Hà Nội: Chủ nhà và khách thuê văn phòng "lệch pha" thời Covid

Trong bối cảnh đại dịch COVID-19 đang gây ra thiệt hại nhất định tới kinh tế toàn cầu và Việt Nam vẫn kiểm soát tốt dịch bệnh, đảm bảo các hoạt động kinh tế không bị gián đoạn, thì thị trường văn phòng và bán lẻ tại Hà Nội trong Quý I.2020 đang có những cơ hội và thách thức chưa từng có.

Savills cho biết, không có dự án mới trong quý đầu tiên, nguồn cung ở mức khoảng 1,6 triệu m2, ổn định theo quý và tăng 13% theo năm. Giá thuê trung bình ở tầng trệt giảm -2% QoQ và -4% YoY và công suất thuê giảm -1 điểm % theo quý và ổn định theo năm.

Các dự án ngoài trung tâm chứng kiến suy giảm mạnh hơn về cả giá thuê lẫn công suất thuê. Diện tích cho thuê thêm cao nhất được ghi nhận tại phân khúc trung tâm bách hóa và khu vực khác do công suất cải thiện tại dự án Aeon Mall Hà Đông mới ra mắt gần đây.

Các nhà bán lẻ đã vắng khách hơn từ tháng Hai nhưng đến giữa tháng Ba khi ca nhiễm COVID-19 đầu tiên tại Hà Nội được công bố thì lượng khách sụt giảm mạnh mẽ. Nghi ngại lây nhiễm đã dẫn đến việc đóng cửa tạm thời của các nhà hàng, rạp chiếu phim, khu vui chơi giải trí và trung tâm thể thao. Một cuộc khảo sát Khách thuê của Savills gần đây cho thấy 55% có doanh thu giảm trên 50% so với quý trước. Hầu hết các ngành hàng đều đã bị ảnh hưởng tiêu cực; chỉ riêng siêu thị ghi nhận tăng trưởng lên đến 20%. Trong ngắn hạn, diện tích trống của các trung tâm sẽ tiếp tục tăng đáng kể.

Các chủ nhà đã cân nhắc điều chỉnh ngắn hạn về chính sách thuê nhằm hỗ trợ những khách thuê đang gặp khó khăn bao gồm giảm giá thuê, miễn tiền thuê theo giai đoạn, gia hạn thời điểm thanh toán giá thuê, hoặc chuyển sang hình thức trả giá thuê theo tháng. Yêu cầu hỗ trợ của từng khách thuê riêng biệt đã được xử lý trong hai tháng vừa qua. Các khách thuê mới còn trong giai đoạn xem xét mặt bằng đang đàm phán lại giá thuê hoặc hoãn việc ký kết các hợp đồng mới.

Trong khảo sát Khách thuê của Savills, 57% lượng người tham gia mong muốn chủ nhà giảm 40-50% giá thuê và 31% yêu cầu miễn giá thuê. Khảo sát Chủ nhà lại cho thấy có sự miễn cưỡng đối với việc giảm giá thuê quá nhiều, phần lớn sẽ chỉ hạ lên đến 30 phần trăm.

Đánh giá về thị trường bán lẻ mặt phố dưới tác động của Covid-19, Savills cho biết, công suất của trung tâm mua sắm vẫn ở mức cao do các thương hiệu nổi tiếng được trang bị tốt hơn để ứng phó, cũngnhư lo ngại mất tiền cọc hoặc rủi ro về pháp lý. Bán lẻ mặt phố chứng kiến sự đóng cửa trên diện rộng hơn do các doanh nghiệp nhỏ nhạy cảm hơn với biến động kinh tế. Các thương hiệu có các cửa hàng ở cả trung tâm mua sắm và mặt phố thường ngừng hoạt động các cửa hàng mặt phố trước tiên. Các thương hiệu bán lẻ lớn nhỏ trên phố với doanh thu giảm khoảng 50% bị ảnh hưởng nặng nề do giá thuê có thể chiếm lên đến 50% tổng chi phí hoạt động.

Các khách thuê đã đề xuất với chủ nhà về việc miễn giá thuê cho trong thời gian cáchly trong tháng Tư và giảm 20-50% giá thuê trong ba đến 12 tháng tới. Nhiều người đang tiếp tục đàm phán để được giảm sâu hơn về giá thuê và các chi phí kinh doanh khác; một số khác đã quyết định không gia hạn hợp đồng thuê.

Nhận định về triển vọng, Savills cho rằng, đến năm 2021, 19 dự án với khoảng 195.000 m2 sẽ gia nhập. Các dự án đáng chú ý bao gồm Vincom Mega Mall SmartCity, Vincom Mega Mall Ocean Park và Hinode City. Phần lớn nguồn cung trong tương lai nằm ở khu vực phía Tây (43%) và khu vực Nội thành (28%). Với nguồn cung ngày càng mở rộng ra ngoài trung tâm, giá thuê bình quân thị trường dự kiến sẽ giảm. Các dự án được lên kế hoạch đi vào hoạt động trong năm 2020 có thể sẽ xem xét trì hoãn ngày ra mắt.

Khảo sát của Savills cho thấy, 61% khách thuê khá tích cực về khả năng phục hồi nếu đại dịch kết thúc trong Q2. Nếu dịch tiếp diễn, 86% khẳng định thời gian phục hồi ít nhất sẽ là sáu tháng. Các nghành hàng ẩm thực, khu vui chơi giải trí, trung tâm giáo dục và thể thao được dự đoán sẽ phục hồi đầu tiên do người tiêu dùng nhanh chóng trở lại nếp sống bình thường sau thời gian thực hiện cách ly xã hội. Các ngành hàng như thời trang & mỹ phẩm hoặc đồ nội thất, gia dụng & điện tử sẽ mất nhiều thời gian hơn để phục hồi.

COVID-19 đã mang lại cơ hội cho thương mại điện tử và dịch vụ giao hàng tận nhà. Tuy nhiên, chuỗi cung ứng sẽ phải đốimặt với những thách thức từ việc người lao động bị cách ly và hạn chế trong mạng lưới giao thông. Trong trung hạn và dài hạn, thương mại điện tử và giao hàng tận nhà dự kiến sẽ phát triển mạnh do cảm tính và hành vi của người tiêu dùng được tái định hình trong giai đoạn xảy ra dịch.

Đưa ra những gợi ý để lĩnh vực cho thuê bán lẻ có được kết quả bền vững trong dài hạn, các chuyên gia của Savills cho rằng, cần quan tâm hơn đến khách thuê, xem xét các yêu cầu trong từng trường hợp cụ thể và cung cấp hỗ trợ linh hoạt; Giảm giá thuê tùy theo vị trí và doanh thu; Miễn giá thuê trong giai đoạn cách ly xã hội; Thanh toán giá thuê theo tháng; Gia hạn thời điểm thanh toán giá thuê; Phí dịch vụ giảm đến mức tối thiểu và thanh toán theo tháng; Cho phép những khách thuê bị áp lực nặng được kết thúc thuê trước ngày hợp đồng hếthạn; Tìm kiếm cơ hội trực tuyến bởi thương mại điện tử sẽ bùng nổ với thị phần mở rộng sau khi khủng hoảng kết thúc.