Cẩn trọng chiêu trò “thổi” giá đất vùng ven trung tâm Hà Nội

Theo các chuyên gia bất động sản, sự chuyển hướng sang các tỉnh vùng ven đã bắt đầu từ năm 2017 và khá nở rộ trong năm 2018. Nhiều nhà đầu tư đã và đang có hướng đầu tư mạnh theo xu hướng này.

Đặc biệt, kể từ sau khi có thông tin bốn huyện Hoài Đức, Thanh Trì, Đông Anh, Gia Lâm (Hà Nội) được đề xuất lên quận vào năm 2020, giá đất tại các khu vực này đều tăng “chóng mặt”. Giới kinh doanh bất động sản (BĐS) đã có hai luồng nhận định khác nhau về thị trường đất nền vùng ven. Có người nhìn nhận sốt thật nhưng cũng có ý kiến cho rằng bị thổi giá gây sốt ảo.

Tại huyện Hoài Đức, đất mặt tiền quốc lộ thị trấn Trạm Trôi đang được chào giá 120 - 130 triệu đồng/m2, thời điểm cuối năm 2017, giá chào bán là 80 - 110 triệu đồng/m2, đất có vị trí đẹp tại các xã An Khánh, An Thượng được chào giá 30 - 37 triệu đồng/m2 trong khi thời điểm đầu năm 2018, giá chỉ quanh quẩn 23 - 28 triệu đồng/m2…

Còn tại huyện Đông Anh, trong khu đô thị Nguyên Khê, đất được rao lên 28 - 30 triệu đồng/m2 trong khi cùng kỳ năm ngoái giá rao bán là 15-17 triệu đồng/m2. Đất tại Xuân Canh, giá bị đẩy từ 20 triệu đồng/m2 lên 35 - 40 triệu đồng/m2. Đất khu Lễ Pháp, giá rao tăng từ 15 - 18 triệu đồng/m2 lên mức 30 - 35 triệu đồng/m2…

Ảnh minh hoạ.

Tại Gia Lâm, đất trên đường An Đào A, Đào Nguyên A, giá chào bán hiện tại môi giới đưa ra dao động từ 38 - 45 triệu đồng/m2, trong khi mức giá đầu năm 2018 là từ 32 - 36 triệu đồng/m2. Đất mặt đường Kiêu Kỵ, giá chào bán là 25 - 32 triệu đồng/m2, trong khi giá đầu năm dao động từ 20 - 23 triệu đồng/m2…

Tuy nhiên, dù mức giá được hét cao như vậy nhưng trên thực tế, giá giao dịch hầu như không tăng, hoặc tăng không đáng kể (khoảng 5%). Chủ một lô đất tại Trạm Trôi cho biết, anh đang rao bán lô đất của mình với giá 125 triệu đồng/m2, cao hơn so với cuối năm 2017 là 15 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, rao đã 2 tháng nay mà vẫn chỉ có một vài cò đất đến hỏi chứ cũng không có khách đến hỏi mua.

Còn tại huyện Đông Anh, những giao dịch tại bộ phận một cửa khi người dân đến làm thủ tục hành chính về đất đai không cho thấy giá đất tăng đột ngột. Mức giá giao dịch giữa người bán và người mua thấp hơn rất nhiều so với mức giá đang rao trên thị trường. Với các giao dịch đã được thực hiện, nếu có tăng thì ở mức rất nhẹ, khoảng 5% ở những lô đẹp, còn lại là không tăng so với thời điểm cuối năm 2018.

Cụ thể, giá đất thông thường tại Đông Anh hiện chỉ dao động từ 12 - 45 triệu đồng/m2, tùy từng vị trí, trong đó mức giá từ 30 - 45 triệu đồng/m2 là rất ít. Các vị trí thuận lợi như xã Vân Nội, Vĩnh Ngọc, Tiên Dương, thị trấn Đông Anh cũng chỉ dao động từ 15 triệu đồng/m2 đến hơn 30 triệu đồng/m2.

Ghi nhận tại các văn phòng môi giới bất động sản Đông Anh cũng cho thấy, dù giá đất hiện đang được đẩy lên khá cao, lượt chào bán nhiều nhưng số giao dịch thành công ít. Giới đầu tư vẫn còn cảnh giác với những cơn sốt đất ở thời điểm trước đó. Hầu hết, các giao dịch chuyển nhượng đang diễn ra chủ yếu giữa các nhà đầu cơ với nhau.

Theo chia sẻ của nhiều chuyên gia bất động sản, hiện tượng thổi giá chỉ do nhà môi giới, cò đất. Họ lợi dụng việc công bố các thông tin liên quan đến quy hoạch, nhất là sau khi có chủ đầu tư đề nghị thực hiện dự án lớn... để đẩy giá đất lên rất cao trong tháng qua. Điều này tìm ẩn rủi ro cho người mua đất, nhất là mua để đầu tư.

“Chính chiêu thức thổi giá đã làm méo mó thị trường BĐS, nhất là phân khúc đất nền”, một chuyên gia nhận định.

Liên quan tới vấn đề này, ông Nguyễn Thành Tiến (Quản lý quỹ đầu tư Nik Capital), cho biết tâm lý của “cò” đất là phải làm sao có được tối đa khách hàng quan tâm đến mặt hàng họ đang rao bán. Việc sốt giá đất tại một số khu vực huyện có định hướng lên quận ở Hà Nội tương tự câu chuyện ở Củ Chi, Hóc Môn ở TP Hồ Chí Minh. Việc giá bán tăng chủ yếu do “cò” hoặc nhà đầu tư đã có các dự án hoặc nguồn hàng hiện hữu ở đây. Từ các thông tin chính thống, giới cò đất tung tin thất thiệt, kể cả lợi dụng các tin đồn để kích giá, thổi giá, đẩy giá, tạo sóng lướt sóng... cò đất đã trục lợi tối đa để đẩy hàng thị trường đất nền ở các quận ven và các huyện ngoại thành.

Từ thực tế trên, để giảm thiểu rủi ro, các chuyên gia bất động sản cảnh báo, nhà đầu tư không nên chạy theo tin đồn, chạy theo những giá trị ảo, đầu tư phải dựa vào tiềm năng phát triển thực tế để tránh rủi ro. Nhà đầu tư cần xem xét kỹ quy hoạch hạ tầng, chú trọng tính pháp lý, quy hoạch phát triển toàn vùng trước khi mua, bán. Do đó, những tin đồn thổi về giá đất có thể làm phá vỡ hệ thống quy hoạch, làm méo mó, hỗn loạn thị trường BĐS, không mang lợi lại ích gì cho cả địa phương, xã hội và thị trường.