'Bài toán' mặt bằng ngành bán lẻ từ câu chuyện Big C miền Đông

Trước thông tin gây xôn xao những ngày qua về việc siêu thị Big C miền Đông (nằm trên đường Tô Hiến Thành, phường 15, quận 10, Tp.HCM) sắp đóng cửa vì không thoả thuận được giá thuê mặt bằng, nhiều người tỏ ra tiếc nuối vì đây là địa điểm siêu thị lâu năm, mua đâu quen đó, thu hút đông đảo giới tiêu dùng bình dân.

Giai đoạn rủi ro cao !

Lý do chính của sự việc này được cho là vì các đề xuất mới của bên cho thuê khiến nhà bán lẻ Thái Lan là Central Retail (đang sở hữu hệ thống Big C) không thể thực hiện được cam kết giá thấp cho người tiêu dùng.

Có ý kiến còn cho rằng có khả năng cao là họ bị cạnh tranh về giá thuê mặt bằng bởi các siêu thị, trung tâm thương mại khác trong khi họ vốn là siêu thị nổi tiếng về giá rẻ, các sản phẩm rất phù hợp với đa số các đối tượng tiêu dùng.

Ngành bán lẻ đang bước vào “giai đoạn rủi ro cao” với áp lực chi phí mặt bằng

Điều đó làm nhiều người gợi nhớ lại một địa điểm siêu thị nội địa đầu tiên ở Tp.HCM là Co.opmart Đinh Tiên Hoàng (quận Bình Thạnh, Tp.HCM) hồi năm 2018 dù đang kinh doanh tốt cũng buộc phải đóng cửa để bàn giao mặt bằng theo yêu cầu của đối tác cho thuê.

Nhìn vào những biến động của ngành bán lẻ ở Việt Nam hậu Covid-19 có liên quan đến yếu tố mặt bằng, chuyên gia phân tích thị trường Bùi Trang cho rằng dưới sức ép cạnh tranh, các nhà bán lẻ có chi phí mặt bằng ở mức cao hơn trung bình ngành sẽ dần “tụt lại” phía sau trong khi các nhà bán lẻ có mặt bằng chi phí hoạt động thấp sẽ ngày càng lấn lướt.

Theo bà Trang, những thách thức mà ngành bán lẻ đang thấy trên thị trường là việc giải quyết tiền thuê quá hạn từ các nhà bán lẻ và nhiều trường hợp đã phải đóng cửa.

Thực ra, trong mùa dịch Covid-19, một số chủ mặt bằng đã giảm giá thuê dao động từ 10-30%, trong đó ưu tiên hàng đầu cho các nhóm bán lẻ ngành thực phẩm, đồ uống và giải trí. Các chủ nhà khác đã xem xét giảm 10-50% tiền thuê nhà, tùy thuộc vào hiệu suất của đối tượng thuê.

Thậm chí, một số chủ mặt bằng cũng đề nghị hoãn 30% tiền thuê mặt bằng đến tháng 5/2020 và có thể là các tháng tiếp theo trong năm khi tình hình kinh doanh của ngành bán lẻ dự kiến sẽ được cải thiện.

Tuy nhiên, dù là hậu Covid-19 nhưng các nhà bán lẻ vẫn đang bước vào “giai đoạn rủi ro cao” đối với dòng tiền và tăng chi phí vận hành phát sinh do sự sụt giảm nhu cầu tiêu dùng, gián đoạn chuỗi cung ứng và áp lực về chi phí mặt bằng.

Giới chuyên gia có đưa ra lời khuyên cho các chủ mặt bằng cho thuê trong ngành bán lẻ là có thể xem xét chuyển từ mô hình thuê cố định truyền thống sang chia sẻ doanh thu và tiền thuê mặt bằng để giúp chia sẻ rủi ro và tăng cường mối quan hệ giữa chủ mặt bằng với các nhà bán lẻ.

Khó tránh chuyện đóng cửa

Trong khi đó, chi phí thuê mặt bằng ngành bán lẻ tại Việt Nam được dự báo dù gặp ảnh hưởng bởi dịch Covid-19 nhưng sẽ tiếp tục đà tăng (đặc biệt tại các đô thị lớn như Tp.HCM và Hà Nội). Điều này làm cho các doanh nghiệp (DN) bán lẻ gặp nhiều khó khăn do suất đầu tư cao nhưng thu hồi ngày càng chậm.

Ông Nguyễn Hoàng Tuấn, người từng nhiều năm kinh doanh bán lẻ với mô hình cửa hàng tiện lợi ở Tp.HCM, cho rằng chủ cho thuê mặt bằng thường có thói quen là giá cho thuê tăng theo từng năm.

“Chẳng hạn giá thuê ban đầu là 50 triệu đồng/tháng, sau 4 - 5 năm giá thuê là 100 triệu đồng/tháng, người thuê chịu không nổi nên không thuê nữa, còn chủ cho thuê thì lấy giá 100 triệu đồng cho người thuê tiếp theo là mốc ban đầu. Cứ thế tháng này qua năm nọ chi phí thuê mặt bằng chỉ có tăng chứ ít khi giảm”, ông Tuấn nói.

Không những vậy, với các nhà bán lẻ vốn xem mặt bằng là một trong yếu tố sống còn để cạnh tranh thì dù giá thuê có cao nhưng họ sẽ vẫn cố thuê. Cho đến khi sụt giảm doanh thu, không chịu nổi sức ép tiền thuê và dẫn đến việc trả mặt bằng trước thời hạn đối với họ là lẽ đương nhiên.

Đối với những thương hiệu bán lẻ theo chuỗi trong ngành dịch vụ ăn uống (F&B), việc đóng cửa một số cửa hàng nhà phố cũng khó tránh khỏi. Như trong tháng 5/2020 nhiều cửa hàng của chuỗi kinh doanh thức uống từ đậu nành Soya Garden đóng cửa hàng loạt. Các cửa hàng mặt tiền đường lẫn trung tâm thương mại ở khu vực Phú Nhuận, Tân Phú, Gò Vấp (Tp.HCM) đều đã treo bảng cho thuê mặt bằng.

Tuy vậy, lãnh đạo của chuỗi kinh doanh này cho biết họ không đóng cửa mà chẳng qua là đang tái cấu trúc để chuyển đổi sang mô hình mới là chọn hướng mở các cửa hàng quy mô nhỏ dưới 20 chỗ và dạng ki-ốt để tập trung nhiều hơn vào hình thức bán mang đi và giao hàng.

Theo chuyên gia kinh tế Nguyễn Hoàng Dũng, trước áp lực về chi phí mặt bằng hậu Covid-19, để tránh chuyện đóng cửa thì các nhà bán lẻ cần tập trung phát triển mô hình bán lẻ đa kênh linh hoạt và bền vững. Nhưng, bên cạnh đó vẫn là cần tăng cường quan hệ đối tác giữa chủ nhà và nhà bán lẻ để cùng tìm ra điểm chung và vượt qua giai đoạn khó khăn này.