Giải pháp nào khơi thông nguồn vốn thúc đẩy thị trường bất động sản?

Theo VARS, thị trường bất động sản Việt Nam đã phát triển cả về phạm vi, quy mô và ngày càng chứng tỏ được vai trò quan trọng với nền kinh tế. Tuy nhiên, sau quãng thời gian tăng trưởng nóng, cùng với nhiều bất cập nội tại chưa được giải quyết một cách triệt để, thị trường bất động sản rơi vào tình trạng khó khăn.

Mặc dù có nhiều chính sách tháo gỡ khó khăn đã được Chính phủ, các bộ, ngành đưa ra, nhưng cho tới thời điểm hiện tại nhiều doanh nghiệp (DN) bất động sản vẫn phải đối mặt với thực trạng “khát tiền”. Việc tìm ra các giải pháp nhằm khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản để thúc đẩy sự phục hồi và phát triển là rất cần thiết.

Nhìn chung trong năm 2023, mặc dù mức lãi suất đã giảm mạnh, lãi suất huy động và lãi suất cho vay mới của các ngân hàng thương mại đã giảm khoảng hơn 2%/năm so với cuối năm 2022, tuy nhiên, các thỏa thuận tín dụng cũng chỉ tập trung chủ yếu vào các doanh nghiệp có tình hình tài chính tốt, có quỹ đất lớn với các dự án sạch.

Chỉ có nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào lĩnh vực bất động sản là có những tích cực. Nguồn vốn này duy trì ổn định và đang có xu hướng “chảy" mạnh vào thị trường bất động sản. Tập trung chủ yếu vào phân khúc bất động sản công nghiệp và một số dự án bất động sản phân khúc khác có diện tích lớn, vị trí đẹp.

Theo thống kê của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), nguồn vốn FDI đầu tư vào lĩnh vực bất động sản năm 2023 đạt gần 4,67 tỷ đồng, tăng 4,8% so với cùng kỳ và giữ vị trí thứ 2 trong các lĩnh vực thu hút vốn đầu tư FDI năm 2023.

“Như vậy, nguồn vốn FDI vẫn duy trì là điểm sáng, hoạt động bán hàng bắt đầu có chuyển biến, nhưng các kênh vốn chính vẫn đang gặp thách thức, chưa thực sự ổn định. “Khát tiền” vẫn là thực trạng mà nhiều doanh nghiệp bất động sản phải đối mặt”, VARS nhấn mạnh.

Với đặc trưng là vốn chủ sở hữu mỏng, hoạt động kinh doanh của các DN bất động sản phụ thuộc phần lớn vào vốn vay, khi huy động vốn gặp khó khăn, DN bất động sản sẽ gặp khó khăn ngay lập tức. Do đó, việc tìm ra các giải pháp nhằm khơi thông nguồn vốn để thúc đẩy sự phục hồi và phát triển thị trường bất động sản là rất cần thiết.

VARS khuyến nghị cơ quan quản lý Nhà nước cần quyết liệt tập trung tháo gỡ nút thắt pháp lý. Sớm ban hành các văn bản quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024 để tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý cho các dự án ách tắc tái khởi động. Qua đó, tạo cơ sở để cơ quan quản lý địa phương phê duyệt dự án mới, đặc biệt là phân khúc đang có nhu cầu rất lớn là nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền.

Điều này sẽ thúc đẩy thanh khoản, giúp các doanh nghiệp có nguồn thu để trả nợ, cân đối tài chính và để dòng tiền luân chuyển dựa trên đáp ứng nhu cầu thực của thị trường.

Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước cần nghiên cứu gói tín dụng ưu đãi dành riêng cho phân khúc nhà ở bình dân, với mục tiêu chính là khuyến khích chủ đầu tư tham gia phát triển và tăng sức mua cho các hộ gia đình có thu nhập trung bình hoặc cận trung bình.

Cơ quan quản lý Nhà nước cần nghiên cứu cơ chế để cải thiện minh bạch thông tin và đẩy mạnh phát hành trái phiếu doanh nghiệp trở lại. Nhất là đẩy mạnh hoạt động xếp hạng tín nhiệm trên cơ sở kiểm soát năng lực của các tổ chức xếp hạng.

Bảo đảm xếp hạng tín nhiệm phù hợp và phản ánh đúng nhất rủi ro của doanh nghiệp trong một điều kiện kinh tế nhất định. Hạn mức tín nhiệm sẽ cho phép nhà đầu tư có cái nhìn tổng quát đủ khách quan để đánh giá những rủi ro có thể khi đầu tư vào doanh nghiệp thông qua trái phiếu.

Ngoài các nguồn tài chính quen thuộc (tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp), cần có các cơ chế, chính sách để hình thành, phát triển, bảo đảm vận hành hiệu quả các nguồn vốn từ các sản phẩm tài chính khác. Cụ thể là quỹ đầu tư bất động sản (REIT), quỹ tiết kiệm nhà ở hay thông qua kênh đầu tư trực tiếp, gián tiếp nước ngoài.

“Với bối cảnh thị trường bất động sản có dấu hiệu phục hồi và khởi sắc hiện nay là cơ hội tốt cho REIT phát triển. Đây là sẽ là nguồn vốn ổn định, đáp ứng được yêu cầu về quy mô vốn lớn cho phát triển dự án của DN bất động sản.

Việc đầu tư thông qua REIT có thể giúp khoản đầu tư của các cá nhân trở nên an toàn hơn, nhờ hưởng lợi từ tầm nhìn của các nhà quản lý chuyên nghiệp”, VARS khuyến nghị.