Những yếu tố nào chi phối khiến chung cư bình dân khan hiếm?

Nhu cầu nhà ở tại Việt Nam vẫn còn rất lớn, khi Việt Nam có lợi thế dân số trẻ, GDP tăng trưởng đều, nguồn vốn FDI liên tục tăng cao… Đây là những chất xúc tác cho thị trường bất động sản (BĐS) phát triển. Tuy nhiên, hiện trên thị trường đang thiếu nguồn cung nhà ở bình dân, giá rẻ - là phân khúc phù hợp với nhiều tầng lớp người dân cả ở những đô thị lớn và các tỉnh, thành đang phát triển.

Căn hộ bình dân hút khách

Tháng 4 vừa qua, mặc dù đang trong thời điểm tâm dịch, nhưng anh Nguyễn Quốc Kiên đang thuê nhà tại quận Cầu Giấy vẫn phải “lùng sục” trên mạng, gọi điện thoại hỏi người quen, môi giới tìm cho một căn chung cư ở khu vực Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm tầm khoảng 1,5 tỷ đồng.

Anh Kiên cho biết, vợ sắp sinh con nên gia đình anh cần có một chỗ ở ổn định, chứ không muốn thuê nhà nay chuyển, mai chuyển. Tuy nhiên, tìm cả hai tháng nay cũng không có căn nào có giá tiền như anh mong muốn. Hiện tại, để mua căn nhà giá 1,5 tỷ đồng, anh đã phải vay mượn khắp nơi, nếu cao hơn thì không đủ sức chi trả.

Anh Nguyễn Cường, một môi giới chuyên nghiệp cho hay, trong thời điểm dịch, lượng giao dịch có giảm nhiều, nhưng khách hàng tìm hỏi mua các căn hộ chung cư bình dân giảm ít hơn. Thậm chí ở Hà Nội, ngay trong thời điểm tháng 3, mức độ quan tâm còn nhiều hơn. Ngay trong tháng 3, lượng giao dịch căn hộ chung cư bình dân của công ty anh tăng 200 căn so với tháng 2.

“Vẫn còn nhiều khách hàng quan tâm chung cư bình dân, nhưng hiện tại công ty không còn hàng”, anh Cường nói.

Mới đây, tại buổi công bố số liệu thị trường BĐS quý I/2020 của kênh thông tin Batdongsan.com.vn, thông tin cho thấy thị trường BĐS cả nước sụt giảm cả về nguồn cung và lượng giao dịch. Lượng quan tâm giảm ở cả 3 phân khúc, trong đó phân khúc bình dân chỉ giảm nhẹ 6% so với quý IV/2020 , trung cấp giảm 15%, cao cấp giảm 20%.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, tính riêng tại Tp.HCM, mức độ quan tâm phân khúc bình dân giảm ít nhất trong 3 phân khúc. Trong khi phân khúc cao cấp và trung cấp giảm trên 25%, thì phân khúc bình dân chỉ giảm 13%. Giá của 3 phân khúc đều tăng nhẹ.

Còn tại Hà Nội, mức độ quan tâm của thị trường chung cư giảm ít hơn thị trường Tp.HCM, trong khi phân khúc cao cấp và trung cấp giảm 10%, thì phân khúc bình dân tăng nhẹ 6%.

Loại hình BĐS chung cư có mức độ quan tâm và lượng tin đăng giảm ít nhất so với các loại hình BĐS khác, trong đó phân khúc bình dân có mức độ quan tâm giảm 6% so với quý trước, thấp hơn loại hình trung cấp (-15%) và cao cấp (-20%).

Mức độ quan tâm chung cư tại Tp.HCM giảm 16% trong khi Hà Nội tăng 1% so với quý trước. Giá bán cả hai thị trường không tăng trưởng.

Mặc dù dịch Covid-19 nhưng chung cư giá bình dân vẫn giao dịch tốt (Ảnh: Internet)

4 yếu tố chi phối

Về thị trường chung cư thời gian qua, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho biết, tại thời điểm này, nhiều nhà đầu tư và khách hàng đang “méo mặt” vì chung cư phân khúc trung - cao cấp. Trước đó mua với giá từ 38 – 45 triệu đồng/m2, nay bán lại chắc chắn lỗ.

Hồi quý IV/2019, ông Đính cũng nhìn nhận phân khúc bình dân gần như “biến mất” trên thị trường BĐS, vì không có nguồn cung nào ra hàng, chỉ còn một vài dự án đang mở bán sẵn từ các quý trước.

Về nhu cầu nhà ở, theo Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, phân khúc chung cư bình dân lúc nào cũng khan hàng, đắt khách, nhu cầu người dân lúc nào cũng cần. Do đó, đây là phân khúc khuyến khích các nhà phát triển BĐS đầu tư xây dựng.

“Doanh nghiệp phát triển BĐS nên chú trọng nhiều hơn đến phân khúc nhà ở giá thấp và nhà ở xã hội. Đây là phân khúc luôn chiếm tỷ trọng lớn nhất trong nhu cầu của khách hàng và chắc chắn luôn có tỷ lệ hấp thụ cao, cho dù hậu quả của dịch bệnh làm cho tình hình kinh tế suy giảm”, ông Đính nhấn mạnh.

Một chủ đầu tư BĐS lớn lý giải sự thiếu vắng phân khúc nhà ở bình dân và giá BĐS không có dấu hiệu giảm, mặc dù trong tâm dịch. Theo đó, có 4 yếu tố cấu thành nên giá của một sản phẩm bán ra thị trường, nhưng 4 yếu tố này hầu như không giảm, thậm chí còn tăng, nên giá BĐS không thể nào giảm, cũng đồng nghĩa với việc khó có nhà ở bình dân và giá rẻ.

Thứ nhất là quỹ đất, hiện quỹ đất ở trung tâm hay ngoài trung tâm đã rất khan hiếm, không còn dồi dào như trước. Việc doanh nghiệp sở hữu được quỹ đất để phát triển dự án là điều không còn dễ dàng. Chính vì sự khan hiếm nên giá thành chắc chắn sẽ tăng.

Thứ hai là chi phí xây dựng, so với 3 - 4 năm trước, mọi chi phí về nhân công, vật liệu xây dựng… để làm nên một dự án đều tăng. Điều này có nghĩa là giá thành bán ra không thể giảm được.

Thứ ba là chi phí tài chính, chi phí này cho một dự án hiện nay rất cao. Thủ tục pháp lý ngày càng chậm trễ, nghĩa là doanh nghiệp mất nhiều thời hơn gian để hoàn thành dự án. Khi kéo dài như vậy, chi phí đi vay và chi phí tài chính của đất tăng lên, cộng vào giá thành bán ra thì rất khó để BĐS có thể giảm giá sâu được.

Cuối cùng là lợi nhuận kỳ vọng của nhà đầu tư. Đây là yếu tố chủ quan, có thể cân chỉnh được ở mỗi chủ đầu tư/nhà đầu tư. Tuy nhiên, khi mà 3 yếu tố cấu thành nên giá sản phẩm đều tăng, chỉ có một yếu tố này linh động được thì cũng rất khó để thúc đẩy cho giá BĐS đi xuống.