Căn hộ bình dân có nhiều dư địa phát triển

Vẫn còn nhiều cơ hội cho phân khúc căn hộ bình dân phát triển.

Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, nhu cầu nhà ở thuộc phân khúc giá bình dân dưới 25 triệu đồng/m2 chiếm từ 70-80% trên thị trường, trong khi nhu cầu thuộc phân khúc trung cao cấp có giá trên 25 triệu đồng/m2 chỉ chiếm 20-30%. Tuy nhiên, trên thị trường hiện nay rất hiếm nguồn cung căn hộ bình dân.

Cầu nhiều, cung ít

Chuyển công tác về làm việc tại quận Cầu Giấy (Hà Nội) được hơn một năm, hàng ngày anh Phạm Duy Dũng vẫn phải đi xe bus về tận huyện Phú Xuyên. Quá bất tiện, anh Dũng bàn bạc với vợ con, quyết định bán mảnh đất ở quê được 1,2 tỷ đồng, cộng với tiền dành dụm khoảng 400 triệu đồng để mua nhà gần cơ quan. Tuy nhiên, nếu mua ở quận Cầu Giấy thì không có căn hộ nào tầm 1,5-1,6 tỷ đồng. Anh phải đến quận Hoàng Mai để tìm căn hộ 60 m2 có2 phòng ngủ ở một dự án bình dân với giá 1,6 tỷ đồng.

Cũng như anh Dũng, nhiều người dân đang sinh sống và làm việc tại đô thị lớn mong ước được sở hữu nhà, dù nhỏ nhưng “an cư mới lạc nghiệp”. Tuy nhiên, như thông tin từ Bộ Xây dựng và các công nghiên nghiên cứu bất động sản (BĐS), phân khúc căn hộ bình dân đang hiếm dần trên thị trường.

Theo dữ liệu của Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của Savills Hà Nội, các BĐS nhà ở có mức giá khoảng 1,4 - 1,6 tỷ đồng/căn 2 phòng ngủ vẫn có thể có tại thị trường Hà Nội, nhưng nằm tại các khu vực ngoài vành đai 3 hoặc có vị trí xa so với trung tâm.

Trong quý III/2020, nguồn cung sơ cấp với giá trung bình dưới 1.000 USD/m2 có khoảng 3.200 căn hộ tương đương 12% thị phần. Dòng sản phẩm này không có nhiều nếu mua trực tiếp từ chủ đầu tư, nhưng nếu mua lại và là căn hộ đã sử dụng thì vẫn còn tiềm năng.

Số liệu thống kê của kênh thông tin Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, sau đại dịch Covid-19, loại hình nhà chung cư có số lượt tìm kiếm tăng trưởng mạnh nhất, tiếp đến là nhà mặt phố, nhà riêng, đất thổ cư và cuối cùng là đất nền dự án.

Lượng tin đăng bán chung cư trong cả nước tăng 2% so với năm 2019. Tại Hà Nội, chung cư bình dân và trung cấp tiếp tục là phân khúc được quan tâm nhất, có mức tăng trưởng 10-11% so với năm 2019. Tỷ lệ mức độ quan tâm theo phân khúc ở Hà Nội năm 2020 là bình dân 64%, trung cấp 19%, cao cấp 14%; tại TP.HCM lần lượt là 66%, 14% và 20%.

Tại Hà Nội, giá rao bán chung cư bình dân và trung cấp tăng trong năm 2020, trong khi ở TP.HCM tăng ở cả 3 phân khúc.

Hơn nữa, tại Hà Nội hiện nay, số lượng dự án phát triển mạnh ở khu vực Nam Từ Liêm và Bắc Từ Liêm, Hà Đông, Hoàng Mai, Long Biên; còn tại TP.HCM, các dự án phát triển mạnh tại Thủ Đức, quận 2, quận 7, quận 9. Điều này hứa hẹn phân khúc căn hộ bình dân sẽ có “đất sống”.

Cơ hội cho chủ đầu tư?

Theo ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, căn hộ bình dân đang có cơ hội phát triển nhất định trong xu hướng giá tăng của thị trường. Hiện, phân khúc này đang bị tác động bởi sự phát triển mạnh của hệ thống giao thông như đường sắt, đường bộ… dẫn đến giá cũng tăng.

“Các chính sách dành cho thị trường căn hộ bình dân cần được xem xét ở khía cạnh định giá thương mại khi các chủ đầu tư đang cạnh tranh về đất, và điều này tác động thực sự tới hiện tượng tăng giá nhà ở”, ông Matthew Powell chia sẻ.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn, Savills Hà Nội cho biết, khi phát triển dự án, tốc độ bán hàng, giá bán là những yếu tố hết sức quan trọng. Khi lượng mua giảm và tỷ lệ hấp thụ thấp dẫn đến dòng tiền thu về giảm, chi phí vốn tăng, lợi nhuận giảm sút là một thực tế khiến chủ đầu tư cũng sẽ phải cân nhắc rất nhiều đối với giá bán.

Đánh giá về tiềm năng của căn hộ bình dân, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhìn nhận, 10 năm qua, tỷ lệ hộ gia đình ở chung cư tại Hà Nội tăng 53% và TP.HCM tăng 67%. Bên cạnh đó, tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam đang là 35% - mức thấp trong khu vực châu Á.

Tương lai năm 2030, Việt Nam có thêm 3 tỉnh/thành phố 1-5 triệu dân, 6 tỉnh/thành phố 0,5-1 triệu dân. Nhu cầu về nhà ở tăng cao theo tốc độ đô thị hóa ở các tỉnh/thành phố lân cận Hà Nội và TP.HCM. Trong khi quỹ đất hạn hẹp thì dư địa cho phát triển thị trường căn hộ, đặc biệt căn hộ bình dân trong thời gian tới rất lớn.

Về cơ hội tăng trưởng của thị trường nhà ở bình dân, ông Matthew Powell đưa ra 3 quan điểm chính.

Thứ nhất, các chủ đầu tư lớn hiện nay đang tập trung vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền, cung cấp nhà ở chất lượng tốt với giá tốt và tại vị trí thích hợp. Điều này vừa đảm bảo cho họ khả năng phát triển BĐS với mức giá xác định, vừa có thể mang lại cho khách hàng và cư dân các điều kiện sống thuận tiện nhất định.

Thứ hai, có một sự tin tưởng nhất định về sự phục hồi của thị trường nhà ở trong năm 2021 mặc dù dịch Covid-19 vẫn còn diễn biến phức tạp. Kỳ vọng của thị trường do đó sẽ nằm ở nguồn cung nhà ở được cải thiện vào tháng 3 hoặc 4/2021 và các hoạt động phát triển BĐS tích cực hơn tại Hà Nội và TP.HCM.

Thứ ba, cơ hội tăng trưởng của phân khúc nhà ở bình dân liên quan nhiều tới các hoạt động thương mại và cơ sở hạ tầng giao thông tại các thị trường, nhất là khi Hà Nội và TP.HCM đang có sự xuất hiện của các tuyến đường sắt đô thị mới, một số quận mới và sức hấp dẫn đầu tư của cả hai thành phố.