Nghịch lý khi lượng giao dịch nhà giảm nhưng giá không giảm

Mới đây, theo thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, quý I/2020, tổng sản phẩm các dự án nhà ở chào bán trên cả nước (gồm cả hàng tồn kho và mới mở bán) đạt hơn 53.200 sản phẩm nhưng chỉ giao dịch thành công hơn 7.600 sản phẩm (tỷ lệ hấp thụ 14,3%).

Tỷ lệ hấp thụ thấp

Trong số đó, lượng cung mới chào bán gần 18.700 sản phẩm (bao gồm cả đất nền và chung cư), giao dịch thành công hơn 2.750 sản phẩm (tỷ lệ hấp thụ 14,8%, chỉ bằng 19,6% so với cùng kỳ năm 2019).

Giao dịch từ các sản phẩm đã chào bán từ năm 2019 là hơn 4.850 sản phẩm (tồn kho từ năm 2019 hơn 34.550 sản phẩm, phân khúc căn hộ cao cấp tồn kho lớn nhất).

Cả nước có khoảng 1.000 sàn môi giới bất động sản, đến hết tháng 3/2020 đã có 50% số sàn đóng cửa, hàng trăm sàn giao dịch khác đang giảm thiểu quy mô hoạt động bởi dịch Covid-19, hầu hết chỉ mở cửa cầm chừng, chứ không có khách đến tìm hiểu, giao dịch.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Namcũng thừa nhận, mặc dù giao dịch giảm, lượng hấp thụ kém, nhưng chưa ghi nhận được trường hợp dự án nào có giảm giá, mà đa phần chiết khấu vào phần thưởng quà tặng hoặc ưu đãi lãi suất khi mua nhà.

Dữ liệu nghiên cứu mới đây của Batdongsan.com.vn cho thấy, trong khi nhu cầu mua bất động sản của những tháng đầu năm có dấu hiệu giảm sút, tuy nhiên giá bất động sản vẫn có xu hướng tăng.

Theo đơn vị này, mặc dù chung cư là phân khúc được tìm kiếm nhiều nhất trên thị trường, nhưng mức độ quan tâm đến loại hình bất động sảnnày trong 2 tháng qua đã giảm 4,6%.

Tuy nhiên, giá chung cư vẫn chưa có dấu hiệu giảm. Riêng trong tháng 2, giá căn hộ tại Tp.HCM tăng 10,9% so với cùng kỳ năm 2019, trung bình hơn 44 triệu đồng/m2. Nhiều khu vực tại trung tâm Tp.HCM, giá chung cư vẫn neo ở mức khá cao, đặc biệt là các dự án chung cư cao cấp, hạng sang ven sông Sài Gòn.

Tại Hà Nội, trong những tháng đầu năm nay không có nhiều dự án chung cư mới được mở bán. Hầu hết các dự án đã chào hàng trước đó vẫn đang là nguồn cung chính của thị trường. Tuy nhiên, theo ghi nhận thực tế thì giao dịch khá ảm đạm, nhiều dự án phải tạm hoãn kế hoạch bán hàng.

Điểm sáng đáng chú ý ở phân khúc chung cư quý I vừa qua là tỷ lệ người nước ngoài mua và giao dịch ở mỗi dự án vẫn ổn định và khá tốt; tại nhiều dự án, quỹ căn dành cho người nước ngoài đều được bán hết.

Nhiều nguyên nhân "neo" giá

Trước những tác động của dịch bệnh tới thị trường bất động sản, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) cho rằng, doanh nghiệp cũng nên chia sẻ với khách hàng để bán hàng, quay vòng vốn nhanh.

“Cho đến nay chưa thể biết được dịch bệnh lúc nào kết thúc, các nhà phát triển bất động sản nên xem xét giảm giá bán nhà, tăng chiết khấu; tái cấu trúc lại doanh nghiệp, coi trọng phát triển sản phẩm nhà ở vừa túi tiền, nhà xã hội, đáp ứng nhu cầu của đông đảo người tiêu dùng”, ông Châu nói.

Lý giải về hiện tượng giao dịch giảm nhưng giá không giảm, bộ phận nghiên cứu của Batdongsan.com.vn cho biết, trong bối cảnh dịch Covid-19, nhu cầu mua nhà giảm nên giao dịch giảm đáng kể, ưu tiên của khách hàng là giữ tiền. Bên cạnh đó, hiện nay, đa phần khách hàng mua căn hộ chung cư là để ở, ít có hiện tượng đầu cơ.

Hơn nữa, những nhà đầu tư thứ cấp thường mua để cho thuê hơn là "lướt sóng" bán nên không chịu áp lực đòn bẩy tài chính. Cộng thêm nguồn cung hạn chế, nhiều dự án chưa biết đến khi nào có thể triển khai được, nên hầu hết các nhà phát triển bất động sản cũng như khách hàng đều không lo ngại cắt lỗ.

Những nhà đầu tư mua để kiếm lời cũng tự tin về tiềm năng thị trường và khả năng kiểm soát dịch bệnh tốt của Chính phủ, kỳ vọng khi dịch bệnh chấm dứt, nguồn cung vẫn khan hiếm thì giá sẽ tiếp tục điều chỉnh tăng.

Mới đây, trong một báo cáo của SSI Research lập luận rằng, hoạt động mua nhà chung cư dựa trên nhu cầu và kế hoạch sinh sống trong dài hạn nên không liên quan nhiều đến những sự kiện như bệnh dịch, do đó bất động sản nhà ở ít bị tác động. Đây là một trong những lý do khiến giá nhà không giảm mặc dù lượng hấp thụ thấp nhất trong vài năm trở lại đây.

Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đínhcũng đồng quan điểm này khi cho rằng những phân khúc bất động sản nhà ở phục vụ nhu cầu thiết yếu của người dân như chung cư ở nội đô Hà Nội hay Tp.HCM luôn có xu hướng tăng giá thời qua.

Thống kê trong vòng 3 năm gần đây, giá nhà ở Hà Nội tăng lên gần 20%, giá nhà ở Tp. HCM tại các quận trung tâm tăng từ 20-30% tuỳ từng vị trí, cho thấy sự sôi động của thị trường nhà ở, khác với các loại hàng hoá khác.

Nhận định về thị trường bất động sản từ nay đến cuối năm 2020, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, nguồn cung nhà ở tiếp tục bị co hẹp lại, nhưng nếu tình hình dịch bệnh được kiểm soát tốt thì khả năng quý IV/2020, thị trường sẽ chứng kiến đợt sôi động mới. Nguồn cung khan hiếm vượt cầu thì giá vẫn tăng.

CBRE Việt Nam đánh giá, hiện tại do tác động của dịch Covid-19 bùng phát nên hầu hết kế hoạch bán hàng đều tạm hoãn vì tâm lý tránh tụ tập đông người. Tuy nhiên, khi dịch bệnh được kiểm soát thì nhiều khả năng 6 tháng cuối năm là giai đoạn cạnh tranh gay gắt, bởi lúc đó, các chủ đầu tư sẽ đẩy sản phẩm ra cùng một lúc, sức mua và làn sóng đầu tư sẽ được cải thiện mạnh mẽ.