Giá nhà tăng cao, rủi ro 'vỡ bong bóng'

Giá nhà tăng cao bất chấp ảnh hưởng của dịch Covid-19 không phản ánh đúng giá trị thị trường (Ảnh: Int)

Từ Bắc vào Nam, nơi đâu cũng có hiện tượng giá bất động sản (BĐS) tăng cao, bất chấp tình hình kinh tế khó khăn, nhiều doanh nghiệp giải thể, thu nhập của người lao động giảm.

Có hiện tượng "thổi giá, lướt sóng"

Điển hình như thị trường BĐS Quảng Ninh, Hải Phòng. Từ đầu năm, dù xảy ra dịch Covid-19, giá nhà ở tại 2 địa phương này vẫn không hạ nhiệt. Tại Quảng Ninh, lực hấp thụ mạnh ở loại hình nhà chung cư, còn Hải Phòng là đất nền. Mới đây, các doanh nghiệp BĐS tại Vân Đồn (Quảng Ninh) đã khởi động lại một số dự án đô thị, khiến thị trường sôi động trở lại, giá đất tăng 3-5 triệu đồng/m2 so với thời điểm cuối năm 2019.

Tại thị trường Bắc Ninh và Bắc Giang, giá đất nền hiện tăng mạnh so với 6 tháng đầu năm. Tuy nhiên, theo Hội Môi giới BĐS Việt Nam, giao dịch chủ yếu là hoạt động mua đi bán lại, lượng sản phẩm mới rất hạn chế. Có hiện tượng môi giới và một số nhà đầu tư "thổi giá, lướt sóng".

Riêng ở Hà Nội, mức giá tại các dự án tăng khoảng 5-7%. Nhiều dự án ở phía Tây có sự đột biến về giá, từ khoảng 30 triệu đồng/m2 hồi đầu năm lên 50-55 triệu đồng/m2vào cuối quý III/2020.

Còn ở miền Đông Nam Bộ - những địa phương giáp ranh với TP.HCM, việc đầu tư sân bay Long Thành ở Đồng Nai cộng với hàng loạt cầu đường kết nối không gian phát triển các tỉnh miền Đông đã tạo nên làn sóng thực sự sôi động. Giá đất tại khu vực Long Thành hồi năm 2019 dao động khoảng 12-14 triệu đồng/m2, thì ngay đầu năm 2020 được đẩy lên bình quân 22 triệu đồng/m2.

Đặc biệt, giá BĐS tại TP. HCM có mức tăng cao nhất cả nước. Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy, nếu như ở quý I/2017, giá bán căn hộ trung bình tại khu vực quận 2, 9 và Thủ Đức vào khoảng 29 triệu đồng/m2, đã tăng lên 38 triệu đồng/m2 vào quý IV/2018 và tiệm cận 41 triệu đồng/m2 vào quý cuối năm 2019. Đối với đất nền, hồi đầu năm 2020, chủ đầu tư Tập đoàn Vạn Phúc bán sản phẩm shophouse có diện tích 140 m2 với giá từ 24 tỷ đồng/căn, thì đến đầu tháng 12/2020 đã điều chỉnh lên gần 33 tỷ đồng/căn.

Tại Bình Dương, giá căn hộ cũng bị đẩy lên cao, bình quân 25-30 triệu đồng/m2 vào năm 2019, đến quý III/2020 được đẩy lên 30-35 triệu đồng/m2.

Còn tại Cần Thơ, mặc dù bị ảnh hưởng bởi dịch Covid-19 nhưng thị trường BĐS vẫn rất sôi động. Các dự án gần trung tâm thành phố, gần lộ lớn có mức giá 40-60 triệu đồng/m2; dự án nằm tiếp giáp lộ nhỏ từ 19-30 triệu đồng/m2, tăng khoảng 7% so với năm 2019.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam thốt lên: "Chưa bao giờ làng trên xóm dưới tại Hà Nội mua bán BĐS nhộn nhịp như hiện nay, hôm trước tăng lên 1 triệu, hôm sau quay lại đã tăng 2 triệu". Đồng thời cho rằng, đây là hiện tượng tăng bất thường, khó kiểm soát được do giới đầu cơ đẩy giá.

Không phản ánh giá trị thật

Trước việc giá BĐS trong cả nước tăng cao, trong khi kinh tế khó khăn, dòng tiền vào BĐS thắt chặt, lãi suất ngân hàng giảm, nhiều chuyên gia lo ngại "nhà nhà lại đổ vào đầu tư BĐS", nhu cầu thật thì ít, dễ dẫn đến nguy cơ "vỡ bong bóng”.

Ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, giá BĐS đang đối mặt với nhiều áp lực. Giá chung cư ở các đô thị lớn bị đẩy lên ngưỡng trần, thậm chí có đôi chút "bong bóng", đặc biệt là phân khúc chung cư cao cấp, dẫn đến tỷ lệ tiêu thụ chậm.

Giá đất đai ở các địa phương bị đẩy tăng mạnh, nhiều nơi vượt ngưỡng giá trị thật của thị trường. Trong giai đoạn vừa qua, hầu hết phải điều chỉnh cho phù hợp để lôi kéo lực cầu thị trường trở lại.

Theo chuyên gia kinh tế Nguyễn Minh Tuấn, nhìn vào thực tế GDP và thu nhập bình quân đầu người trong thời điểm dịch Covid-19 cho thấy nhu cầu về nhà ở chắc chắn sẽ giảm. Biểu hiện là cả loại hình nhà để bán và nhà cho thuê đều có lượng hấp thụ giảm.

Thống kê của Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho thấy, tỷ lệ hấp thụ quý III và 9 tháng năm 2020 chỉ đạt 35,5%. Với phân khúc nhà cho thuê, theo số liệu mới nhất của Savills, tỷ lệ người thuê giảm 50% so với thời điểm trước dịch.

“Thời gian qua, giá BĐS tăng khá mạnh là rất vô lý. Rõ ràng, giá BĐS đang không phản ánh giá trị thật, tiềm ẩn nguy cơ "vỡ bong bóng” là rất lớn”, ông Tuấn nói.

Một số chuyên gia BĐS cho rằng, việc giá nhà đất gần đây tăng cao thể hiện sự bất thường của thị trường. Trong khi nhu cầu giảm, thu nhập giảm, các chi phí tiết giảm thì giá nhà lại tăng. Việc hạn chếquỹ đất sạch tại các thành phố có thể nói lên sự “bất thường” về giá. Tuy nhiên tại các tỉnh, “đất rộng người thưa”, giá cũng tăng “phi mã” là điều không bình thường.

“Ngay bây giờ, cần phải siết chặt lại thị trường, ngăn chặn các hoạt động đầu cơ, "thổi giá" để thị trường có thể trở về đúng giá trị thực”, một chuyên gia khuyến cáo.

Mới đây, tại cuộc họp Ban chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường BĐS, từ thực tiễn, Phó Thủ tướng Chính phủ Trịnh Đình Dũng đã chỉ đạo, các đơn vịcần làm tốt công tác dự báo cung - cầu, trên cơ sở nghiên cứu quy hoạch, xây dựng kế hoạch phát triển cho từng sản phẩm, nắm chắc tình hình, diễn biến của thị trường và thực hiện các biện pháp xử lý kịp thời để bình ổn thị trường, không để xảy ra tình trạng "sốt giá" và "bong bóng" BĐS trên cả nước.