Liệu bất động sản có còn dư địa để "bứt tốc"?

Số liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam và Hiệp hội Bất động sản Tp. HCM quý I/2020 cho thấy, 100% các sàn giao dịch, cá nhân môi giới bất động sản (BĐS) chịu ảnh hưởng từ tình hình dịch bệnh, vừa thiếu nguồn hàng để bán, vừa không có được sự quan tâm từ khách hàng, nhà đầu tư vì phải lo chống dịch.

Doanh nghiệp chủ động vượt khó

Thực tế, thị trường BĐS đã gặp khó khăn, vướng mắc từ năm 2018 và 2019, với hàng trăm dự án bị ách tắc. Nguồn cung sản phẩm nhà ở, nhất là nhà ở có giá vừa túi tiền bị sụt giảm mạnh, giá nhà tăng, nay cộng thêm dịch bệnh khiến thị trường càng khó khăn bội phần.

Mặc dù lượng giao dịch của toàn thị trường giảm rất sâu tới 30% và có tới 80% sàn đóng cửa. Nhưng có thể thấy 20% sàn giao dịch còn lại vẫn tồn tại và đảm bảo duy trì lượng giao dịch cũng như tiếp quản được thị trường và thực hiện giao dịch thành công.

Ông Phạm Thanh Hưng, Phó Chủ tịch HĐQT Tập đoàn CenGroup cho hay, trong mùa dịch Covid-19, các doanh nghiệp đều gặp khó khăn dù ít hay nhiều. Tuy nhiên, vấn đề quan trong là doanh nghiệp phản ứng như thế nào cũng như làm sao để duy trì được hoạt động của mình. Mỗi doanh nghiệp đều có một phương án khác nhau, có doanh nghiệp “ngủ đông”, có doanh nghiệp gồng mình lên để chịu đựng hoặc chịu sức nén để bật dậy khi dịch đi qua.

Đơn cử như CenGroup, kết quả kinh doanh của Tập đoàn trong quý I/2020 tuy có xấu hơn so với cùng kỳ năm 2019 nhưng doanh thu của Tập đoàn vẫn dương. Cụ thể, nếu trước đây, lượng giao dịch trực tuyến chỉ ở khoảng 200 giao dịch thì kết quả hiện nay lại đạt khoảng 400 giao dịch.

“Chúng tôi cũng như rất nhiều doanh nghiệp khác chủ động trong kế hoạch kinh doanh mùa dịch thay vì bị động ngồi đợi các chính sách hỗ trợ của Nhà nước. Đương nhiên, hỗ trợ là rất quý nhưng doanh nghiệp chủ động tìm phương án vượt khó sẽ trụ lại thị trường tốt hơn”, ông Hưng khẳng định.

Cũng theo ông Hưng, do ảnh hưởng bởi dịch Covid-19 có những sản phẩm bất động sản dừng giao dịch nhưng vẫn có sản phẩm duy trì giao dịch như sản phẩm nhà ở thu nhập thấp, sản phẩm biệt thư liền kề vẫn giao dịch bình thường. Vì ở những sản phẩm này, những nhà đầu tư có tầm nhìn rộng họ vẫn tranh thủ cơ hội khuyến mại giảm giá trong mùa dịch hoặc họ nhận thấy ý nghĩa của việc phải có một môi trường sống tốt, đảm bảo sức khoẻ.

Việt Nam có lợi thế dân số trẻ, GDP tăng trưởng cao... nên dư địa BĐS vẫn còn rất lớn

Dư địa còn lớn

Trước đó, nhận định chung về thị trường bất động sản thời gian tới, các chuyên gia và công ty nghiên cứu BĐS đều cho rằng, trong bất cứ thị trường nào cũng đều tồn tại hai mặt cơ hội và rủi ro. Trong bối cảnh thị trường sắp tới cũng vậy, sẽ có sự đan xen giữa khó khăn và cơ hội. Nhìn từ kinh nghiệm các cuộc khủng hoảng của thị trường bất động sản trong hơn 10 năm qua, cho thấy, thị trường bất động sản thời gian tới sẽ phục hồi sau khi kết thúc dịch bệnh, nhà đầu tư vẫn sẽ quay lại thị trường và doanh nghiệp phát triển dự án sẽ tiếp tục đưa ra các chiến lược phát triển mới.

Nhận định về thị trường bất động sản trong thời gian tới, ông Hưng cho hay, tất cả những xáo trộn bởi dịch Covid-19 sẽ qua đi, bởi thực tế rất nhiều lần chúng ta đã gặp phải khủng hoảng về kinh tế, khủng hoảng thiếu thừa xảy ra rất nhiều. Do đó, các nhà đầu tư luôn sẵn sàng trong mọi trường hợp. Việt Nam sẽ không có chuyện suy thoái về BĐS, nếu có thì đó là nói về thị trường tài chính thì đúng hơn, trong đó BĐS là một công cụ về tài chính.

“Tôi tin là có rất nhiều bất động sản lớn, có giá trị lớn đang là công cụ cho một cuộc chơi tài chính chứ không phải thuần tuý là BĐS. Chúng ta phải nhìn BĐS là khả năng khai thác và giá trị sử dụng của nó chứ không phải chỉ là một công cụ đem ra thế chấp, thanh toán nợ nần”, ông Hưng nhận định.

Do đó, khi nói nhiều về giá ảo giá thật thì phải xem xét trên các yếu tố giao dịch có thật hay không, giá trị vận hành khai thác có hay không? Nếu bất động sản đó chỉ là công cụ thế chấp để vay sử dụng cho mục đích nào khác thì có thể gây ra hệ luỵ. Cụ thể là khi hệ thống tài chính sụp đổ, không tạo ra dòng tiền, không có khả năng thanh toán thì BĐS đó trở thành tội đồ, tài sản nợ xấu.

Ông Hưng cũng cho biết thêm, thói quen của các ngân hàng Việt Nam thường sử dụng công cụ vay có thế chấp rất nhiều, vay tín chấp rất ít nên nhiều khoản vay giải ngân của ngân hàng cũng phụ thuộc vào tài sản đảm bảo chứ không phụ thuộc vào phương án kinh doanh và uy tín của người đi vay. Do đó đa số các tài sản thế chấp hiện nay đều là BĐS. Đây là câu chuyện khác nếu có xảy ra đổ vỡ thì liên quan chủ yếu đến thị trường tài chính chứ không phải là thị trường BĐS.

Từ những phân tích trên, vị Phó Chủ tịch HĐQT CenGroup dự báo, thị trường BĐS còn rất nhiều dư địa tăng trưởng trong 10 - 20 năm, thậm chí là 30 năm nữa. Việt Nam có nhiều lợi thế hơn so với các quốc gia trong khu vực về dân số, tăng trưởng GDP, chưa kể có nguồn nhu cầu lớn từ nước ngoài đổ vào kể từ khi Việt Nam mở của cho người nước ngoài mua nhà.

“Những yếu tố đó đem lại cho rất nhiều nhà đầu tư sự “hưng phấn” khi đầu tư tại thị trường bất động sản Việt Nam”, ông Hưng nhấn mạnh.