Covid-19 và phép thử thị trường bất động sản

Liệu Covid-19 có làm thị trường BĐS bớt "nóng"? (Ảnh: Int).

Thị trường bất động sản (BĐS) đã trải qua nhiều giai đoạn thăng trầm trong 10 năm qua, giai đoạn 2014-2019 là thời kỳ phát triển “rực rỡ” nhất, với hàng loạt dự án nhà ở, văn phòng, nghỉ dưỡng, trung tâm thương mại… ra đời và tính thanh khoản cũng cực cao. Đại dịch Covid-19 ập đến, một mặt gây thiệt hại không nhỏ cho nền kinh tế, nhưng đại dịch này lại là “liều thuốc” hữu hiệu giảm nhiệt cho thị trường BĐS vốn đang rất nóng.

Toàn thị trường nóng

Nhớ lại thị trường BĐS giai đoạn 2014-2019, anh Thanh Tùng, giám đốc một sàn giao dịch BĐS tại quận Nam Từ Liêm (Hà Nội) không khỏi nuối tiếc, khi anh bán một số dự án nhà ở và nghỉ dưỡng cho các Tập đoàn BĐS. Anh Tùng kể, các dự án trên đường Hồ Tùng Mậu (Cầu Giấy), Mỹ Đình (Nam Từ Liêm) ra đến đâu hết đến đó. Không còn hàng, nhiều người sẵn sàng trả chênh từ 100-200 triệu đồng/căn hộ chung cư.

Thị trường BĐS như lên “cơn đồng” không chỉ ở các thành phố lớn mà cả ở các tỉnh. Nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ cũng “ôm” được khá nhiều tiền nhờ đất nền các tỉnh lên giá.

Đồng thời, những người quan tâm đến BĐS cũng chứng kiến sự bùng nổ ở các phân khúc BĐS cao cấp và BĐS du lịch nghỉ dưỡng. Trong đó, ấn tượng nhất là phân khúc BĐS du lịch nghỉ dưỡng, ngôi nhà thứ hai, tạo ra một diện mạo hoàn toàn mới cho các tỉnh thành có vị trí địa lý và thiên nhiên ưu đãi như Bà Rịa - Vũng Tàu, Phú Quốc, Đà Nẵng, Thanh Hóa, Quảng Ninh, Hải Phòng...

Ngay đầu năm 2020, một số cơn sốt đất diễn ra tại ven đô Hà Nội, ven đô TP. HCM khiến chính quyền địa phương vào cuộc dập các cơn sốt đó.

Một số chuyên gia cho rằng, thời gian đó gần như không có kênh đầu tư nào có thể cạnh tranh lại với lĩnh vực tư BĐS. Mặc dù thị trường có những chu kỳ tăng giảm, sau những đợt tăng mạnh thì có giai đoạn giá đi ngang, thậm chí suy giảm, nhưng rồi tiếp tục tăng lại. Có nhiều giai đoạn giá nhà đất tăng vài chục phần trăm một năm, kéo dài vài năm.

Chính điều này đã khiến cho việc mua BĐS để dành trở thành kênh đầu tư hấp dẫn và được ưa chuộng nhất tại Việt Nam, đối với cả người có tiền cũng như người không có tiền.

Tuy nhiên, xét ở góc độ tiêu cực thì việc thị trường BĐS phát triển quá nóng có thể dẫn tới một số hệ luỵ như mất cân bằng nguồn vốn. Tức là vốn dồn vào bất động sản chiếm tỷ lệ lớn, trong khi vốn vào các ngành nghề khác thu hẹp lại. Về lâu dài sẽ kìm hãm sự phát triển kĩnh tế bền vững.

Có dập tắt được nóng?

Theo TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, thị trường BĐS bắt đầu có dấu hiệu bất ổn từ quý IV/2019, đặc biệt là mảng BĐS du lịch nghỉ dưỡng, hàng hoá làm ra không tiêu thụ được. Điều này thể hiện ở mặt bằng giá quá cao do tăng trưởng liên tục trong nhiều năm, giao dịch chững lại. Đại dịch Covid-19 là tác động cuối cùng để chấm dứt cơn sốt kéo dài nhiều năm.

Các số liệu cho thấy, số lượng BĐS du lịch bán ra trong năm 2020 chỉ bằng 5% của năm 2018 và 2019. Trong khi đó, nguồn vốn các chủ đầu tư đổ vào các dự án này không phải là nhỏ, trong tương lai có thể trở thành nợ xấu.

Đây là hậu quả của việc chạy đua phát triển nóng của nhiều năm trước. Nhiều dự án được xây dựng ở những khu vực chưa hội đủ các điều kiện phát triển hoặc số lượng hàng hóa làm ra quá nhiều so với nhu cầu.

Bên cạnh đó, khi đưa vào khai thác, hiệu quả kinh tế mang lại không đủ để nhà đầu tư chia sẻ với khách hàng đã mua BĐS du lịch như đã cam kết lúc bán hàng. Niềm tin bị phá vỡ, cộng với hành lang pháp lý cho loại hình này còn nhiều vướng mắc khiến cho những khách hàng tiềm năng quay lưng với BĐS du lịch.

Cùng góc nhìn trên, bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc công ty JLL Hà Nội nhìn nhận, thị trường BĐS thời gian qua đã trải qua nhiều cung bậc “cảm xúc”, hết lạnh, rồi nóng. Có những thời điểm, BĐS du lịch nghỉ dưỡng trở thành “hội chứng” đầu tư, khi nhà nhà đổ xô đi đầu tư loại hình này, dẫn đến phát triển quá nóng. Đại dịch Covid-19 như một “gáo nước lạnh” dội vào thị trường đang nóng.

Một số chuyên gia cũng cho rằng, đại dịch Covid-19 như một phép thử thị trường, phép thử cho doanh nghiệp. Doanh nghiệp nào có uy tín vẫn giữ được “phong độ”, còn doanh nghiệp nào yếu kém dịp này sẽ bị thanh loại.

Trước sự suy giảm của thị trường BĐS, dư luận lo ngại về cuộc khủng hoảng sắp diễn ra. Tuy nhiên, TS. Đinh Thế Hiển đánh giá, thị trường BĐS hiện nay an toàn hơn nhiều. Nguyên nhân là Chính phủ đã có lộ trình kiểm soát nguồn vốn đổ vào thị trường BĐS từ nhiều năm trước nên sẽ không có chuyện các ngân hàng đứng sau dự án hay sử dụng vốn huy động để tài trợ cho các dự án BĐS nội bộ.

Nhận định về thị trường BĐS năm 2021, TS. Đinh Thế Hiển cho rằng, thị trường hiện nay mới chỉ là giai đoạn đầu của thời kỳ khó khăn, và có thể kéo dài nhiều năm nữa.

Những nhà đầu tư BĐS bằng vốn tự có sẽ không bị tác động nhiều, những nhà đầu tư bằng vốn vay sẽ gặp khó khăn khi BĐS không tăng giá, trong khi họ phải gánh gồng trả lãi vay hàng tháng.

Còn bà Nguyễn Hồng Vân vẫn lạc quan về thị trường 2021, bởi lý do Việt Nam có nhiều điều kiện thuận lợi cho phát triển BĐS như dân số trẻ, dư địa còn lớn, nhiều nhà đầu tư nước ngoài vẫn quan tâm tới Việt Nam, nhất là ở loại hình BĐS nghỉ dưỡng…