Đề xuất giải pháp "phá băng" thị trường trái phiếu, bất động sản

Thông tin được ông Don Lam - Tổng giám đốc, Chủ tịch Quỹ VinaCapital chia sẻ tại phiên toàn thể cấp cao của Diễn đàn kinh tế Việt Nam lần thứ 5 diễn ra ngày 17/12 tại Hà Nội.

Nêu quan ngại về thị trường trái phiếu doanh nghiệp và bất động sản Việt Nam, ông Don Lam cho biết, chỉ số VnIndex giảm mạnh do giá cổ phiếu bất động sản và ngân hàng giảm sâu so với các thị trường châu Á khác và thuộc nhóm những thị trường giảm nhiều nhất thế giới.

Thị trường trái phiếu doanh nghiệp “đóng băng”, với lượng phát hành trái phiếu giảm khoảng 50% so với năm ngoái. Lĩnh vực bất động sản trong tình trạng gần như “đóng băng” do khó khăn do thanh khoản.

“Những vấn đề này đã che phủ câu chuyện tăng trưởng kinh tế rất tích cực của Việt Nam và có thể ảnh hưởng không chỉ đến tăng trưởng kinh tế năm 2023 mà còn đến vị thế của đất nước trong mắt các nhà đầu tư dài hạn nếu không được giải quyết đúng đắn và nhanh chóng”, Chủ tịch của VinaCapital nói.

Tại thời điểm hiện nay và sang năm tới, trái phiếu đáo hạn lớn, dẫn đầu là lĩnh vực bất động sản. Vấn đề là phải giải quyết sự mất cân xứng giữa kỳ hạn của tài sản có và tài sản nợ. Giải pháp trước mắt cho các công ty bất động sản để thanh toán trái phiếu đáo hạn là Chính phủ tạo điều kiện để ngân hàng cho các công ty bất động sản vay vốn. Bán bớt tài sản, kể cả quỹ đất chưa hoàn chỉnh dự án, tìm kiếm nguồn vốn từ nước ngoài. Bán cổ phần công ty để lấy tiền trả nợ cũng là một hướng giải quyết.

“Thị trường tài chính và bất động sản ổn định, lành mạnh là yếu tố rất quan trọng để Việt Nam duy trì tăng trưởng kinh tế bền vững. Việc cải thiện thị trường vốn sẽ góp phần đáng kể vào tăng trưởng kinh tế trung và dài hạn. Đầu tư bất động sản đòi hỏi tài chính dài hạn – do đó cần có thị trường tài chính lành mạnh, ổn định. Thu hút FDI “đúng” sẽ giúp tăng cường huy động vốn trên thị trường tài chính Việt Nam và là chìa khóa để phát triển bền vững”, ông Don Lam nhận định.

Theo chuyên gia này, các công ty bất động sản Việt Nam đang đối mặt tình trạng khủng hoảng thanh khoản nhưng VinaCapital tin rằng có thể dễ dàng giải quyết. Giải quyết khủng hoảng thanh khoản sẽ lập tức ổn định được thị trường chứng khoán, bởi vì thị trường lao dốc bắt nguồn từ vấn đề của các công ty bất động sản.

Đề xuất giải pháp ngắn hạn, Tổng giám đốc VinaCapital cho rằng cần phục hồi thị trường trái phiếu doanh nghiệp thông qua một số hình thức bảo lãnh một phần trái phiếu của các công ty bất động sản, do các ngân hàng quản lý, như đã được thực hiện ở các thị trường khác, dù cách này triển khai tại Việt Nam có thể khó khăn.

Cho rằng thị trường bất động sản đang bị khủng hoảng thanh khoản, ông Don Lam đề xuất 3 bước giải quyết.

Thứ nhất, giúp doanh nghiệp bất động sản dễ dàng tiếp cận tín dụng ngân hàng, bằng cách giảm đánh giá rủi ro hoặc thông qua cho vay trực tiếp.

Thứ hai, nới lỏng chính sách tiền tệ bằng cách bơm tiền vào thị trường tiền tệ hoặc mua dự trữ ngoại hối. Đồng Việt Nam đã mạnh lên đáng kể trong thời gian gần đây và lạm phát đang được kiểm soát, điều này tạo dư địa cho Ngân hàng Nhà nước nới lỏng chính sách tiền tệ.

Thứ ba, bước đi mạnh nhất và kịp thời nhất mà Chính phủ có thể làm là thành lập quỹ, chương trình cứu trợ, tương tự như một vài quốc gia khác.

"Cho các doanh nghiệp bất động sản vay vốn ngắn hạn khoảng 2 năm là giải pháp cần thiết để đảm bảo sức khỏe lâu dài của thị trường tài chính và thị trường bất động sản", ông Don Lam gợi ý.

Về dài hạn, để cải thiện thị trường bất động sản Việt Nam, những vấn đề về bồi thường đất đai có thể được giải quyết bằng cách đánh thuế theo tỷ lệ phần trăm trên giá bán cho người mua cuối cùng thay vì công ty bất động sản trả phí cố định để quy hoạch phân khu sử dụng làm khu dân cư, thương mại, công nghiệp. Với dự án chậm tiến độ, có thể bán đấu giá quyền phát triển đất thô thành sản phẩm bất động sản, với yêu cầu quyền phát triển phải được sử dụng trong một khoảng thời gian nhất định. Giải pháp này cũng sẽ thúc đẩy quy trình phê duyệt dự án. Đồng thời phải giảm bớt thủ tục, rút ngắn thời gian phê duyệt dự án.

Thị trường trái phiếu doanh nghiệp và vốn cổ phần được quản lý tốt và minh bạch là một phần không thể thiếu của các nền kinh tế phát triển. Do đó, nên khuyến khích phát triển một nền tảng dành cho nhà đầu tư tổ chức, một phần bằng cách khuyến khích sử dụng quỹ hưu trí đầu tư vào tài sản khác ngoài trái phiếu Chính phủ. Khuyến khích thị trường vốn cổ phần trở thành một nguồn tài chính quan trọng.

Ngoài ra, chuyên gia gợi ý thành lập công ty bảo hiểm bảo lãnh trái phiếu do Chính phủ hỗ trợ, đồng thời tăng cường quy định bảo vệ nhà đầu tư, bao gồm cả việc đưa ra các biện pháp khuyến khích các nhà bảo lãnh thực hiện thẩm định chi tiết hơn.