Đầu tư đất nền và quy luật 10 năm tăng gấp 3 lần

Không phải đầu tư đất nền khi nào cũng trúng, bởi điều này còn phụ thuộc vào sự phát triển của khu vực đó.

Câu chuyện này đã trải nghiệm qua thực tiễn từ đầu những năm 2010 cho đến tận bây giờ, nhiều nhà đầu tư vẫn còn chôn vốn vào các dự án đô thị đình đám một thời.

Nhà đầu tư vẫn chôn vốn

Anh Nguyễn Dương Ngọc và chị Đỗ Thuý Hà ở quận Nam Từ Liêm, Hà Nội là một ví dụ. Năm 2010 khi thời điểm thị trường BĐS cả nước đang rơi vào khủng hoảng, kinh tế cũng có những bước trượt dốc, anh chị đã đầu tư vào dự án khu đô thị bờ Tây Sông Đáy (thành phố Phủ Lý, Hà Nam), của Tập đoàn HJC.

Anh Ngọc đầu tư một ô đất biệt thự diện tích 166 m2 có giá 9 triệu đồng/m2, tổng vốn hơn 1,4 tỷ đồng. Theo tính toán của anh Ngọc, thời điểm đó, với lãi suất huy động của ngân hàng từ 16-18%, 1 năm gửi ngân hàng anh cầm chắc về 250 triệu đồng. Tuy nhiên, việc đầu tư tại dự án bờ Tây Sông Đáy đã thất bại về kinh tế, gần đây sau 10 năm đầu tư, anh bán lô đất chỉ lãi được 500 triệu đồng.

Một trường hợp khác là chị Nguyễn Bích Hằng (Hoàng Quốc Việt, Cầu Giấy), năm 2010 cũng đầu tư một căn biệt thự 20 tỷ đồng tại khu đô thị Bắc An Khánh (Hoài Đức), 1 năm sau, thị trường trượt dốc, anh chị rao bán 17 tỷ đồng không có khách mua. Sau 10 năm, chị Hằng ngậm ngùi cho biết, đến bây giờ khách vẫn chỉ trả 17 tỷ đồng.

"Coi như 10 năm tiền để trong két sắt bị trượt giá" chị Hằng buồn bã nói.

Tuy nhiên, cũng có những khu vực giá đất tăng lên 5-10 lần như tại phường Mỹ Đình, Mễ Trì, Cầu Giấy. Anh Nguyễn Khả Hưng mua nhà tại một dự án trên đường Lê Đức Thọ, thời điểm đó có giá 5 tỷ đồng, nay có khách trả gần 30 tỷ đồng, nhưng do gia đình đang sinh sống nên anh không có nhu cầu bán.

Trên đây chỉ là số nhỏ trong hàng ngàn trường hợp có người mua lời, có người mua dậm chân tại chỗ và có người mua bị thua lỗ. Như thế rõ ràng, thị trường BĐS rất khó đoán định và chắc chắn không phải cứ "xuống tiền" mua đất nền là thắng giống như một số chuyên gia BĐS cho rằng, BĐS đi theo một quy luật, 10 năm tăng gấp 3 lần. Những ví dụ trên đây cũng chứng minh rằng, bản thân BĐS vốn dĩ không bất định, nó phụ thuộc vào nhu cầu của người mua, phụ thuộc bởi khu vực phát triển, phụ thuộc bởi quy hoạch xung quanh…

Câu chuyện đầu tư đất nền khi nào cũng trúng chỉ đúng một phần, vì điều này đã được trải nghiệm qua thực tiễn đầu tư từ hồi đầu những năm 2010. Nhiều người bây giờ vẫn còn chôn vốn tại nhiều dự án ở Mê Linh, Kim Chung – Di Trạch, Geleximco Lê Trọng Tấn, Đông Anh…

Khó đoán định thị trường

Để không bị rơi vào hoàn cảnh như những câu chuyện kể trên, chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang khuyên rằng, khi đầu tư vào đất nền, nhà đầu tư nên xác định rõ mục đích của mình làm gì, để gia đình nghỉ dưỡng hay cho thuê, mục tiêu lợi suất là bao nhiêu, từ đó đưa ra quyết định "rót tiền" vào cho phù hợp.

Bên cạnh đó, nhà đầu tư cần lưu tâm tương lai khu vực đó có phát triển thành khu dân cư hoặc khu nghỉ dưỡng hay không? Nếu mua một lô đất mà 10 năm nó vẫn không phát triển, hoặc đất đó đã phát triển quá cao rồi, thì nhà đầu tư cần cân nhắc, vì đất đó chỉ phù hợp với nhu cầu thực chứ không thể đầu tư kiếm lời được.

Rõ ràng, đầu tư BĐS muốn thắng phải có tầm nhìn. Thực tế ghi nhận, không ít nhà đầu tư đã gặt hái được nhiều thành công từ sự tỉnh táo và mạnh mẽ xuống tiền trong những thời điểm thị trường đi xuống.

Tuy nhiên, một số chuyên gia BĐS khác cho rằng, đầu tư BĐS không phải khi nào cũng trúng, mặc dù nhà đầu tư cũng đã nghiên cứu, nhìn thấy tiềm năng phát triển trong tương lai, nhưng thị trường BĐS phụ thuộc nhiều vào kinh tế vĩ mô, sự phát triển của khu vực đó...

Đơn cử như đất Đông Anh, 10 năm trước, nhiều nhà đầu tư cũng nhìn thấy tương lai của thị trường này khi cây cầu Nhật Tân chuẩn bị được xây dựng nối với sân bay Nội Bài, cùng với chủ trương xây dựng thành phố thông minh khiến đất khu vực này tăng “chóng mặt”.

Tuy nhiên, cầu xây xong đã lâu,nhưng thành phố thông minh vẫn chưa triển khai được. Mới đây, Văn phòng Chính phủ có báo cáo về rà soát dự án đầu tư nước ngoài có quy mô vốn trên 5.000 tỷ đồng phù hợp với quy hoạch. Nội dung báo cáo cho biết UBND TP. Hà Nội đã kiến nghị Thủ tướng cho chủ đầu tư 6 dự án BĐS quy mô từ vài trăm triệu USD đến hàng tỷ USD được điều chỉnh, chuyển nhượng một phần dự án. Riêng dự án Khu đô thị thành phố thông minh đang được UBND TP. Hà Nội xem xét điều chỉnh quy hoạch chung và quy hoạch phân khu dự án. Như vậy, dự án này vẫn là điều xa vời đối với nhiều nhà đầu tư BĐS đón sóng.

Trước đó, ông Dương Đức Hiển, chuyên gia BĐS đã từng chia sẻ với Thời báo Kinh Doanh, khi đầu tư vào đất nền, nhà đầu tư cần xem xét vị trí, sự phát triển. Hạtầng du lịch, giao thông không có gì, dân thì nghèo thì cần phải xem xét. Nhưng nếu vào vị trí giao thông tốt, bên cạnh nhiều resort, nhiều khách du lịch, bên cạnh các làng nghề... thì đương nhiên đầu tư sẽ có giá trị.