Nhà đầu tư có nên 'bắt đáy’ bất động sản thời dịch Covid-19?

Đánh giá về thị trường bất động sản quý I/2020 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam và một số công ty nghiên cứu thị trường cho thấy, nguồn cung bất động sản giảm, lượng giao dịch thành công cũng giảm, duy chỉ có giá là không giảm.

Chủ đầu tư chưa giảm giá bán

Anh Nguyễn Hoàng Long, một nhà đầu tư "tay ngang" thăm dò thị trường bất động sảnkhi thấy thị trường trầm lắng. Anh cho biết, sẽ “săn” những sản phẩm nhà ở cắt lỗ để "bắt đáy” đầu tư.

Tuy nhiên, tình trạng cắt lỗ chỉ ở một số cá nhân lẻ tẻ, không phải phổ biến trên thị trường. Mức cắt lỗ cũng chỉ tầm 5-7%, do các nhà đầu tư vay ngân hàng để đầu tư cho thuê nhưng nay do dịch bệnh, thị trường nhà ở và nhà cho thuê đều trầm lắng nên không kham nổi lãi suất.

Một số môi giới trên trang batdongsan.com.vn cũng cho hay, thực tế chưa có chủ đầu tư nào giảm giá, chỉ có một số cá nhân bán cắt lỗ chung cư hay đất nền. Với thị trường nguồn cung khan hiếm thì cũng khó có thể giảm giá được.

Các chủ đầu tư hầu như không hề có câu chuyện cắt lỗ, hay giảm giá, thậm chí có những khu vực giá còn tăng do nguồn cung khan hiếm. Bởi theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Việt Nam chi nhánh Hà Nội, giá bán căn hộ trung bình trên thị trường sơ cấp trong quý I/2020 được ghi nhận ở mức 1.365USD/m2, tăng 4% theo năm.

Một số dự án cao cấp tại các địa điểm như quận Từ Liêm và Thanh Xuân chưa được mở bán nhưng dự kiến vẫn ở mức cao, cũng như giá bán được duy trì ổn định tại các đợt mở bán tiếp theo của các dự án đã mở bán, khiến mức giá ổn định so với quý trước.

Còn theo đánh giá của Jones Lang LaSalle Việt Nam (JLL), giá bán sơ cấp vẫn duy trì ổn định, chỉ giảm nhẹ 1,4% theo quý nhưng vẫn tăng 4% theo năm, cho thấy tác động của dịch bệnh lên giá bán vẫn chưa rõ rệt. Mức giảm trong quý ghi nhận chịu ảnh hưởng phần lớn từ các chính sách giảm giá gián tiếp ngắn hạn của chủ đầu tư như chiết khấu tiền mặt từ 3 – 5% đối với khách hàng thanh toán theo tiến độ và tặng gói nội thất giá trị cao có thể quy đổi ra tiền mặt và trừ trực tiếp vào giá trị căn hộ.

Tại Hà Nội, ở phân khúc đất nền, giá bán sơ cấp trong quý I/2020 lên mức 5.017 USD/m2, tăng 37,7% theo năm và 8,4% theo quý. Việc tăng giá chủ yếu là do các dự án có giá thấp hơn mức trung bình đều đã bán hết. Xét trong cùng dự án, giá vẫn ổn định hoặc tăng nhẹ, dưới 4% theo quý ở mỗi dự án.

Trong khi đó, tại Tp.HCM, giá bán căn hộ quý I/2020trung bình đạt 2.452 USD/m2, giảm 15% theo quý. Tuy nhiên, mức giá này vẫn cao hơn so với cùng kỳ năm trước. Hầu hết các dự án vẫn ghi nhận mức giá bán ổn định.

Khó có “đáy”

Theo ông Stephen Wyatt, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, hiện vẫn chưa ghi nhận tác động của đại dịch Covid-19 lên giá bán vì vẫn còn ảnh hưởng từ sự thiếu hụt nguồn cung. Hơn nữa, những chủ đầu tư vẫn cố gắng giữ mức giá mà họ đã lập ra từ trước khi dịch bùng phát. Tuy nhiên, nếu tình hình trở nên tồi tệ hơn, các chính sách kích cầu có thể cần được xem xét.

Một số chuyên gia bất động sản cho rằng, khó có thể nói đâu là “đáy” của thị trường trong thời điểm hiện nay. Bởi xét trên thực tế, kế hoạch mua nhà ở của người dân vẫn có. Tuy nhiên, do dịch bệnh nên mọi giao dịch mua bán đất đai, mọi cuộc tiếp xúc tạm dừng lại để tránh lây lan dịch trong cộng đồng.

Bên cạnh đó, việc kinh tế bị trì trệ là do các quốc gia lo ngại dịch bệnh nên cho đóng cửa các ngành sản xuất. Nợ xấu trong lĩnh vực bất động sản vẫn ở mức an toàn. Cộng thêm thị trường bất động sản thời điểm này không có "bong bóng" nên nhu cầu mua bất động sản để ở hay để dòng tiền trú ẩn an toàn vẫn là phương án tối ưu.

Nếu có giảm giá bất động sản chỉ khi nào cả nền kinh tế thật sự "thấm đòn", người dân không có tiền mua nhà để ở, hay giới đầu tư cũng thua lỗ ở lĩnh vực vàng, chứng khoán.

Thực tế, nhìn từ đánh giá triển vọng nhà liền thổ năm 2020 tại Tp.HCM của JLL cho thấy, trong bối cảnh dịch bùng phát, một số dự án đã phải hoãn việc xây dựng cũng như ra mắt dự án, dẫn đến số lượng mở bán dự báo sẽ ít hơn con số đưa ra quý trước. Khoảng 1.200-2.000 căn dự kiến sẽ được mở bán trong năm 2020. Tuy nhiên, tương tự phân khúc căn hộ, con số này có thể biến động mạnh và tùy thuộc vào tình hình dịch bệnh kéo dài trong bao lâu.

Về triển vọng căn hộ tại Tp.HCM, tiến độ xây dựng cũng như kế hoạch mở bán tại một số dự án có khả năng sẽ bị tác động và trì hoãn bởi dịch, dẫn đến lượng bán dự kiến thấp hơn so với dự báo trước đây.

Đánh giá về triển vọng căn hộ Hà Nội, JLL cũng cho rằng, khoảng 20.000-30.000 căn hộ dự kiến sẽ mở bán chính thức trong năm 2020. Tuy nhiên, nguồn cung này sẽ có nhiều biến động phụ thuộc vào diễn biến của dịch bệnh trong thời gian tới.

Như vậy có thể thấy, thị trường bất động sản vẫn đang rất an toàn, không có chuyện "sốt nóng", "bong bóng", dư cung…, nên việc "dò đáy” bất động sản là điều khó, thậm chí không có. Cũng theo đánh giá của các công ty bất động sản thì vấn đề thủ tục hành chính, pháp lý, dòng vốn, tình hình dịch bệnh và quỹ đất hạn hẹp… sẽ tiếp tục khiến nguồn cung khan hiếm.