Có nên dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản?

Nhiều chuyên gia cho rằng chỉ nên sử dụng đòn bẩy tài chính nếu bất động sản đó thu được từ cho thuê hoặc có lời, trả được tiền lãi ngân hàng.

Đầu tư bất động sản (BĐS), theo các chuyên gia, là luôn luôn có lời. Có thể thị trường trồi sụt trong một thời gian ngắn rồi lại hồi phục, bởi thị trường BĐS luôn song hành với sự thăng trầm của kinh tế vĩ mô. Tuy nhiên, có nên dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư BĐS không vẫn còn nhiều ý kiến trái chiều.

Đầu tư vào phân khúc nào?

Trong bối cảnh kinh tế vĩ mô nói chung và thị trường BĐS nói riêng đang gặp những khó khăn, các dòng tiền đầu tư cũng loay hoay tìm kênh trú ẩn. Nhiều chuyên gia vẫn cho rằng, xét về triển vọng, BĐS vẫn là kênh trú ẩn an toàn. Tuy nhiên, thị trường BĐS có nhiều phân khúc, nên đầu tư phân khúc nào?

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐSViệt Nam, để đầu tư BĐS, quan trọng là nhà đầu tư có bao nhiêu tiền. Nếu có ít tiền thì nên đầu tư vào ngân hàng vì an toàn và vẫn sinh lợi, nếu có nhiều tiền hơn thì nhà đầu tư có thể xem xét đến nhiều kênh hơn như vàng, chứng khoán. Còn thực sự có nhiều tiền thì mới nên đầu tư vào BĐS.

Lý giải cho điều này, ông Đính cho rằng, BĐS vẫn là kênh đầu tư sinh lợi tốt nhất, an toàn nhất và có dư địa lớn nhất. Về yếu tố sinh lợi thông qua giá trị, trong mọi thời kỳ, BĐS vẫn tăng đều, bình quân từ 5-7%. Ngoài ra, BĐS còn có khả năng sinh lợi khi khai thác kinh doanh để gia tăng thêm lãi.

Còn theo ông Nguyễn Đức Hưởng, nguyên Chủ tịch HĐQT LienVietPostBank, với nhà đầu tư cá nhân, dù ít tiền hay nhiều tiền vẫn nên đầu tư vào đất. Tuy nhiên, đất cần phải có đầy đủ hồ sơ pháp lý.

Về vấn đề nên đầu tư phân khúc BĐS nào, ông Đính chia sẻ: giá BĐS ở Việt Nam nhìn chung vẫn đang ở mức rất thấp. Đặc biệt, BĐS ở những khu vực mới phát triển, và đất nền là phân khúc mà nhà đầu tư có thể xem xét đầu tư. Trong khi BĐS nghỉ dưỡng là phân khúc có lợi thế, dư địa lớn để phát triển.

“Chúng tôi cho rằng, trong 5, 10 năm nữa, du lịch Việt Nam sẽ trở nên cạnh tranh và thu hút tầm cỡ thế giới. Trên thực tế, chúng tôi ghi nhận BĐS nghỉ dưỡng ở thời điểm hiện tại bị ảnh hưởng lớn bởi Covid-19 nhưng vẫn nhận được quan tâm rất lớn của các nhà đầu tư”, đại diện Hội Môi giới BĐS Việt Nam nhận định.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch Think Big Group và Lộc Sơn Hà cho rằng, thời điểm hiện tại, giáBĐS nghỉ dưỡng đang rẻ hơn, lãi suất thấp. Tuy nhiên, do tâm lý lo ngại dịch nên nhiều người e dè, nhưng nếu một vài năm nữa không có giá rẻ như hiện nay.

Tỷ lệ vay không nên quá cao

Có nên dùng đòn bẩy tài chính đầu tư BĐS không? Đây là câu hỏi mà nhiều nhà đầu tư và khách hàng quan tâm trong bối cảnh dịch Covid-19 vẫn có diễn biến phức tạp, thị trường nhà cho thuê vẫn ảm đạm, nhiều giao dịch mua bán nhà đất tạm hoãn, nhiều sản phẩm chưa được ra hàng và ngân hàng đang hạ lãi suất cho vay.

Ông Nguyễn Mạnh Hà cho rằng, thực tế những con số thống kê về hoạt động của thị trường BĐS hiện nay chủ yếu từ chủ đầu tư, tức là nguồn sơ cấp, trong khi thị trường thứ cấp mua đi bán lại vẫn sôi động.

“Cho nên khủng hoảng của thị trường BĐS ở đây vẫn là do nguồn cung, không phải chủ đầu tư nào cũng có dự án tốt để bán ra thị trường, nhưng nếu có dự án tốt, pháp lý rõ ràng thì khả năng hấp thụ vẫn cao”, ông Hà nói.

Liên quan đến lãi suất và vay vốn đầu tư, tiêu dùng BĐS, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia tài chính - ngân hàng cho biết, lãi suất đi vay để mua nhà hiện nay tương đối hấp dẫn. Nhiều ngân hàng tung ra các gói cho vay hấp dẫn với kỳ hạn 9 năm trở xuống với lãi suất chỉ từ 7-9%/năm.

“Về đòn bẩy tài chính, chúng ta có thể chấp nhận nhưng không nên quá cao, khoản vay chỉ nên chiếm 30-35% giá trị khoản đầu tư là hợp lý”, ông Lực nhấn mạnh.

Trong khi đó, từng có nhiều năm làm ở ngành ngân hàng, ông Nguyễn Đức Hưởngkhông khuyên dùng đòn bẩy và cũng không nói tỷ lệ bao nhiêu là hợp lý. Tuy nhiên, ông Hưởng nói: "Nếu BĐS đó cho thuê thu được trả được tiền lãi ngân hàng và dư ra một chút thì tại sao không!".

“Nếu mà khuyên bao nhiêu phần trăm cho vừa, thì nên khoảng 40% đổ lại. Còn làm kinh doanh thì bao nhiêu chúng ta cũng “chơi” được, chịu được là “chơi”. Còn ngân hàng cho vay thì 30% có khi không cho vay, nhưng với người khác 70% cũng cho vay, bởi người đó có nguồn thu bù lại. Chúng ta phải biết sợ rủi ro, nhưng quản trị được rủi ro thì siêu lợi nhuận”, ông Hưởng nhấn mạnh.

Ở góc nhìn chuyên gia BĐS, ông Nguyên Văn Đính khuyến nghị: “Nếu ít tiền và phải sử dụng đòn bẩy tài chính thì tôi khuyên là chưa nên tham gia, vì chúng ta chưa thể biết tình hình Covid đến khi nào được kiểm soát”.