.