Luật Đất đai sửa đổi: Tạo cơ hội cho các doanh nghiệp được “sửa sai”

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), Luật Đất đai (sửa đổi) vừa được thông qua với nhiều nội dung mới, có tính đột phá được kỳ vọng sẽ khơi thông nguồn lực đất đai, tháo gỡ “nút thắt" pháp lý cho các dự án. Sớm bổ sung nguồn cung mới cho thị trường. Tạo ra sức bật giúp thị trường bất động sản (BĐS) hồi phục và phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững.

Một số thay đổi lớn trong Luật Đất đai (sửa đổi) vừa được Quốc hội thông qua tập trung vào các vấn đề trọng tâm cho phát triển thị trường BĐS như thuê đất; quy định về bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất.

Cùng với đó là quy định về đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Quy định nguyên tắc xác định giá đất, bảng giá đất, giá đất cụ thể cũng như về các trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất...

Đáng chú ý, luật mới quy định tổ chức kinh tế đang được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê được lựa chọn chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm. Quy định này vừa hỗ trợ cho doanh nghiệp, vừa nắn chỉnh nguồn thu theo hướng kích thích thu từ sinh lợi đất đai.

Luật cũng bỏ quy định về khung giá đất, xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Chính phủ được giao quy định phương pháp định giá khác mà luật chưa quy định, sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Đây được xem là bước đột phá lớn trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai, tạo nên thay đổi căn bản về các vấn đề kinh tế trong chính sách pháp luật về đất đai. Theo đó, tùy từng dự án và mức độ, khả năng giải phóng đền bù của mình, Nhà nước hoàn toàn có thể linh hoạt điều chỉnh hệ số K theo hướng thuận lợi.

Tuy nhiên, theo VARS, bên cạnh những lợi ích như vậy, cũng phải cân nhắc tác động tiêu cực có thể có. Bỏ khung giá đất sẽ khiến giá đất tăng lên, tiền đền bù giải phóng mặt bằng tăng, chi phí đầu tư tăng có thể khiến giá BĐS tăng lên, do việc kết chuyển chi phí vào giá thành.

Tác động này nếu có chỉ trong ngắn hạn. Về lâu dài, thị trường được quyết định bởi cán cân cung - cầu thực.

Cũng theo VARS, siết chặt điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giúp minh bạch hóa chuyển nhượng dự án, không gây thất thoát tài sản. Đồng thời, vẫn bảo đảm quyền quản lý của Nhà nước đối với các vấn đề an ninh quốc gia và lợi ích xã hội.

Luật quy định diện tích đất để xây dựng nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp theo quy hoạch được quản lý như đất thương mại, dịch vụ và được hưởng các ưu đãi theo quy định của pháp luật. Bao gồm ưu đãi miễn, giảm tiền thuê đất.

Quy định này sẽ khuyến khích chủ đầu tư xây dựng nhà ở lưu trú cho công nhân. Phục vụ nhu cầu chỗ ở đối với người lao động tại các khu công nghiệp, khu chế xuất.

Đây cũng là cơ hội để phát triển mô hình khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ. Trong đó, khu công nghiệp có chức năng chính, khu đô thị - dịch vụ có chức năng hỗ trợ, cung ứng dịch vụ, tiện ích công cộng và xã hội cho khu công nghiệp. Góp phần bảo đảm chủ trương, chính sách của Nhà nước bảo đảm điều kiện về chỗ ở cho người lao động ngày một tốt hơn.

Một điểm mới đáng lưu ý đối với Luật Đất đai (sửa đổi) là bổ sung nội dung cho phép doanh nghiệp vi phạm quy định của pháp luật về đất đai có cơ hội được “khắc phục sai phạm và quay trở lại đường đua”. Quy định này sẽ góp phần tạo điều kiện cho các doanh nghiệp có cơ hội được “sửa sai”, đúng với tinh thần “đánh kẻ chạy đi, không ai đánh người chạy lại”.

Tuy nhiên, để quy định này phát huy được quan điểm tích cực, nhưng không tạo kẽ hở để các cá nhân, doanh nghiệp gây ảnh hưởng đến thị trường và thiệt hại cho Nhà nước, cần có những quy định rất cụ thể.

VARS kỳ vọng Chính phủ sẽ sớm ban hành các văn bản, nghị định, thông tư quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành Luật Đất đai (sửa đổi). Để bảo đảm Luật Đất đai (sửa đổi) sau khi có hiệu lực sớm đi vào cuộc sống và có hiệu lực đồng thời với Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh BĐS 2023.