Tăng cung có giảm giá bất động sản?

Tại kỳ họp thứ 7 Quốc hội khóa XIV, đại biểu Tô Văn Tám đã chất vấn Bộ trưởng Phạm Hồng Hà về giá bất động sản (BĐS) tại Việt Nam hiện nay cao gấp 25 lần thu nhập của người dân. Ông Phạm Hồng Hà cho rằng đây là thực tế và nhận định này là chính xác.

Liên quan đến câu hỏi của đại biểu Tô Văn Tám, Bộ trưởng Phạm Hồng Hà thừa nhận giá BĐS của Việt Nam còn đang ở mức cao so với giá trị thực, cao so với khả năng thu nhập của người dân. "Đây là thực tế và chúng tôi cho rằng nhận định này là chính xác", ông Phạm Hồng Hà nhấn mạnh.

Cung tăng,giá vẫn không giảm

Để rút ngắn được khoảng cách chênh lệch giữa thu nhập và giá BĐS, ông Phạm Hồng Hà đưa ra một số giải pháp: Thứ nhất là tăng nguồn cung về phân khúc BĐS sẽ có tác dụng làm giảm giá BĐS. Thứ hai là phải ngăn chặn kịp thời tình trạng thổi giá, đẩy giá đầu cơ của một số đối tượng để trục lợi.

Nhìn lại thị trường BĐS từ năm 2008 trở lại đây, giá BĐS tăng tỷ lệ thuận với nguồn cung. Thời điểm 2011 – 2013, giá BĐS có nhịp giảm sâu, nguyên nhân là do thị trường khủng hoảng. Nhưng từ sau 2013 trở lại đây, mỗi năm tăng giá 3 – 5%, thậm chí đất nền còn có tốc độ tăng "phi mã", có nơi xảy ra tình trạng sốt đất, tăng 30 – 50%.

Đánh giá về giá BĐS trong vài năm trở lại đây, công ty Savills cho biết, năm 2018, giá bán trung bình ở TP. Hồ Chí Minh là 1.600 USD/m2, tăng trung bình 10%/năm trong 5 năm qua do giá tăng trên tất cả các phân khúc.

Rút ngắn được khoảng cách chênh lệch giữa thu nhập và giá BĐS. Nguồn: Internet.

Hạng A ghi nhận mức tăng giá cao nhất nhờ nguồn cung mới đạt những tiêu chuẩn dự án cao hơn. Giá bán trung bình tại Hà Nội năm 2018 ở mức 1.300 USD/m2, tăng nhẹ (1%) so với 2017; hạng A cũng ghi nhận mức tăng giá cao nhất.

Nhận định về thị trường từ nay đến cuối năm 2019, theo Savills, thị trường Hà Nội sẽ tiếp tục đón nhận nguồn cung "khủng" với hơn 41.300 căn hộ chung cư đến từ 36 dự án sẽ gia nhập thị trường.

Trong đó, căn hộ ở phân khúc hạng B sẽ dẫn dắt thị trường Hà Nội. Còn tại TP. Hồ Chí Minh, đến năm 2020, phần lớn nguồn cung ở thành phố này sẽ rơi vào phân khúc hạng C.

Dự báo của các công ty BĐS cho thấy, thị trường hai thành phố lớn từ nay đến năm 2020 sẽ cho ra một lượng cung lớn, từ các dự án của Vingroup, nhưng giá nhà ở sẽ không giảm, mà có phần tăng 3 – 5%.

Giá đất nền tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh cũng tăng 10 – 15%. Nguyên nhân được đánh giá là do quỹ đất hạn hẹp và ngân hàng siết tín dụng cho vay BĐS.

Tăng thuếlà giải pháp?

Giải pháp của Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà đưa ra gặp một số ý kiến phản biện của các chuyên gia. Đa số giới chuyên gia BĐS nhận định tăng nguồn cung, ngăn chặn tình trạng thổi giá đẩy giá, đầu cơ giá không thể nào giảm được giá BĐS. Ở đây cần giải pháp căn cơ, giải pháp từ gốc chứ không phải từ ngọn.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, đánh giá của đại biểu Tô Văn Tám không chính xác. GS. Võ cho rằng đây là chỉ số BĐS quan trọng mà nước nào cũng dùng để mô tả tình trạng BĐS.

Ông Võ lấy ví dụ ở một số nước tiên tiến trên thế giới, sự chênh lệch này có chỉ số hơn 2 – 4 lần. Còn tại Việt Nam, chỉ số gấp 25 lần này thể hiện ở giai đoạn 2008; giai đoạn từ 2013 trở lại đây, chỉ số này rút xuống còn 15 lần.

Một điểm mấu chốt mà GS. Võ nhắc tới đó là Bộ trưởng Phạm Hồng Hà chưa đưa ra được giải pháp quan trọng phải hạ giá đất thấp. Tại Việt Nam, giá đất trong BĐS nói chung còn khá cao, làm cho giá BĐS cao.

Kinh nghiệm của các nước tiên tiến cho thấy giải pháp căn cơ là tăng thuế BĐS. Khi tăng thuế sẽ không còn đầu cơ, ngăn ngừa dòng người ở các tỉnh về các đô thị lớn. Thuế bao giờ cũng được tính trên giá trị của thị trường BĐS.

Như vậy, các nước khác họ đều dùng giải pháp thuế, mà giải pháp này tạo được giá trị lớn hơn để giải quyết câu chuyện phát triển đô thị, câu chuyện phát triển BĐS.

Hơn nữa, giá BĐS của Việt Nam hiện nay không phải giá thật, không sát với thị trường, trong khi giá quy định một đằng, nhưng bán ra một nẻo. Theo quy tắc về lợi ích, khi nào chênh lệch giá lớn thì lợi ích càng lớn, càng kích thích đầu cơ, như thế càng đẩy giá BĐS cao hơn.

Giải pháp mà GS. Võ đưa ra "cần tăng thuế có lộ trình nhất định", lúc đó mới giải quyết căn cơ vấn đề này. Còn nếu tăng cung thì tất cả dân cư các tỉnh lại đổ về các đô thị lớn, giá lại tiếp tục tăng cao, lại có lợi nhuận tư nhân nhiều, sẽ dẫn đến không bao giờ đạt được mục tiêu giảm giá BĐS.

"Nhiều người nhầm lẫn tăng thuế BĐS thì giá sẽ tăng. Tuy nhiên, ngược lại, tăng thuế sẽ cắt đi đầu cơ, dòng người hướng tới BĐS đô thị sẽ thấp đi và giá BĐS sẽ xuống. Nguyên lý của thị trường BĐS là thuế cao thì giá thấp, thuế thấp giá cao", GS. Võ nhấn mạnh.