Mất cân đối cung - cầu phân khúc nhà ở xã hội

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, tính đến tháng 1/2020 trên địa bàn cả nước đã hoàn thành 207 dự án nhà ở xã hội (NƠXH), quy mô xây dựng khoảng hơn 85.810 căn, với tổng diện tích hơn 4.290.500 m2; đang tiếp tục triển khai 220 dự án với quy mô xây dựng khoảng 179.640 căn. Riêng trong năm 2019 đã hoàn thành 9 dự án NƠXH dành cho người thu nhập thấp, quy mô khoảng 4.110 căn hộ.

Nhu cầu lớn

Theo kết quả kiểm toán chương trình NƠXH vừa được Kiểm toán Nhà nước công bố, tại Hà Nội, trong giai đoạn 2016 – 2020 dự kiến có 15 dự án NƠXH được xây dựng và hoàn thành, nhưng đến nay chưa có dự án nào hoàn thành.

Trong đó, 2/15 dự án chưa triển khai xây dựng; 7/15 dự án chưa có chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận dự án đầu tư; 1/15 dự án không có thông tin tình hình triển khai; 2/15 dự án dừng triển khai không thực hiện được NƠXH hoặc thu hồi; 3/15 dự án đã được chấp thuận chuyển mục tiêu đầu tư sang nhà ở thương mại.

Tại Tp.HCM, giai đoạn 2016 - 2019 chỉ mới xây dựng hoàn thành, đưa vào sử dụng khoảng 14 dự án NƠXH, với tổng diện tích đất 15,8ha, quy mô 10.255 căn hộ, trong khi nhu cầu thực tế cần khoảng 134.000 căn.

Trong một cuộc hội thảo về phát triển NƠXH thực hiện vào tháng 1/2020, ông Nguyễn Văn Sinh, Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho biết, năm 2011, Chính phủ đã ban hành Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia. Một trong những mục tiêu chính của Chiến lược là đến năm 2020 cần xây dựng thêm ít nhất 12,5 triệu m2 sàn NƠXH. Tuy nhiên, đến nay, cả nước mới đáp ứng được 34% nhu cầu NƠXHcho các đối tượng này.

Số liệu thống kê cho thấy, nhu cầu nhà ở phân khúc này còn rất lớn và rất tiềm năng. Cả nước đang có khoảng 3,4 triệu công nhân và người lao động khó khăn cần ổn định chỗ ở trong năm nay. Tuy nhiên, nhiều dự án đã được đầu tư, hoàn thành và đi vào bàn giao nhà, qua hàng chục lần mở hồ sơ nhận đơn mua vẫn chưa bán hết. Điều này đã dẫn đến tình trạng tồn kho, kém thanh khoản, nơi thiếu vẫn thiếu và nơi thừa vẫn thừa; đồng thời gây lãng phí nguồn lực của Nhà nước.

NƠXH ở Quốc Oai sau 19 lần mở bán vẫn còn ế ẩm (Ảnh: Internet)

Cung – cầu không cân đối

Mới đây, tại Hà Nội, ở một số dự án NƠXH sau nhiều lần mở bán, số căn còn tồn lại vẫn rất lớn. Điển hình như NƠXH ở Quốc Oai, trong suốt 5 năm sau 19 lần mở bán vẫn ế ẩm và mới đây tiếp tục mở bán lần thứ 20. Theo thống kê, số căn hộ đã bán từ đợt 1 đến đợt 19 là 322 căn, số căn hộ còn lại là 24; số căn còn lại để cho thuê 86 căn. Giá bán tạm tính căn hộ NƠXHtại dự án này là 9.960.000 đồng/m2 (đã bao gồm thuế VAT và phí bảo trì).

Dự án NƠXH AZ Thăng Long (Hoài Đức, Hà Nội) do Công ty TNHH Bánh kẹo Thăng Long làm chủ đầu tư mới đây cũng thông báo mở bán lần thứ 12. Dự án có tổng số 1.496 căn. Sau 11 lần bán, chủ đầu tư mới bán được 475 căn, 231 căn hộ dành cho thuê mua vẫn còn nguyên. Lần bán thứ 12 này, chủ đầu tư công bố đẩy ra thị trường 354 căn với giá 14.017.594 đồng/m2.

Dự án NƠXH tại ô đất 5.B2 (Đông Hội, Đông Anh) do Công ty TNHH Thăng Long làm chủ đầu tư với tổng số 504 căn hộ. Sau 7 lần mở bán, chủ đầu tư mới bán được 228 căn. Mới đây, trong lần mở bán thứ 8, chủ đầu tư thông báo bán 177 căn, mức giá là 15 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm phí bảo trì).

Đánh giá về nguyên nhân mất cân đối cung - cầu phân khúc NƠXH, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, giá đất và tiền sử dụng đất tại các khu vực gần trung tâm thành phố rất cao nên các chủ đầu tư không có khả năng phát triển nhà ở giá rẻ, bình dân tại các khu vực này mà phải đi ra xa trung tâm thành phố.

Trong khi đó, các khu vực xa trung tâm thường thiếu nhiều điều kiện về kết nối giao thông với các khu vực khác, chất lượng hạ tầng xã hội và dịch vụ thấp.

Theo ông Đính, người dân mua nhà để ở và nơi đó còn phải có những công trình đáp ứng nhu cầu tối thiểu trong cuộc sống của họ như các tiện ích, trường học, bệnh viện, hạ tầng giao thông.

Tuy nhiên, còn một nguyên nhân quan trọng đó là thủ tục hành chính trong cấp phép dự án NOXH vẫn còn kéo dài, dẫn đến chi phí thuế đất, vốn vay ngân hàng cũng bị đội lên.

Một doanh nghiệp phát triển dự án NƠXH tại Tp.HCM cho biết, doanh nghiệp này làm thủ tục dự án NƠXH bắt đầu từ huyện Bình Chánh. Thời gian thực hiện từ huyện, lên Sở Xây dựng, chuyển sang Sở Quy hoạch Kiến trúc lên UBND Tp.HCM, cứ mỗi quy trình mất trung bình 2 tháng. Tổng thời gian làm thủ tục đã 2 năm vẫn chưa xong pháp lý. Nguyên nhân chính không phải là các sở ngành làm sai, mà chỉ là quy trình còn quá nhiều cửa.

Tại Hà Nội, lãnh đạo một doanh nghiệp cũng cho hay thực tế thủ tục khi làm NƠXH lên tới 3 - 4 năm là điều bình thường. Quy trình làm thủ tục, sau khi được thành phố thông qua chủ trương, phải làm việc với Sở Quy hoạch Kiến trúc, sau khi Sở này thông qua phương án tổng mặt bằng xong, thì lập dự án, phê duyệt, rồi thẩm định, làm chấp thuận đầu tư với thành phố. Tiếp đến sau khi phải thiết kế kỹ thuật, rồi thẩm định, phê duyệt của Sở Xây dựng, tiếp đến tới Sở Tài chính làm thủ tục tiền sử dụng đất.