Nguyên nhân nào khiến thị trường văn phòng cho thuê tại Việt Nam hấp dẫn trong mắt nhà đầu tư ngoại?

Thị trường văn phòng tại Việt Nam là thị trường thuộc về chủ nhà/ chủ đầu tư, trong đó Hà Nội là một trong hai đại diện điển hình với thị trường văn phòng năng động nhất. Nhu cầu cao và diện tích trống hạn chế là động lực giúp chủ nhà/ chủ đầu tư tăng giá thuê văn phòng liên tục trong những năm qua. Theo dữ liệu của Savills Việt Nam năm 2020, trong giai đoạn dịch bệnh, văn phòng tại thị trường Hà Nội duy trì nguồn cầu ổn định cho dù các loại hình bất động sản khác chứng kiến sự suy giảm đáng kể.

Thị trường văn phòng cho thuê tại Việt Nam - miếng bánh hấp dẫn trong mắt nhà đầu tư ngoại

Trong 3 quý đầu năm, GDP Hà Nội tăng 3,3% theo năm trong khi GDP cả nước tăng 2,1% theo năm. Theo Ngân hàng Phát triển Châu Á, năm 2020, GDP Việt Nam sẽ tăng 1,8%, khi hầu hết các quốc gia Đông Nam Á khác sẽ suy giảm. Với mức dự kiến 6,3% vào năm 2021, Việt Nam vẫn sẽ là một trong những quốc gia có tăng trưởng kinh tế mạnh nhất Đông Nam Á. Nhiều hiệp định thương mại tự do sẽ tác động đến hoạt động thị trường nhờ các cam kết thuế quan, cạnh tranh nâng cao, nguồn vốn FDI mạnh mẽ và tăng trưởng kinh tế nói chung. Việt Nam tiếp tục hưởng lợi từ căng thẳng thương mại Mỹ - Trung khi ngày càng nhiều các công ty đa quốc gia xem xét chuyển sang.

Thị trường văn phòng cho thuê tại Việt Nam - miếng bánh hấp dẫn trong mắt nhà đầu tư ngoại.

Có những yếu tố cốt lõi khiến các nhà đầu tư nước ngoài lựa chọn văn phòng là một trong những phân khúc quan trọng nhất để đầu tư tại thị trường bất động sản Việt Nam:

- Thứ nhất, dòng vốn FDI vào Việt Nam tăng tỷ lệ thuận với nhu cầu tìm kiếm văn phòng của các doanh nghiệp FDI.Các nhà đầu tư nước ngoài có nhiềuthế mạnh trong việc phát triển tòa nhàvăn phòng theo tiêu chuẩn quốc tế, đáp ứng yêu cầu sử dụng của các khách thuê nước ngoài và có lượng khách đầu ra nhất định khi tòa nhà đi vào hoạt động. So với phân khúc khách sạn hay nhà ở, thị trường văn phòng mang lại dòng tiền đều cho chủ đầu tư/ chủ nhà khi hợp đồng thuê của khách thường kéo dài từ 3 đến 5 năm. Bên cạnh đó, thị trường văn phòng tại các thành phố lớn như Hà Nội luôn duy trì tỷ lệ lấp đầy ở mức cao trên 90% trong suốt 5 năm qua.

- Thứ hai,về mặt tài chính, lợi nhuận từ kinh doanh của các tòa văn phòng cũng là yếu tố hấp dẫn các nhà đầu tư. Lợi nhuận gộp từ hoạt động kinh doanh (Gross Operating Profit margin – GOP margin) dao động trong khoảng 25-30% cho phân khúc khách sạn 5 sao và đạt 40-50% đối với khách sạn 3-4 sao. Trong khi đó, phân khúc văn phòng có thể đạt lợinhuận gộplên đến 70-80%. Điều này cho thấy, việc đầu tư vào các tòa nhà văn phòng đạthiệu quả hơn nhiều so với các dự án nhà ở và khách sạn.Tỉ suất vốn hóa cho văn phòng hạng A tại Hà Nội hiện đang ở mức 6-7%.

Nguồn cầu cao bất chấp đại dịch, Hà Nội vẫn là thị trường thu hút sự chú ý của nhiều nhà đầu tư Châu Á

So về mặt bằng giá thuê, thị trường văn phòng Hà Nội đang thấp hơn so với Thành phố Hồ Chí Minh. Tại các khu vực trung tâm, giá thuê của văn phòng hạng A ở Thành phố Hồ Chí Minh có thể lên đến 55 - 60 USD/m2 trong khi giá chỉ dao động ở mức 40 - 43 USD/m2 tại Hà Nội.Điều này khiến các nhà đầu tư kỳ vọng vào thị trường văn phòng Hà Nội có thể sớm bắt kịp với thị trường Thành phố Hồ Chí Minh về giá thuê. Về tỉ lệ lấp đầy, nhìn chung cả thị trường không bị ảnh hưởng quá nhiều. Ngay cả trong giai đoạn COVID-19, vẫn có những giao dịch với giá trị không hề thấp hơn so với thời điểm trước dịch bệnh

So với các thành phố trong khu vực phải chứng kiến công suất thuê giảm mạnh, Hà Nội vẫn là thị trường hấp dẫn và ổn định. Trong ASEAN, công suất thuê của thị trường văn phòng Hà Nội chỉ giảm 1% so với năm ngoái, đạt mức 94%, đứng sau Singapore và Thành phố Hồ Chí Minh. Điều này cho thấy tiềm năng phục hồi mạnh mẽ của thị trường sau đại dịch

Đến năm 2022, khoảng 192.000 m2 từ 17 dự án sẽ gia nhập thị trường Hà Nội, với phần lớn nguồn cung thuộc hạng A nằm ở khu vực nội thành. Các dự án đáng chú ý bao gồm Century Tower (Q4/2020), Vinfast Tower và BRG Grand Plaza (2021) và Lotte Mall Hà Nội (2022). Ngày càng có nhiều diện tích văn phòng tại khối đế các tòa chung cư. Nguồn cung tương lai đáng kể có thể khiến công suất thuê trung bình giảm đi trong hai năm tới. Về lâu dài, các chủ đầu tư văn phòng sẽ cần nâng cao các tiêu chuẩn về sức khỏe, an toàn và cách thức vận hành. Sự năng động trong quản lý dự án và hiệu quả trong thiết kế xanh sẽ là hai yếu tố thành công dễ dàng.