Bất động sản Trung Quốc: Kỳ vọng mạnh mẽ, nhưng thực tế yếu ớt?

Theo Bloomberg, kế hoạch giải cứu bất động sản mới nhất của Trung Quốc bao gồm 16 điểm bao gồm nhiều biện pháp như hỗ trợ thanh khoản, gia hạn các khoản nợ sắp đáo hạn cho nhà phát triển bất động sản, hay nới lỏng điều kiện thanh toán mua nhà…

Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc PBOC và Ủy ban Điều tiết Bảo hiểm Trung Quốc cũng đã gửi thông báo cho các tổ chức tài chính về những biện pháp nhằm đảm bảo "sự phát triển ổn định và lành mạnh" với ngành bất động sản và yêu cầu các ngân hàng cung cấp một gói hỗ trợ bổ sung trị giá 56 tỷ USD dành cho lĩnh vực này.

Với tin tức này, cổ phiếu của các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc đã tăng mạnh. Cổ phiếu của Country Garden, nhà phát triển nhà phát triển lớn nhất Trung Quốc tính theo doanh thu, đã tăng hơn gấp đôi trong tháng 11. Trong khi đó, cổ phiếu của Longfor đã tăng khoảng 90%.

Các nhà phân tích của Morgan Stanley cho biết, nhu cầu quặng sắt tăng khoảng 16% trong tháng này. Thống kê cho thấy, khoảng 40% lượng thép tiêu thụ của Trung Quốc được sử dụng trong xây dựng bất động sản.

Sheng Mingxing, nhà phân tích kim loại đen tại Viện nghiên cứu Nanhua, cho biết những diễn biến vừa qua của thị trường bất động sản Trung Quốc là "kỳ vọng mạnh mẽ, nhưng thực tế yếu ớt".

Thị trường bất động sản Trung Quốc được đánh giá là "kỳ vọng mạnh mẽ, nhưng thực tế yếu ớt" (Ảnh: Reuters)

Gói hỗ được báo cáo rộng rãi nhưng không công bố chính thức, quy định gia hạn khoản vay, kêu gọi đối xử bình đẳng với các nhà phát triển bất kể họ thuộc sở hữu nhà nước hay không và hỗ trợ phát hành trái phiếu.

"Đây thực sự là biện pháp cứu trợ tạm thời khi các nhà phát triển phải đáp ứng nhu cầu trả nợ ít hơn trong tương lai gần. Nó cứu trợ thanh khoản tạm thời chứ không phải là một sự thay đổi cơ bản," nhà phân tích Samuel Hui của Fitch Ratings, cho biết.

Ông Hui nhấn mạnh "điều quan trọng là thị trường bán nhà có được cải thiện hay không" đồng thời lưu ý rằng niềm tin của người mua nhà phụ thuộc vào việc liệu các nhà phát triển có thể xây dựng và giao căn hộ đúng tiến độ.

Đầu năm nay, nhiều người mua nhà từ chối tiếp tục trả tiền thế chấp căn hộ khi việc xây dựng bị đình trệ. Nhà ở Trung Quốc thường được bán trước khi hoàn thành, tạo ra một nguồn tiền mặt lớn cho các nhà phát triển.

Phục hồi chưa chắc chắn

Trả lời câu hỏi về thời điểm thị trường bất động sản Trung Quốc có thể phục hồi, các chuyên gia đưa những mốc thời gian khác nhau.

Fitch cho biết mốc thời gian "vẫn còn rất không chắc chắn", trong khi Giám đốc cấp cao của S&P Global Ratings, Lawrence Lu, kỳ vọng sự phục hồi có thể xảy ra vào nửa cuối năm tới.

"Nếu chính sách này được thực hiện kịp thời sẽ góp phần ngăn chặn vòng xoáy đi xuống đối với các nhà phát triển bất động sản, điều này sẽ giúp khôi phục niềm tin của các nhà đầu tư", ông Lawrence Lu nói.

Theo Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc, doanh số bán nhà ở trong 10 tháng đầu năm của nước này đã giảm 28,2% so với một năm trước. Vào tháng 7, S&P Global Ratings dự kiến, doanh số bán hàng sẽ giảm 30% trong năm 2022, tệ hơn so với năm 2008 khi doanh số bán hàng giảm khoảng 20%.

Tăng trưởng kinh tế chậm lại, những biện pháp kiểm soát dịch COVID, cộng với những lo lắng về thu nhập trong tương lai đã làm giảm nhu cầu mua nhà của người dân Trung Quốc.

Dữ liệu của Goldman Sachs cho biết, giá nhà đất trên 70 thành phố tại Trung Quốc đã giảm 1,4% trong tháng 10 so với một năm trước.

"Mặc dù có nhiều biện pháp nới lỏng tại các địa phương trong những tháng gần đây, chúng tôi tin rằng thị trường bất động sản ở các thành phố cấp thấp vẫn phải đối mặt với những cơn gió ngược mạnh mẽ do các yếu tố cơ bản tăng trưởng yếu hơn so với các thành phố lớn, do sự vận động của dòng dân cư và các vấn đề dư cung tiềm ẩn", báo cáo cho hay.

Báo cáo cho biết giá nhà ở tại các thành phố lớn nhất (cấp 1) đã tăng 3,1% trong tháng 10 so với tháng 9, trong khi các thành phố cấp 3 giảm 3,9% trong thời gian đó.

Bất động sản Trung Quốc phục hồi chưa chắc chắn? (Ảnh: Reuters)

 

Theo CNBC, việc Evergrande, nhà phát triển bất động sản lớn, vỡ nợ vào cuối năm đã làm lung lay niềm tin của các nhà đầu tư. Những lo lắng về khả năng trả nợ của các công ty bất động sản khác kể từ đó đã lan sang các nhà phát triển "khỏe mạnh" khác.

Theo ước tính của các nhà phân tích, lĩnh vực bất động sản, bao gồm các ngành liên quan, chiếm khoảng 1/4 GDP của Trung Quốc.

Tommy Wu, chuyên gia kinh tế cấp cao về Trung Quốc tại Commerzbank AG, cho biết: "Tôi nghĩ lĩnh vực bất động sản sẽ ít trở thành lực cản đối với nền kinh tế Trung Quốc vào năm 2023.

Ông nói: "Còn quá sớm để nói liệu các biện pháp được triển khai cho đến nay có đủ để giải cứu lĩnh vực bất động sản hay không. Nhưng các nhà đầu tư đã yên tâm hơn vì có vẻ như nhiều khả năng các biện pháp mạnh mẽ hơn sẽ được triển khai nếu tình trạng không có tiến triển trong những tháng tới."