Nghịch lý thị trường bất động sản

Chuyên gia dự báo giá nhà đất trên cả nước sẽ tiếp tục tăng trong năm tới (Ảnh: TL)

Theo báo cáo của một công ty nghiên cứu BĐS, cả năm 2020, lượng sản phẩm chào bán trên toàn thị trường đạt 128.902 sản phẩm. Trong đó, có 79.196 căn hộ và 49.706 thấp tầng.Lượng giao dịch đạt con số 74.035 (gồm 41.190 căn hộ và 32.845 thấp tầng). Tỉ lệ hấp thụ trung bình đạt 57,4%.

Khó "kéo" được các nhà đầu tư

Chỉ tính riêng sản phẩm mới chào bán trên thị trường cả nước năm 2020 đạt 94.344 sản phẩm, giao dịch 34.085 sản phẩm. Tỉ lệ hấp thụ đạt 36,1%, lượng cung mới chào bán cả năm 2020 chỉ đạt 54,1% so với năm 2018 và 87,6% so với năm 2019. Lượng giao dịch chỉ đạt 30,3% so với năm 2018 và 46,6% so với năm 2019.

Tại TP. HCM, giá bán căn hộ bình dân đã được đẩy lên thành phân khúc trung cấp. Giá bán căn hộ trung cấp tăng mạnh (so với năm 2019 tăng 26,5% và so với năm 2018 tăng 50,7%).

Riêng tại Hà Nội, giá chung cư năm 2020 chỉ tăng 5% so với năm 2019. Nhưng tại các dự án đất nền xung quanh khu vực các huyện chuẩn bị lên quận tăng mạnh, điển hình là tại các dự án ở huyện Hoài Đức như An Lạc Symphony và Hà Đô.

Đơn cử như dự án Hà Đô hồi đầu năm giá chào bán 40 triệu đồng/m2 thì nay giá tăng lên 60 triệu đồng/m2. Một số địa điểm như Thạch Thất, Hoà Lạc sau khi công bố quy hoạch xuất hiện hiện tượng đẩy giá đất, có địa phương chỉ trong 1 tuần cao gấp 2-3 lần giá chào tuần trước.

Bên cạnh đó, đất nền “nóng” lên ở Cổ Đông (Sơn Tây) sôi động như lễ hội, có hiện tượng chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang xẻ bán đất nền, từ mấy trăm nghìn đồng lên 1 triệu đồng và thậm chí sau 1 tuần đất lên giá 2 triệu đồng/m2.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam, điều này tạo ra hệ luỵ, đất đẩy lên mặt bằng giá mới sẽ kìm hãm sự phát triển. Bởi những nhà đầu tư BĐS chuyên nghiệp khi khảo sát để xây dựng dự án mới họ sẽ rút lui, không đầu tư vào đó, vì đầu tư sẽ phải đối mặt với đền bù rất cao, sẽ lâu thu hồi vốn. Hệ luỵ dẫn đến các địa phương đó sẽ khó lôi kéo được các nhà đầu tư, khó phát triển được.

Cũng theo ông Đính, đây là hiện tượng khác thường của thị trường BĐS. Nhưng may mắn là nhờ sự vào cuộc của chính quyền địa phương và truyền thông, cho đến giai đoạn cuối năm đất tại làng Cổ Đông (Sơn Tây) vắng lặng “như tờ”, vẫn có sự mời chào, nhưng đìu hiu hơn.

Giá nhà đất tiếp tục tăng?

Đánh giá về hiện tượng tăng giá BĐS trong năm 2020, ông Nguyễn Chí Thanh, Tổng giám đốc CTCP Thanh Bình Hà Nội cho hay, giá nhà đất tại các tỉnh thành đều tăng, nhưng giá tăng chỉ là nhất thời. Nhìn một cách tổng quát, mức tăng ở một số dự án chỉ 10-15%, còn cá biệt sau khi tăng lên đều sụt giảm về giá trị thật.

“Bong bóng BĐS năm 2020 là không có, lượng cung ít thì lượng hấp thụ cũng ít”, ông Thanh nhìn nhận.

Ông Nguyễn Mạnh Hà, nguyên Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) đánh giá, có một nghịch lý là nguồn cung BĐS ít, giá cao, tỷ lệ thấp thụ mua bán không nhiều. Biểu hiện là nguồn cung và tỷ lệ hấp thụ năm 2020 đều giảm nhiều so với năm 2019. Chỉ có giá nhà chung cư và đất nền trong cả nước tăng, tăng mạnh nhất là các huyện chuẩn bị lên quận tại Hà Nội và TP. HCM.

Ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, việc tăng giá đất tại các huyện chuẩn bị lên quận không chỉ ở Hà Nội mà cả ở cả TP. HCM sẽ gây ra rất nhiều hệ luỵ. Ngay chính quyền địa phương khi thực hiện đấu giá đất cũng dựa vào nền tảng giá chào bán trên thị trường, mức đấu giá ban đầu tại một số huyện như Đông Anh, Thạch Thất cũng gần 20 triệu đồng/m2.

“Đây chính là hệ quả của việc nguồn hàng trên toàn thị trường không được bổ sung mà nhu cầu đầu tư đang giữ lực tốt. Cộng thêm lực đầu tư từ nhà đầu tư F0 vào thị trường, họ cứ nhìn thấy chỗ nào giá rẻ, có hiện tượng tăng giá là thích, nay mua 1 đồng mai bán 1,5 đồng, khiến cho thị trường sôi động. Đây là lực cầu ảo, chứ không phải lực cầu lâu dài, đầu tư lâu dài”, ông Đính nhấn mạnh.

Nhận định về thị trường BĐS năm 2021, một số chuyên gia cho rằng, nhu cầu về phân khúc căn hộ tại Hà Nội và TP. HCM vẫn chiếm tỷ trọng lớn. Năm 2021 sẽ có từ 90.000 đến 100.000 sản phẩm căn hộ được giao dịch tại hai thành phố lớn này. Đất nền sẽ khan hiếm dần vì các địa phương cũng hạn chế cho phát triển dự án đất nền, chỉ còn chủ yếu ở những dự án đấu giá. Nhà ở xã hội vẫn có nhu cầu rất lớn, trong khi đó nhà ở tái định cư có nhu cầu sử dụng rất thấp từ nhiều năm nay.

Giá nhà đất tại các khu đô thị được đầu tư tốt, chất lượng tại Hà nội và TP. HCM sẽ tiếp tục tăng khoảng 5-10% so với năm 2020. Còn tại các tỉnh thành khác tăng ở mức 5-7%.

Giá căn hộ tại Hà Nội có thể giữ nguyên hoặc tăng nhẹ so với 2020. Tại TP. HCM, về cuối năm, có thể nguồn cung tăng mạnh, giới đầu tư F0 sẽ rút khỏi thị trường nhiều, các nhà đầu cơ xả hàng mạnh. Lúc này, giá có thể sẽ chững lại, thậm chí bị áp lực giảm giá, nhưng trong năm 2021 sẽ chưa xuất hiện giảm giá.