Mặt bằng bán lẻ mặt phố vẫn 'lao đao' sau dịch?

Báo cáo thị trường bất động sản của Savills nhận định, dịch bệnh Covid-19 "tàn phá" mạnh thị trường bán lẻ mặt phố dễ nhận thấy là sự đóng cửa của hàng loạt cửa hàng kinh doanh. Điều này dẫn đến giảm mạnh doanh thu, khiến nhiều khách thuê gặp khó khăn, đề xuất với chủ nhà về việc miễn tiền thuê trong tháng 4 và giảm 20 - 50% giá thuê trong 3 - 12 tháng tới.

Doanh nghiệp nhỏ nhạy cảm

Ở góc nhìn vĩ mô, trong 3 tháng đầu năm, tổng mức bán lẻ hàng hóa, doanh thu dịch vụ đạt khoảng hơn 135.000 tỷ đồng, tương đương 5,9 tỷ USD, tăng 2,3% theo năm nhưng thấp hơn so với quý I/2019. Tăng trưởng liên tục suy giảm từ 11,7% trong tháng 1 xuống còn 7,6% trong tháng 2 và -3% trong tháng 3.

Bất động sản trong lĩnh vực bán lẻ mặt phố đang chịu ảnh hưởng dây chuyền khi chứng kiến rõ nét hiện trạng đóng cửa trên diện rộng do các doanh nghiệp nhỏ nhạy cảm hơn với biến động kinh tế.

Các thương hiệu có các cửa hàng ở cả trung tâm mua sắm và mặt phố thường ngừng hoạt động các cửa hàng mặt phố trước tiên. Doanh thu các thương hiệu có mặt bằng kinh doanh là cửa hàng mặt phố bị ảnh hưởng nặng nề, giảm khoảng 50%, trong đó giá thuê có thể chiếm đến 50% tổng chi phí hoạt động.

Các khách thuê đã đề xuất với chủ nhà về việc miễn tiền thuê trong thời gian cách ly tháng 4 và giảm 20 - 50% giá thuê trong 3 - 12 tháng tới. Nhiều khách thuê đang tiếp tục đàm phán để được giảm sâu hơn về giá thuê và các chi phí kinh doanh khác, một số đã quyết định không gia hạn hợp đồng thuê.

Việc tích trữ hàng hóa nhu yếu phẩm dẫn đến số lượng các chuyến mua sắm giảm xuống, và các cửa hàng mặt phố, cửa hàng tiện lợi kém được ưa chuộng hơn so với các mô hình bán lẻ quy mô lớn như đại siêu thị, siêu thị và siêu thị mini với nguồn cung sản phẩm lớn hơn, mức giá rẻ hơn, cộng thêm dịch vụ giao hàng tận nhà. Do đó, riêng mảng siêu thị ghi nhận tăng trưởng lên đến 20%. Trong ngắn hạn, diện tích trống của các trung tâm sẽ tiếp tục tăng đáng kể.

Một khảo sát về khách thuê bán lẻ của Savills trong quý I/2020 cho thấy, 57% lượng người tham gia mong muốn chủ nhà giảm 40 - 50% giá thuê và 31% yêu cầu miễn tiền thuê. Việc giảm giá quá nhiều cũng tạo sức ép lên chủ nhà. Khảo sát cho thấy có sự miễn cưỡng đối với việc giảm giá thuê quá nhiều, phần lớn đưa ra các giải pháp hài hòa trong hỗ trợ về giá, về thanh toán và áp dụng cho một khoảng thời gian nhất định.

Việc nhiều cửa hàng mặt phố vẫn chưa hoạt động trở lại được nhìn nhận là các doanh nghiệp tái cấu trúc lại hoạt động kinh doanh (Ảnh: TL)

Vẫn chịu ảnh hưởng dây chuyền

Khi được hỏi về nguyên nhân dẫn đến tình trạng vắng khách thuê của bất động sản bán lẻ mặt phố, đặc biệt tại các khu vực kinh doanh sầm uất của Hà Nội sau đại dịch, bà Hoàng Diệu Trang, Quản lý cấp cao, Dịch vụ cho thuê thương mại, Savills Hà Nội, nhìn nhận thực tế này là hệ quả của 2 nguyên nhân chính: sự gián đoạn chuỗi cung ứng và sự tái cấu trúc hoạt động kinh doanh của chủ thuê.

Những địa điểm có hoạt động kinh doanh nhộn nhịp như khu vực trung tâm Hà Nội, hồ Hoàn Kiếm và khu phố cổ, trước đại dịch được biết đến với tình trạng luôn hiếm mặt bằng cho thuê và giá thuê tương đối cao. Tuy vậy, dịch bệnh Covid-19 đã khiến gần 50% số lượng khách thuê trả lại mặt bằng.

Bên cạnh đó, lệnh đóng cửa, kiểm soát biên giới của Trung Quốc đã gây ảnh hưởng nặng tới nguồn cung cấp hàng cho các hoạt động kinh doanh tại khu phố trung tâm, khiến cho việc tiếp tục bán hàng gần như không thể. Hiện, chuỗi cửa hàng phục vụ khách du lịch đang phải tái cấu trúc, chọn ra những cửa hàng có doanh thu tốt và vẫn còn bán được để duy trì hoạt động.

Cũng theo bà Trang, một lý do quan trọng khác nằm ở các hoạt động kinh doanh dịch vụ và du lịch tại phố cổ, trong trường hợp không có khách, việc cố gắng giảm giá cho thuê cũng chưa đủ để duy trì hoạt động kinh doanh tại đây.

“Ngành thời trang với nguồn hàng nhập từ Trung Quốc, phục vụ giới trẻ thường tập trung nhiều ở trục phố Hàng Bông, Kim Mã, cùng 2 mảng thị trường lớn ở Cầu Giấy và Đống Đa, khi chịu ảnh hưởng của dịch bệnh, đó sẽ là ảnh hưởng mang tính dây chuyền”, bà Trang nhấn mạnh.

Trên khía cạnh vĩ mô về sự phát triển của thị trường bán lẻ sau dịch bệnh, Việt Nam phụ thuộc nhiều vào tình trạng kiểm soát Covid-19 của các nước trong chuỗi cung ứng, đặc biệt là Trung Quốc. Việc xử lý dịch bệnh của những nước này sẽ tác động đến sự phục hồi thị trường bán lẻ trong nước. Nếu nguồn hàng và việc kiểm soát dịch bệnh tại các nước vẫn chưa đạt được mức độ an toàn tuyệt đối, bất động sản thương mại vẫn sẽ bị ảnh hưởng trong một thời gian không thể tính theo ngày, mà theo tháng.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu – Tư vấn Savills Hà Nội cho biết, cùng thuộc phân khúc bán lẻ nhưng trong đại dịch Covid-19, công suất của trung tâm mua sắm vẫn ở mức cao do các thương hiệu nổi tiếng được trang bị tốt hơn để ứng phó, cũng như lo ngại mất tiền cọc hoặc rủi ro về pháp lý. Trong khi đó, bán lẻ mặt phố chứng kiến tình trạng đóng cửa trên diện rộng do các doanh nghiệp nhỏ nhạy cảm hơn với biến động kinh tế.