“Sợi dây chính sách” - Điểm tựa giúp thị trường bất động sản vượt đáy

Thời gian qua, sau loạt các chỉ đạo, điều hành của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, thị trườngbất động sảnđã có những chuyển biến theo chiều hướng tích cực, tuy nhiên chưa đạt như kỳ vọng. Thủ tướng Chính phủ yêu cầu các Bộ, ngành, địa phương triển khai nhiều giải pháp để giải quyết khó khăn, tháo gỡ điểm nghẽn, thúc đẩy và đảm bảo sự phát triển lành mạnh, bền vững của thị trường bất động sản.

Trong công điện mới đây, Thủ tướng Chính phủ tiếp tục yêu cầu những nội dung đáng chú ý như: nâng cao hiệu quả chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng; có giải pháp giúp doanh nghiệp, dự án bất động sản và người mua nhà tiếp cận đượcnguồn vốn tín dụng thuận lợi hơn.

Tổ Công tác của Thủ tướng Chính phủ cần quyết liệt hơn nữa để tháo gỡ khó khăn cho các dự án, nhất là các dự án nhà ở, khu đô thị, khu công nghiệp lớn.

Thủ tướng cũng yêu cầu tiếp tục chỉ đạo các cơ quan chức năng, địa phương rút ngắn thời gian thực hiện các thủ tục pháp lý, ưu tiên đẩy nhanh tiến độ các dự án bất động sản công nghiệp, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân.

Các bộ, ngành chủ động xây dựng dự thảo các văn bản quy phạm pháp luật quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành các Luật liên quan ngay sau khi được Quốc hội thông qua.

Chính sách: "Sợi dây vô hình" giúp thị trường bất động sản leo dốc

Thị trường bất động sản thời gian qua như một người đàn ông đang cố gắng leo lên khỏi một con dốc sâu và loạt công điện, văn bản điều hành của Chính phủ, bộ, ban ngành thời gian qua như một sợi dây được thả xuống, để người đàn ông này có thể bám vào để tìm hướng leo lên. Trong cơn loay hoay ở đáy vực, "sợi dây chính sách" thực sự đã trở thành điểm tựa vững chắc để các doanh nghiệp, thị trường bất động sản tìm cách "vượt đáy".

Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) mới vừa được thông qua được các chuyên gia đánh giá rất tích cực.

"Luật Nhà ở tốt nhất trong hơn 30 năm qua, sát với thực tế và bảo đảm được tính đồng bộ, thống nhất của các hệ thống pháp luật", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh, đánh giá.

Loạt các quy định mới được thông qua đang được thị trường rất quan tâm, như không quy định thời hạn sở hữu chung cư; quy định tiền cọc mua nhà trên giấy tối đa 5% giá bán; siết các hoạt động phân lô bán nền hay như quản lý chặt chẽ hơn đối với mô hình chung cư mini…

Theo đại diện công ty nghiên cứu thị trường CBRE Việt Nam, loạt chính sách này sẽ giúp thị trường minh bạch hơn, đặc biệt bảo vệ người mua, làm tăng niềm tin vào thị trường bất động sản.

"Chúng tôi tin rằng với những dự luật được thông qua như thế này sẽ khiến những cá nhân, nhà đầu tư và các chủ đầu tư trên thị trường có một niềm tin vững chắc hơn nhiều vào thị trường, từ đó giúp thị trường có những dấu hiệu phục hồi vào năm 2024", bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, cho biết.

Liên quan cụ thể hơn các chính sách cho nhà ở xã hội, đại diện bộ phận nghiên cứu thị trường toàn cầu của Savills đánh giá, Chính phủ Việt Nam đang tích cực đưa ra những nền tảng chính sách vững vàng hơn cho phát triển nhà ở xã hội. Điều khó khăn hiện nay nằm ở khâu thực hiện và triển khai.

"Trước đây, các chủ đầu tư có thể đạt lợi nhuận cao hơn ở các phân khúc khác, do đó họ không muốn đầu tư vốn vào nhà ở xã hội với mức lợi nhuận thấp. Đó là điều khiến các nhà đầu tư vẫn chưa quan tâm nhiều. Tôi nghĩ Chính phủ đang làm tốt, nhưng bối cảnh kinh tế và môi trường đầu tư khó khăn đang là trở ngại. Nếu Chính phủ tiếp tục thúc đẩy các chính sách khuyến khích như hiện tại thì tôi tin tưởng nguồn cung cho nhà ở xã hội sẽ được cải thiện trong thời gian tới", ông Paul Tostevin, Giám đốc nghiên cứu thị trường Savills toàn cầu, nhận định.

Một số chuyên gia cho rằng, những tác động về chính sách sẽ chưa có hiệu quả ngay đối với thị trường bất động sản. Tuy nhiên về lâu dài, những chính sách mới sẽ giúp thị trường gia tăng tính minh bạch và phát triển bền vững hơn.

"Chúng ta nhìn nhận đúng vấn đề, Chính phủ vào cuộc nhanh, nhiều, toàn diện, nhưng kết quả chúng ta phải chấp nhận chuyện lâu dài. Bất động sản là thị trường quan trọng, ảnh hưởng đến nhiều vấn đề khác nên kết quả của nó phải nhìn vào 1 - 2 năm tới", TS. Huỳnh Phước Nghĩa, giảng viên, Đại học Kinh tế TP Hồ Chí Minh, cho hay.

Các chuyên gia cũng cho rằng, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục gặp nhiều thách thức, đặc biệt vào năm sau 2024 khi nợ đáo hạn trái phiếu sẽ lên cao nhất trong 3 năm qua. Lệch pha cung cầu thị trường vẫn còn rất lớn. Do đó, sự sát sao của Chính phủ, cùng với nỗ lực tái cấu trúc, tái cơ cấu của thị trường sẽ giúp bất động sản thực sự "vượt đáy".

Thị trường bất động sản tìm cách "vượt đáy"

Có leo lên được con dốc hay không không chỉ nhờ vào sợi dây trợ lực của chính sách, tự bản thân người leo dốc phải "đủ sức mạnh, đủ khéo léo" để tìm được một cách leo lên khỏi núi phù hợp, vững vàng… Thực tế ghi nhận thời gian qua, trong bối cảnh khó khăn chung, nhiều doanh nghiệp đã tìm mọi giải pháp, cơ cấu lại hoạt động, cấu trúc lại sản phẩm, kết nối với các đối tác để tiếp tục đưa sản phẩm ra thị trường. Do đó thị trường đã ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực.

Theo báo cáo từ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, lượng giao dịch trên toàn thị trường tăng dần với nhiều hơn các sản phẩm phù hợp nhu cầu của người dân.

Cụ thể trong quý III vừa qua, thị trường đã ghi nhận gần 6.000 giao dịch, cao gấp 1,5 lần quý trước đó.

Tính riêng tại thị trường TP Hồ Chí Minh, khoảng 4 chủ đầu tư đã mở bán dự án căn hộ mới trong giai đoạn cuối năm. Ngoài một số dự án cũ mở bán giai đoạn tiếp theo, thị trường cũng đã lộ diện các dự án mới mở bán lần đầu.

"Hiện ở TP Hồ Chí Minh, khu Tây đang là tâm điểm thị trường, tập trung các chủ đầu tư lớn như Nam Long, Khang Điền đang bán hàng. Theo số liệu chúng tôi quan sát được, Nam Long cũng được vài trăm giao dịch, còn Khang Điền gần 800 lượt booking… Đây là tín hiệu cho thấy thị trường đã dần hồi phục", ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc mảng Dịch vụ Tư vấn và Phát triển dự án, DKRA Việt Nam, cho biết.

"Dự kiến trong quý IV này có hơn 2.000 sản phẩm mới ra và chiếm phần lớn là bình dân hoặc trung cấp, thay vì trước đây 70 - 80% tập trung phân khúc cao hơn. Điều này cho thấy thị trường bắt đầu điều chỉnh, cho dù thị trường có khó thì nhu cầu ở thực vẫn có", ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, cho hay.

Các chuyên gia cho rằng, điểm chung các dự án mở bán trong giai đoạn này đều đến từ các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính, pháp lý dự án đã hoàn chỉnh.

Phía các doanh nghiệp, để tạo thanh khoản, thu hút sức mua, đã chủ động tìm mọi giải pháp, ví dụ như hợp tác với các bên để đưa ra giá bán phù hợp hơn cho khách hàng, kéo dài tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất.

"Có những sự phối hợp rất chặt chẽ với các bên liên quan, chẳng hạn như ngân hàng, tổng thầu xây dựng, hoặc nhà cung cấp, đặc biệt là Chính phủ, chính quyền tại các nơi mà chúng tôi có các dự án triển khai. Dựa theo cơ cấu phối hợp như vậy, chúng tôi xây dựng được các chính sách bán hàng hiệu quả nhất, đặc biệt tập trung vào phục vụ nhu cầu ở thật của người mua nhà", ông Trần Xuân Ngọc, Tổng Giám đốc Nam Long Group, thông tin.

Thống kê mới nhất của CBRE cũng cho thấy, tỷ lệ hấp thu các dự án mở bán trên thị trường trong giai đoạn hiện nay khá cao, trung bình trên 80%.

Bên cạnh sự hỗ trợ chính sách, sự chủ động đưa ra các giải pháp tái cơ cấu sản phẩm, bán hàng từ các doanh nghiệp cũng là điều cấp thiết.

Từ đầu năm đến nay, thị trường bất động sản đã nhận được rất nhiều sự hỗ trợ từ Chính phủ với loạt chỉ đạo văn bản điều hành ngày càng sát hơn với nhu cầu thực tế. Hàng trăm dự án dần được tháo gỡ khó khăn, tái khởi động góp phần tạo thêm niềm tin cho thị trường. Như nhận định của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, tuy thị trường chưa đủ lực để "vượt dốc", nhưng phần nào đã thoát khỏi nguy cơ "mất phanh".