Sửa đổi Luật Đất đai: Cần bổ sung cụm từ “quyền bề mặt”

Chia sẻ tại Hội thảo “Góp ý sửa đổi Luật Đất đai theo tinh thần Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII” do Viện Nghiên cứu lập pháp, Ủy ban Thường vụ Quốc hội vừa tổ chức, chuyên gia pháp lý đất đai, đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, chế độ sử dụng đất xây dựng đối với công trình trên không đã được đề cập tại Luật Đất đai năm 2013, tuy nhiên mới dừng lại ở những quy định chung mang tính nguyên tắc.

Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao” đã đề ra nhiệm vụ, giải pháp xây dựng các quy định pháp luật đối với quản lý và sử dụng đất kết hợp đa mục đích, trong đó có quy định chế độ sử dụng đất xây dựng công trình trên không, công trình ngầm.

Đây là cơ sở để xây dựng Luật Đất đai (sửa đổi) nhằm thể chế hóa chế độ sử dụng đất xây dựng công trình trên không, đất hình thành từ hoạt động lấn biển nhằm mở rộng quỹ đất, tăng hiệu quả sử dụng đất cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, củng cố quốc phòng, an ninh.

Theo ông Đỉnh, điểm mới của Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi (“Dự thảo”) so với Luật Đất đai năm 2013 là đã bổ sung quy định về “quyền sử dụng không gian ngầm và khoảng không”.

Luật Đất đai hiện nay và Bộ luật Dân sự năm 2015 (Điều 175) quy định phạm vi sử dụng không gian của người sử dụng đất rất rộng, có toàn quyền khai thác, sử dụng khoảng không gian bên trên và trong lòng đất và chỉ bị hạn chế trong một số trường hợp cá biệt.

Như vậy trên một thửa đất, ở cùng một thời điểm chỉ có một chủ thể khai thác, sử dụng, dẫn đến bất cập trong việc tận dụng tối đa nguồn lực đất đai.

Điển hình là trường hợp thực tế đã xảy ra tại tỉnh Khánh Hòa, một công ty đầu tư dự án có công năng hỗn hợp gồm khách sạn, căn hộ du lịch cao cấp được giao/cho thuê 2 thửa đất, trên mỗi thửa đất đầu tư xây dựng một tòa tháp cao 34 tầng. Ngăn cách giữa 2 thửa đất là con đường giao thông công cộng.

Công ty đề xuất tạo cầu nối trên không kết nối hai tòa tháp ở vị trí tầng 4 và tầng 5. Cầu nối này có cấu tạo bằng vách kính, vừa đảm bảo kết nối giao thông giữa hai tòa tháp, vừa thiết kế hồ nước tạo cảnh quan, điểm nhấn kiến trúc.

Theo quy định của Luật Xây dựng, công trình phải được cấp giấy phép xây dựng, bao gồm cả hạng mục cầu nối trên cao. Tuy nhiên để cấp giấy phép xây dựng thì chủ đầu tư phải có các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai theo Nghị định số 53/2017/NĐ-CP, bao gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; quyết định giao đất; hợp đồng thuê đất...

Đối với hạng mục cầu nối trên cao, do nằm phía trên khoảng không của đường giao thông do Nhà nước quản lý nên chủ đầu tư không được giao đất/cho thuê đất, dẫn đến thiếu giấy tờ hợp pháp về đất đai và không đủ điều kiện cấp giấy phép xây dựng.

Để triển khai dự án, công ty đề xuất được thuê khoảng không gian phía trên đường giao thông công cộng với đơn giá thuê đất thương mại dịch vụ. Tuy nhiên, pháp luật đất đai hiện hành chưa có quy định về cho thuê phần không gian phía trên bề mặt của công trình công cộng (khoảng không gian phía trên bề mặt công trình công cộng không phải đối tượng thu tiền thuê đất).

Bởi vậy, dù công ty trên tự nguyện nộp tiền thuê đất nhưng cơ quan nhà nước không có căn cứ để thu tiền thuê đất.

Từ ví dụ trên, ông Đỉnh phân tích sự thiếu thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật đối với “quyền bề mặt”.

Cụ thể, Luật Đất đai năm 2013 chưa có quy chế để trao quyền sử dụng khoảng không gian phía trên bề mặt công trình công cộng cho một chủ thể khác, trong khi, Bộ luật Dân sự năm 2015 lại đưa ra khái niệm “quyền bề mặt” là “quyền của một chủ thể đối với mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất mà quyền sử dụng đất đó thuộc về chủ thể khác” (Điều 267).

“Tôi kiến nghị cơ quan chủ trì soạn thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trực tiếp sử dụng cụm từ quyền bề mặtđã được quy định về nguyên tắc tại Bộ luật Dân sự và quy định cụ thể để bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật.

Việc cụ thể hóa quyền bề mặttrong Luật Đất đai cũng giúp tháo gỡ vướng mắc cho các trường hợp cá nhân, tổ chức có nhu cầu trả tiền để sử dụng đất trên không (xây công trình trên khoảng không gian phía trên bề mặt đất) hoặc sử dụng đất xây dựng công trình ngầm”, ông Đỉnh nói.