HoREA đề xuất cho bán nhà 'trên giấy" dù đang thế chấp

Trong văn bản góp ý dự thảo sửa đổi Nghị định 96 hướng dẫn Luật Kinh doanh Bất động sản của HoREA có điểm đáng chú ý nhất là kiến nghị cho phép chủ đầu tư được bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai ngay cả khi dự án đang thế chấp tại ngân hàng, với điều kiện đảm bảo tính minh bạch.

Theo đề xuất của HoREA, chủ đầu tư đã thế chấp dự án tại tổ chức tín dụng vẫn có thể huy động vốn hoặc bán sản phẩm nếu đáp ứng các tiêu chuẩn khắt khe. Cụ thể, trong thông báo đủ điều kiện bán hàng, chủ đầu tư phải công khai rõ tình trạng pháp lý là dự án đã giải chấp hay chưa.

Trường hợp tài sản chưa được giải chấp, giao dịch chỉ được phép thực hiện khi có sự đồng ý bằng văn bản từ ba bên: người mua, bên nhận thế chấp (ngân hàng) và chủ đầu tư. Nội dung này bắt buộc phải thể hiện minh bạch trong hợp đồng ký kết với khách hàng để tránh các rủi ro tranh chấp sau này.

Đặc biệt, HoREA nhấn mạnh vai trò giám sát của ngân hàng. Theo đó, tổ chức tín dụng có quyền kiểm soát toàn bộ dòng tiền thu được từ khách hàng. Nguồn tiền này phải được ưu tiên sử dụng đúng mục đích để trả nợ vay và thực hiện thủ tục giải chấp theo quy định, đảm bảo quyền lợi cho người mua nhà.

HoREA cho rằng phần lớn các dự án bất động sản hiện nay đều được thế chấp để vay vốn xây dựng. Tại thời điểm đủ điều kiện mở bán, chủ đầu tư thường chưa có nguồn thu khác để thực hiện giải chấp ngay lập tức. Việc buộc phải giải chấp trước khi bán có thể gây ra tình trạng "tắc nghẽn" dòng vốn, làm chậm tiến độ triển khai dự án.

Đề xuất này cũng nhằm đồng bộ hóa với Luật Nhà ở và Bộ luật Dân sự, vốn đã cho phép bán tài sản đang thế chấp nếu được bên nhận thế chấp đồng ý. Ngoài ra, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 cũng đã quy định nghĩa vụ công khai thông tin dự án, bao gồm tình trạng thế chấp, giúp người mua có cơ sở tự quyết định giao dịch.