Sửa đổi Luật Đất đai: Bổ sung cơ chế gia hạn thời hạn sử dụng đất cho nhà đầu tư mới

Thay mặt cho Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tham gia góp ý sửa đổi Luật Đất đai theo tinh thần Nghị quyết số 18/NQ - TW của BCH Trung ương Đảng khóa XIII, ông Nguyễn Văn Khôi- Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) tiếp tục giữ quy định về đất sử dụng có thời hạn quy định tại Điều 126 Luật Đất đai 2013: “Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này”.

Dự thảo cũng giữ quy định về trình tự, thủ tục gia hạn sử dụng đất đã được quy định tại Điều 74 Nghị Định 43/2014/NĐ-CP: “Trước khi hết hạn sử dụng đất tối thiểu là 6 tháng, người sử dụng đất có nhu cầu gia hạn sử dụng đất nộp 1 bộ hồ sơ đề nghị gia hạn sử dụng đất”.

Tuy nhiên, thực tế khi nhà đầu tư chủ động xin gia hạn thời hạn sử dụng đất dự án sớm hơn thời hạn 6 tháng lại không được cho phép, do địa phương hiểu quy định này là khi sắp hết thời hạn sử dụng đất (nhưng còn 6 tháng) thì mới được gia hạn.

Các dự án bất động sản đều phải mất khoảng trên dưới 3 năm để hoàn tất các thủ tục chuẩn bị đầu tư, thi công công trình và hoàn thành nghiệm thu hoàn thành xây dựng đưa vào sử dụng. Do vậy, thời hạn sử dụng đất thực tế của dự án chỉ còn khoảng 47- 48 năm.

Đặc biệt, theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, trên thực tế tồn tại rất nhiều khu đất, dự án mà thời hạn còn lại rất ngắn (từ 20 -35 năm), trong khi các dự án này tồn tại thông qua xử lý nợ xấu, các chủ đầu tư cũ khó khăn nên dự án “đắp chiếu”, nay chuyển sang cho chủ đầu tư mới và gần như phải lập lại dự án mới hoàn toàn. Do đó, nếu không có cơ chế gia hạn thời hạn, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất thì rất bất cập, ảnh hưởng lớn cho chủ đầu tư mới cũng như khách hàng.

Từ thực trạng đó, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đề xuất cần có cơ chế tháo gỡ cho nhà đầu tư mới nhận chuyển nhượng dự án được gia hạn thời hạn sử dụng đất để lập dự án mới.

Hiện nay, pháp luật hiện hành và Dự Thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chưa thống nhất thời điểm tính tiền sử dụng đất khi gia hạn sử dụng đất, vì vậy cần lưu ý làm rõ cách tính tiền sử dụng đất trong trường hợp này.

Khi các vấn đề trên được giải quyết ngoài việc tháo gỡ cho sự phát triển của thị trường bất động sản thì Nhà nước sẽ tăng thu nguồn ngân sách.

Ngoài việc góp ý về thời hạn sử dụng đất cho nhà đầu tư mới, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đề xuất Luật Đất đai (sửa đổi) cần điều chỉnh tiêu chí, điều kiện đấu thầu.

Cụ thể là bỏ điều kiện về tiêu chí quy mô dự án đấu thầu từ 100 ha trở lên để địa phương linh hoạt tùy vào đặc điểm địa lý khu đất và quy hoạch kế hoạch sử dụng đất.

Cần giới hạn quy mô nhỏ hơn từ 20 ha trở lên thay vì 100 ha trở lên và có phân biệt giữa các đô thị (như đô thị đặc biệt), đô thị loại I sẽ giới hạn diện tích nhỏ để phù hợp với các đô thị phát triển cao như TP Hồ Chí Minh, Hà Nội; đô thị loại III trở lên giới hạn diện tích lớn hơn; vùng nông thôn, vùng kinh tế khó khăn giới hạn diện tích lớn nhất để các nhà đầu tư mới có cơ hội đấu thầu.