Sửa Luật Đất đai: Việc điều chỉnh quy hoạch đất phải công khai, minh bạch

Việc lấy ý kiến đóng góp cho Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang bước vào giai đoạn nước rút. Sáng 8/3, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) vừa tổ chức lấy ý kiến cho dự thảo luật quan trọng này. Hội nghị có sự chủ trì của Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải và Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà.

Theo ghi nhận của phóng viên VTV, trong 9 nhóm vấn đề trọng tâm được đưa ra lấy ý kiến, nội dung về đền bù, giải phóng mặt bằng nhận được nhiều sự quan tâm nhất tại hội thảo. Các ý kiến cho rằng cần cụ thể hóa điều kiện, tiêu chí về thu hồi đất để đảm bảo lợi ích chính đáng của các bên liên quan.

Tại hội thảo, có doanh nghiệp chia sẻ, họ có dự án 8 năm không thể triển khai do gặp khó trong khâu giải phóng được mặt bằng, không thể thỏa thuận với người dân. Một số doanh nghiệp khác kiến nghị cần xây dựng cơ chế đền bù Nhà nước phê duyệt, còn doanh nghiệp chịu trách nhiệm về chi phí; đồng thời, quy định tỷ lệ đồng thuận tối thiểu để đẩy nhanh quá trình triển khai dự án.

Việc lấy ý kiến Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang được lấy ý kiến rộng rãi và sẽ kết thúc vào ngày 15/3 tới đây. (Ảnh minh họa - Ảnh: Báo Đầu tư)

"Chúng tôi đề nghị xem xét bổ sung, khi đã đạt được thỏa thuận đa số trên 50% diện tích đất dự án hoặc số người sử dụng đất thuộc khu đất dự án thì chủ đầu tư được phép yêu cầu các cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức thực hiện cưỡng chế, thu hồi đất", bà Nguyễn Thị Nga, Chủ tịch Tập đoàn BRG, đề xuất.

"Nên quy định rõ khi nào chúng ta quyết định cưỡng chế khi thu hồi, tỷ lệ đồng thuận là 70 - 30 hay 80 - 20. Chúng ta nên quy định một tỷ lệ cụ thể", ông Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế, nói.

Về tiền thuê đất, hiện nay có 2 hình thức là trả tiền hàng năm và trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Điều 120 của dự thảo luật quy định chỉ có 2 trường hợp được áp dụng hình thức thuê đất trả tiền một lần. Đó là sử dụng đất cho các dự án nông, lâm nghiệp và cho khu công nghiệp, khu chế xuất, công nghệ cao.

Đồng thời, dự thảo luật cũng mở ra quyền của người thuê đất trả tiền hàng năm. Trước đây, đối tượng này không có quyền gì, nhưng hiện nay, có thể thế chấp, bán, cho thuê tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất. Điều này nhằm đẩy mạnh thương mại hóa quyền sử dụng đất, đồng thời điều tiết ngân sách, nuôi dưỡng nguồn thu một cách bền vững.

"Cái này nhằm giải quyết vấn đề là đừng để từng nhiệm kỳ lợi dụng quá vào vấn đề đất đai để thu rồi để đất đai lãng phí. Thứ hai, mở rộng quyền này là chúng ta mới đưa được đất cho thuê hàng năm đưa vào thương mại hóa được. Nếu không, chúng tôi tính toán 40% nguồn lực đất đai không thương mại được", Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà nhận định.

Góp ý về nội dung này, một số ý kiến tại hội thảo cho rằng, quy định cần được xem xét kỹ, bởi việc cho phép chuyển nhượng, thế chấp quyền thuê trong hợp đồng thuê đất trả tiền hàng năm có thể dẫn đến khó khăn trong việc bảo đảm thu đầy đủ, nhất là trong trường hợp bên thế chấp mất khả năng thanh toán. Bên cạnh đó, nhà đầu tư có thể lợi dụng chính sách này để vay vốn ngân hàng, nhưng không có khả năng trả nợ; hoặc lợi dụng để chuyển nhượng đất mà không đầu tư.

Góp ý về nội dungquy hoạch đất

Ngoài vấn đề thu hồi đất, cho thuê đất, các quy định về quy hoạch sử dụng đất cũng có những thay đổi đột phá trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này.

Quy hoạch kế hoạch sử dụng đất là vấn đề lớn, sẽ tác động trực tiếp tới việc lập dự án của các địa phương.

Quy định về việc lập quy hoạch trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã có bước đột phá mới. Hiện nay, quy hoạch sử dụng đất thường được lập theo chỉ tiêu. Ví dụ 10% đất đô thị, 10% đất rừng, 10% đất giao thông. Theo Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), quy hoạch sẽ được lập theo không gian, nghĩa là theo hướng tuyến và điểm kết nối giao thông. Ví dụ khi chúng ta xây dựng khu hoạch một tuyến đường cao tốc, phải quy hoạch cả các đô thị, khu thương mại dịch vụ, khu công nghiệp dọc theo hướng tuyến và điểm kết nối vào cao tốc, từ đó tạo thành các đô thị vệ tinh.

"Đây là cái nội dung hết sức quan trọng, nó sẽ làm thay đổi về cái việc sử dụng đất của chúng ta. Các nước khác như Nhật Bản, Hàn Quốcđều sử dụng cái đất vùng phụ cận cho mục đích nhà ở và thương mại để làm nguồn vốn xây dựng hạ tầng và có thể triển khai phát triển hạ tầng rất nhanh. Đây là cái định hướng mới trong cái quy hoạch của chúng ta và đang được lấy ý kiến nhân dân để tổ chức thực hiện", PGS.TS. Nguyễn Đình Thọ, Viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách Tài nguyên và Môi Trường, Bộ Tài nguyên và Môi Trường, cho biết.

Đề xuất về phân cấp trong quy hoạch đất

Tại dự thảo lần này, hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được lập đồng bộ, thống nhất ở 3 cấp bao gồm: cấp quốc gia, cấp tỉnh, cấp huyện. Tuy nhiên, đơn vị phê duyệt và điều chỉnh quy hoạch vẫn là 1, như tỉnh vẫn đang đồng thời là đơn vị phê duyệt và điều chỉnh quy hoạch cho huyện.

Nhiều ý kiến cho rằng, điều này có thể dẫn đến tình trạng việc phê duyệt quy hoạch chỉ là một bước thủ thuật, vì có thể tự điều chỉnh về sau và hệ quả là phá vỡ quy hoạch. Do vậy, theo các chuyên gia, việc điều chỉnh quy hoạch cần được thực hiện bởi một cấp cao hơn, tránh sự trùng lặp về quyền hạn.

Việc điều chỉnh quy hoạch đất cần được thực hiện bởi một cấp cao hơn, tránh sự trùng lặp về quyền hạn. (Ảnh minh họa - Ảnh: Báo Đầu tư)

 

"Nên bỏ quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của cấp huyện, bởi kế hoạch sử dụng đất đến từng thửa đất cụ thể thì tôi cho rằng kế hoạch rất khó thực hiện, nó không khả thi nên trong đề nghị của chúng tôi đối với ban soạn thảo sửa đổi Luật Đất đai, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất chỉ nên làm đến cấp tỉnh và cũng nên có thường xuyên 2 năm bổ sung một lần vì có thể có những hội đồng nhân dân kỳ 1, kỳ 2 trong trường hợp khỏi phải ách tắc cả dự án chờ cả năm từ đó sẽ giúp tinh giản thủ tục hành chính, đồng thời cũng làm linh hoạt hơn cho các cấp chính quyền", ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty Cổ phần GP.Invest, cho hay.

"Tôi tán thành dự thảo luật lần này nêu ra là có quy hoạch quốc gia, quy hoạch tỉnh, quy hoạch huyện và quy hoạch an ninh quốc phòng. Nội dung của những quy hoạch, đặc biệt là quy hoạch tỉnh, huyện tiếp cận với người dân đề nghị ban soạn thảo rà soát lại. Quy hoạch sử dụng đất của cấp tỉnh và quy hoạch sử dụng đất huyện cùng với quy hoạch mà điều 27 của Luật Quy hoạch đang thực hiện trùng nhau nhiều lắm", TS. Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển Đô thị Việt Nam, nói.

Bên cạnh đó, để đảm bảo việc điều chỉnh quy hoạch không làm phá vỡ quy hoạch, ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên chịu tác động của quy hoạch đó, các ý kiến cho rằng, việc điều chỉnh quy hoạch như thế nào phải được thông báo công khai, có lộ trình cụ thể, minh bạch và phải công bố rõ, nói rõ lý do điều chỉnh và những được - mất của việc điều chỉnh quy hoạch.

Hiện nay, việc lấy ý kiến Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang được lấy ý kiến rộng rãi và sẽ kết thúc vào ngày 15/3 tới đây. Sau đó, trước ngày 27/3, Bộ Tài nguyên và Môi trường sẽ hoàn thành dự thảo báo cáo kết quả lấy ý kiến, tiếp thu, giải trình, hồ sơ dự án luật.