Thị trường bất động sản hạ nhiệt bởi "tiền và đất" giảm mạnh

Phát biểu tại Diễn đàn Bất động sản do Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) và Báo Diễn đàn doanh nghiệp tổ chức sáng nay (16/5), ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho biết, về trung và dài hạn, thị trường còn tốt, tỷ lệ đô thị hoá vẫn đang tăng, người dân vẫn có tâm lý tích góp mua nhà.

Tuy nhiên, theo ông Nam, dù thị trường đang phát triển tốt nhưng thực tế giao dịch trong giai đoạn gần đây có xu hướng suy giảm mà nguyên nhân chủ yếu bởi "đất và tiền đều giảm".

"Chúng ta có lo lắng về bong bóng bất động sản. Từ năm 2017, tôi đã cảnh báo rằng Chính phủ đang rà phanh nhưng giờ đã nhấn và đạp phanh rồi. Tín dụng vào bất động sản đang bị siết mạnh và sắp tới còn bị siết tiếp", ông nói.

Vị chuyên gia dẫn Thông tư 36 cho biết, từ tháng 1/2019, nguồn vốn tín dụng vào bất động sản giảm với quy định giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay dài hạn từ 60% xuống còn 40%. Chưa dừng lại ở đó, hiện Ngân hàng Nhà nước đang dự thảo lấy ý kiến sửa đổi Thông tư 36 theo hướng giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay dài hạn xuống 30%, đồng thời nâng hệ số rủi ro mà các nhà băng phải áp dụng khi trích lập dự phòng cho các khoản vay cá nhân dư nợ từ 3 tỷ đồng gấp 3 lần lên 150%.

"Tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản đã giảm từ năm 2017. Số liệu cho thấy, năm 2016, tín dụng chung tăng 12% thì bất động sản gấp rưỡi 18% nhưng sang tới năm 2017, con số này ngược lại, tín dụng chung tăng 18% nhưng bất động sản chỉ được 12%. Năm 2018, tín dụng chung 12%, bất động sản còn có 5% và tới quý IV/2018 thậm chí tín dụng bất động sản còn giảm 0,8%. Dòng vốn vào thị trường bất động sản với chiều hướng như vậy sẽ rất khó khăn", ông nói.

Ông Nam nói: "Bất động sản thì cần tiền và đất. Trong khi tiền giảm thì đất cũng khó hơn khi gần đây quy định về quy hoạch, đấu thầu, đấu giá siết rất chặt, thủ tục hành chính kiểm tra chặt hơn. Đất và tiền giảm mạnh thì thị trường đi xuống là đúng thôi".

Theo ông Nam, cần phải nhìn thấy điều đó và có giải pháp bởi sức mua của dân thực ra vẫn rất mạnh. "Bất động sản bị siết thì người ta đầu tư vào cái gì? Giờ đi mua chung cư Hà Nội nhiều vì không nhiều sản phẩm lựa chọn, họ dồn tiền vào mua đất, lao vào Phú Quốc, Bình Thuận, thậm chí cả những nơi hẻo lánh như Mũi Né", ông nói.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, một đồng đầu tư vào bất động sản có tác động kéo theo 2,5 đồng vào các ngành khác, theo hàng nghìn mặt hàng, bao gồm: vật liệu xây dựng, nội thất, thậm chí cả hàng phong thuỷ…

"Mua đất là chôn tiền vào đấy, đợi giá lên rồi đền bù giải phóng, đồng tiền chết trên đất và không kéo nền kinh tế. Hạn chế là phải hạn chế cái đó chứ không phải hạn chế mua nhà. Hoặc các nhà đầu tư lao về tỉnh lẻ như Hưng Yên, Hải Dương, Bình Thuận, Cần Thơ... để đầu tư nhưng về các tỉnh có biển, phát triển bất động sản du lịch thì tốt chứ các nơi khác mà xây nhà cũng có rủi ro không có người mua", ông đánh giá.

Về giải pháp, ông Nam kiến nghị: "Cần có lộ trình khoảng 5-10 năm thay vì giảm đột ngột. Đồng ý phải giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay dài hạn giảm xuống 30% nhưng triển khai trong 5 năm, mỗi năm giảm 2% thôi. Giảm chậm hơn êm ái hơn, mượt mà hơn, đỡ sốc với thị trường, doanh nghiệp có thời gian chuẩn bị vốn".

Với khoản vay trên 3 tỷ đồng, ông Nam cho rằng không nên áp dụng, thay vào đó ông kiến nghị giảm khoản vay mua đất. "Quan trọng người ta có trả nợ được không, cho người nghèo vay không trả nợ được còn nguy hiểm hơn rất nhiều. Đừng can thiệp vào vấn đề đó, đưa yếu tố giàu nghèo vào thành ra phân biệt", ông Nam bình luận.

"Bối cảnh hàng hoá không có, sức mua tốt, doanh nghiệp bất động sản làm sao giữ sức, thậm chí chiến đấu? Lòng tin của người đầu tư vào thị trường bất động sản đang có phần giảm sút, do đó các nhà phát triển (doanh nghiệp đầu tư xây nhà) cần giữ được lòng tin của người đầu tư tức người mua nhà", ông nhấn mạnh.

Ở góc nhìn khác, TS Cấn Văn Lực lại khá lạc quan cho rằng, thị trường vẫn có triển vọng phát triển tốt. Ông dự báo, phân khúc cho vay mua nhà, sửa nhà dưới 1,5 tỷ đồng sẽ "yên tâm" phát triển bởi trọng số rủi ro chỉ ở 50%. Trong khi đó, các khoản vay từ 1,5-3 tỷ đồng có hệ số rủi ro 100%, khoản vay trên 3 tỷ đồng là 150% sẽ "nhẹ nhàng hơn trước rất nhiều chứ không phải tiêu cực".

"Ngân hàng chỉ cho vay 70%, nếu cho vay 3 tỷ đồng thì giá căn hộ đó phải là 4,5 tỷ đồng. Người có tiền đầu tư 4,5 tỷ đồng trở lên thì cũng ở mức thu nhập cao. Đồng ý là phải xét tiếp bởi ông giàu cũng cần khuyến khích cho vay nhưng có nhiều hiện tượng đầu cơ, nhu cầu thực chưa có", ông Lực nói.