Vướng mắc về mặt pháp luật gây cản trở phê duyệt dự án bất động sản

Thị trường bất động sản đang có nhiều "điểm nghẽn" buộc Chính phủ cũng như các bộ, ngành địa phương đều nhập cuộc để chung tay tháo gỡ khó khăn, vướng mắc; trong đó, pháp luật là ách tắc lớn nhất cản trở việc phê duyệt dự án.

Đây cũng nội dung thu hút sự quan tâm tại cuộc tọa đàm "Tháo gỡ những điểm nghẽn cho thị trường bất động sản năm 2023" để nhìn nhận về thực trạng cũng như bàn những giải pháp tháo gỡ cơ chế, chính sách giúp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Nói về chính sách tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản đang triển khai, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Hùng Võ cho rằng, Tổ công tác cần thúc đẩy gỡ vướng về mặt pháp luật.

Ông Đặng Hùng Võ phân tích, từ lâu Chính phủ đã thành lập các đoàn công tác chuyên biệt để tháo gỡ khó khăn bao gồm cả Bộ Xây dựng, Bộ Tài Chính để đưa ra những giải pháp căn cơ, tổng thể. Mới đây, Chính phủ cũng vừa giao UBND cấp tỉnh giao UBND cấp huyện định giá đất và được coi là một trong những giải pháp gỡ vướng trong việc định giá đất. Tuy nhiên, thực chất các dự án ở Việt Nam đang ách tắc cụ thể về cái gì trong việc định giá đất thì vẫn cần được làm rõ.

"Một dự án được phê duyệt chủ trương cách đây 5 năm nhưng lại có sự vướng mắc trong nhiều Luật nên chưa được thông qua. 5 năm sau, khi dự án được thông qua thì giá đất đã tăng gấp 3 - 4 lần, lúc này liệu ai dám ký sẽ tính giá đất theo mức 5 năm trước, nếu tính theo giá mới thì nhà đầu tư có chịu nổi không. Do đó không ai dám quyết định và ký duyệt bởi rủi ro rơi vào vòng lao lý rất cao", ông Đặng Hùng Võ dẫn chứng.

Do đó, ông Võ cho rằng, trước mắt, Tổ công tác cần phải rà soát toàn bộ dự án để giao cho địa phương, sau đó gửi Chính phủ để trình Quốc hội một Nghị quyết về tháo gỡ cho dự án; trong đó quy định cụ thể dự án như thế nào thì được duyệt, dự án nào bị bỏ lại, đây là phương án rất tốt và khả thi.

Vì một khi Quốc hội đã duyệt thì địa phương mới dám phê duyệt, nếu Quốc hội không phê duyệt thì địa phương không dám quyết. Bởi ách tắc về pháp luật là ách tắc lớn nhất, phổ biến nhất, dẫn tới tình trạng người có thẩm quyền không dám phê duyệt và điều này không thể trách họ. Vì đây là nguyên nhân chính gây ra việc cản trở phê duyệt dự án, ông Võ nhấn mạnh. Do đó, cần giải tỏa những xung đột về mặt pháp luật, khiến người phê duyệt rơi vào rủi ro.

Tuy nhiên, vấn đề là các vướng mắc về mặt mặt pháp luật liệu có được tháo gỡ ngay không bởi quá trình làm Luật của Việt Nam còn nhiều bất cập. Ông Đặng Hùng Võ cho biết đã nhiều lần kiến nghị là Quốc hội xây dựng pháp luật hoặc cho phép đấu thầu để lựa chọn một đơn vị riêng biệt để nghiên cứu xây dựng Luật chuyên biệt để tiết kiệm ngân sách và đưa ra được các chính sách khách quan và hợp lý nhất.

Trước mắt rất cần có một Nghị quyết của Quốc hội kèm danh sách dự án được Quốc hội phê duyệt để từ đó địa phương mới dám phê duyệt dự án mà không còn lấn cấn. Bao giờ chữa xong bệnh xung đột pháp luật thì khi ấy các vướng mắc của thị trường bất động sản mới được tháo gỡ - ông Võ khẳng định.

Phân tích về tác động của những chính sách mới đối với thị trường bất động sản, ông Trần Xuân Lượng - chuyên ngành bất động sản, Đại học Kinh tế Quốc dân cho biết, Nhà nước đã rất nỗ lực đưa các giải pháp tháo gỡ vướng mắc cho thị trường bất động sản, tuy nhiên, đó mới chỉ là cho ngắn hạn. Các chính sách này sẽ chỉ là "cơn gió mát" thoảng qua thị trường chứ chưa phải là giải pháp căn cơ lâu dài…

Theo ông Lượng, thời gian tới vẫn cần có các giải pháp dài hạn. Trước hết, trách nhiệm làm luật phải là Quốc hội, thẩm luật là chuyên gia, nhà khoa học… Cùng đó, phải xây dựng dữ liệu đất đai, bất động sản theo thị trường. Bởi không có dữ liệu thật thì không có những chính sách, quyết sách sát với thị trường. Đó mới là gốc rễ của vấn đề.

Chuyên gia này dẫn chứng về những bất cập chính sách liên quan đến quỹ đất sạch cho nhà đầu tư muốn làm nhà ở xã hội. Nhiều doanh nghiệp không muốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, gây nên tình trạng thiếu hụt nguồn cung phân khúc này.

Nguyên nhân chính là do thủ tục xây dựng phức tạp, thời gian kéo dài, chi phí lớn, giá bán thấp, nên các chủ đầu tư không mấy mặn mà với dự án nhà ở xã hội vì lợi nhuận quá thấp.

Vừa qua, Chính phủ có Quyết định số 338 ngày 3/4/2023 duyệt Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030". Đề án cũng nêu ra các giải pháp ưu tiên về việc hoàn thiện thể chế, pháp luật, vốn vay nhưng chính phân khúc được cho là tạo động lực phục hồi cho thị trường hiện nay cũng gặp không ít vướng mắc.

"Phân khúc nhà ở xã hội hiện gặp nhiều vướng mắc khiến nhiều dự án dừng triển khai. Số dự án được cấp phép mới đếm trên đầu ngón tay, trong khi nhu cầu rất lớn. Các vướng mắc hiện nay chủ yếu là: hình thức giao đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội; quỹ đất dành để phát triển dự án và lựa chọn chủ đầu tư; quyền và ưu đãi cho chủ đầu tư…" - ông Lượng chỉ rõ.

Do đó, để gỡ vướng, ông Trần Xuân Lượng đề xuất, để phát triển nhà ở xã hội, cần có quỹ đất sạch cho nhà đầu tư. Cùng đó, cần giảm các thủ tục hành chính đối với nhà ở xã hội; ưu tiên về pháp lý để các nhà đầu tư yên tâm triển khai loại hình này.

Cùng đó, cần có cơ sở dữ liệu minh bạch để có thể thu hút được nguồn vốn cho phân khúc nhà ở xã hội. Đặc biệt, cần phải giảm lãi suất ưu đãi xuống thấp hơn… Nếu giải quyết được những vấn đề này thì xây dựng nhà ở xã hội cũng có thể làm được nhiều hơn nữa chứ không phải chỉ là 1 triệu căn như đề án.