Vướng mắc khi đấu giá quyền sử dụng đất "chưa sạch"

Theo chuyên gia pháp lý đất đai, đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh, Điều 67 Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi (Dự thảo) có quy định về đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp đất chưa được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

“Đây là quy định mới cần cân nhắc hết sức thận trọng bởi về nguyên tắc chung, việc bán đấu giá tài sản chỉ được thực hiện trong trường hợp người có tài sản đấu giá có toàn quyền định đoạt với tài sản đem bán. Nếu đất chưa hoàn thành giải phóng mặt bằng (GPMB) thì trên khu đất dự án có nhiều chủ sử dụng đất, trường hợp này cơ quan Nhà nước có được xem là đơn vị có tài sản đấu giáđể quyết định mở cuộc đấu giá hay không?”, ông Đỉnh đặt câu hỏi.

Phân tích sâu các vướng mắc nếu đấu giá quyền sử dụng đất khi đất chưa hoàn thành GPMB, ông Đỉnh nhấn mạnh: Nếu Nhà nước tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, lựa chọn được nhà đầu tư thực hiện dự án nhưng không GPMB được (hoặc không GPMB được 100% diện tích, hoặc tiến độ GPMB chậm, không đáp ứng được tiến độ dự án theo chấp thuận chủ trương đầu tư) sẽ nảy sinh bất cập vì GPMB vốn là công việc phức tạp, nhạy cảm và tiềm ẩn nhiều rủi ro không lường trước được.

Bởi vậy, cần có quy định về thời điểm tính tiền sử dụng đất. Về nguyên tắc, tiền sử dụng đất xác định tại thời điểm có quyết định giao đất. Nhưng do đất chưa GPMB nên tại thời điểm tổ chức đấu giá chưa xác định được thời điểm giao đất, chưa lường trước được biến động giá đất thị trường từ thời điểm đấu giá đến thời điểm nhà đầu tư được giao đất.

Thêm một vấn đề đặt ra là thời điểm nào thu tiền sử dụng đất. Nhà đầu tư có phải nộp tiền sử dụng đất ngay sau khi trúng đấu giá hay sau khi được giao đất trên thực tế mới phải nộp tiền sử dụng đất.

Nếu quy định tính tiền sử dụng đất ở thời điểm đấu giá nhưng nộp tiền ở thời điểm giao đất thực tế sẽ có nguy cơ gây thất thoát ngân sách Nhà nước. Nếu thu tiền sử dụng đất ngay thời điểm trúng đấu giá khi chưa được giao đất, sẽ là gánh nặng rất lớn với nhà đầu tư, đồng thời tiềm ẩn rủi ro, tranh chấp, khiếu kiện.

Với hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, việc công nhận kết quả trúng đấu giá và giao đất được thực hiện qua quyết định hành chính của cơ quan Nhà nước, có tính chất mệnh lệnh - phục tùng nên rất khó xử lý vướng mắc trên.

Trong khi, nếu áp dụng đấu thầu dự án có sử dụng đất, quan hệ giữa cơ quan Nhà nước với nhà đầu tư là quan hệ hợp đồng, có tính chất bình đẳng nhất định sẽ giúp các bên có thể đàm phán, thương thảo để xử lý vướng mắc trong trường hợp không GPMB được hoặc dự án gặp các tình huống bất khả kháng, trở ngại khách quan.

“Đấu thầu dự án có sử dụng đất, giá đất tính thu tiền sử dụng đất được xác định tại thời điểm giao đất là phù hợp với nguyên tắc chung về tính tiền sử dụng đất”, ông Đỉnh đề xuất.

Cũng theo ông Đỉnh, Dự thảo đã đặt ra các điều kiện tương đối chặt chẽ để áp dụng đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp đất chưa GPMB.

Đó là phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện; phải thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất; phải có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500; đặc biệt là phải có tối thiểu 80% người bị thu hồi đất đồng ý với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Nhưng vướng mắc cũng nảy sinh từ đây. Các dự án khu đô thị (thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo Điều 70 Dự thảo) thực hiện trên khu đất chưa GPMB mà có dưới 80% người bị thu hồi đất đồng ý với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì việc đấu giá quyền sử dụng đất sẽ triển khai theo hình thức nào?

“Theo Dự thảo, dự án khu đô thị thực hiện trên khu đất chưa GPMB, có dưới 80% người bị thu hồi đất đồng ý với phương án bồi thường thì không có bất kỳ cách nào để triển khai”, ông Đỉnh băn khoăn.