Bất động sản khu công nghiệp "bội thu"

Theo công ty nghiên cứu thị trường Colliers Việt Nam, giá thuê trung bình đã tăng khoảng 6 - 7% so với năm 2020, chạm ngưỡng mới từ 160 lên 165 USD/m2/kỳ hạn thuê.

Tuy nhiên, đi kèm với đà tăng giá còn tiếp tục, làm sao đảm bảo tính cạnh tranh so với các nước trong khu vực? Làm sao đảm bảo tăng trưởng bền vững? Bài toán này đã đến lúc được đặt ra với các chủ đầu tư, với các địa phương.

Bất động sản khu công nghiệp - "điểm sáng" tích cực hiếm hoi trong bối cảnh dịch bệnh

Mặc dù dịch bệnh COVID-19 vẫn đang hoành hành tại nhiều tỉnh thành, nhưng so với mặt bằng chung của thế giới, Việt Nam vẫn được đánh giá là quốc gia kiểm soát dịch bệnh tốt.

Ngoài ra, việc ổn định chính trị, cùng nhiều cơ chế thuế ưu đãi thu hút đầu tư, một lượng lớn các nguồn vốn vẫn đổ mạnh khiến bất động sản công nghiệp vẫn đang là "điểm sáng" tích cực hiếm hoi trong tình hình hiện tại. Nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường dự báo, ngành này sẽ tiếp tục "bội thu" trong năm 2021.

Bằng chứng là tỉ lệ lấp đầy ở các khu công nghiệp của cả nước luôn mức cao. Cụ thể, khu vực phía Bắc cho Hà Nội lên đến 90%, Bắc Ninh 95%. Phía Nam có Bình Dương gần như không còn chỗ trống với tỉ lệ lấp đầy 99%, sau đó là Đồng Nai, TP Hồ Chí Minh.

Kéo theo đó, kết quả kinh doanh của loạt doanh nghiệp trong ngành này cũng khả quan không kém. Khi các cái tên như Kinh Bắc, Sonadezi, Tân Tạo, Nam Tân Uyên… báo cáo tài chính hợp nhất quí I với con số lên tới hàng nghìn tỉ đồng.

Ông Troy Griffiths - Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam cho biết: "Khi cuộc chiến thương mại Mỹ - Trung vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt, nhiều công ty đã áp dụng mô hình Trung Quốc + 1 nhằm tìm kiếm địa điểm mới để đa dạng hóa và đảm bảo nguồn cung. Việt Nam đang là một điểm đến thay thế. Do vậy, bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục là "đứa con cưng" của ngành bất động sản nói chung, với nhu cầu cao và hoạt động thị trường vốn gia tăng".

Bất chấp dịch bệnh, bất động sản khu công nghiệp được dự báo tiếp tục "bội thu". (Ảnh minh họa: Báo Đầu tư)

Ngoài ra, xét về giá thuê, so với một số quốc gia trong khu vực như Thái Lan, Malaysia hay Singapore, giá thuê bất động sản công nghiệp tại Việt Nam vẫn đang rất cạnh tranh, khi rẻ hơn từ 25 - 40%.

Chính phủ cũng có nhiều chính sách hỗ trợ cho nhà đầu tư như ưu đãi về thuế như thuế thu nhập doanh nghiệp là 10% trong thời hạn 15 năm đối với các dự án đầu tư mới trong một số lĩnh vực đặc thù, khuyến khích phát triển như năng lượng tái tạo, công nghệ thông tin, phần mềm, lĩnh vực bảo vệ môi trường...

Do vậy, dù trong làn sóng COVID-19 lần thứ tư, tính đến cuối tháng 5, Việt Nam vẫn thu hút được tổng vốn FDI đăng ký đạt 13,9 tỷ USD.

"Đà tăng trưởng của Việt Nam cùng với xu hướng đa dạng chuỗi cung ứng toàn cầu là điều kiện thuận lợi để thu hút vốn đầu tư nước ngoài FDI. Trong đó, bất động sản công nghiệp sẽ là ngành có nhu cầu rất cao", ông David Jackson - Tổng Giám Đốc của Colliers Việt Nam nói.

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, thị trường bất động sản công nghiệp đang chứng kiến sự bùng nổ mạnh mẽ về nguồn cầu tại nhiều tỉnh, thành phố, tiêu biểu như: Long An, Đồng Nai, Bình Dương, Bình Định, Thanh Hóa, Quảng Ninh, Hải Dương, Bắc Giang… những nơi vẫn còn nhiều quỹ đất lớn để phát triển.

Dự báo nguồn cung bùng nổ trong ngắn hạn

Sức hấp dẫn của bất động sản khu công nghiệp ngày càng lớn khi hàng loạt thương vụ MA được tiến hành với giá trị hàng triệu USD. Ngay trong tháng 5 vừa qua, có thể kể đến các dự án đến từ nhóm doanh nghiệp Hong Kong (Trung Quốc) và Singapore vào Quảng Ninh và Bắc Giang.

Điển hình, thương vụ Boustead Projects mua lại 49% cổ phần trong Công ty Cổ phần Phát triển Công nghiệp KTG Bắc Ninh tại khu công nghiệp Yên Phong với giá khoảng 6,9 triệu USD. Hay như ESR Cayman Limited - nền tảng bất động sản hậu cần lớn nhất khu vực châu Á - Thái Bình Dương và Công ty cổ phần Phát triển Công nghiệp BW đã công bố hợp tác cùng phát triển 240.000 m2 tại Khu công nghiệp Mỹ Phước 4 gần TP Hồ Chí Minh.

Trong ngắn và trung hạn, nguồn cung bất động sản công nghiệp được cho là khá dồi dào. Tính đến quý I, thống kê của Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho thấy, cả nước có 370 khu công nghiệp mới được thành lập với tổng diện tích đạt hơn 115 nghìn ha.

Có thể nói, bất động sản công nghiệp Việt Nam đang sở hữu cơ hội lớn để tăng trưởng và phát triển mạnh mẽ. Tuy nhiên, các chuyên gia cũng cảnh báo, nếu Việt Nam không có sự cẩn trọng tính toán trong việc cấp mới dự án bất động sản công nghiệp, khủng hoảng "thừa và thiếu" hoàn toàn có thể xảy ra.

Cẩn trọng khủng hoảng "thừa và thiếu" của bất động sản công nghiệp

Theo cảnh báo của các chuyên gia, thừa ở đây chính là thừa vế số lượng và mô hình khu công nghiệp. Thiếu là thiếu dịch vụ, thiếu kết nối hạ tầng, thiếu liên kết giữa các địa phương trong phát triển khu công nghiệp.

"Dù có nhiều điểm tích cực, tuy nhiên việc tăng giá nếu không đi kèm với việc tăng dịch vụ sẽ triệt tiêu cạnh tranh của ngành so với quốc tế dù chúng ta thấy đây đang là xu hướng tất yếu theo cung cầu. Tôi nghĩ đã đến lúc Nhà nước cần điều tiết quy hoạch phát triển sao cho hợp lý", ông Phạm Ngọc Tùng, Phó Tổng giám đốc, IMG Group cho biết.

Ngoài ra, việc giá thuê tiếp tục leo thang cũng sẽ ảnh hưởng đến sức cạnh tranh của Việt Nam. Đặc biệt ảnh hưởng đến các ngành có tỷ suất lợi nhuận tương đối thấp, chẳng hạn như dệt may và đồ nội thất.

Theo Colliers Việt Nam, nếu đà tăng không được kiềm chế, việc thu hút vốn đầu tư nước ngoài ít nhiều sẽ gặp khó khăn hơn.

Ông David Jackson cho hay: "Cũng không loại trừ khả năng một số nhà đầu tư cảm thấy tự tin và lạc quan về viễn cảnh của bất động sản công nghiệp nên cũng đã có quyết định tăng giá thuê. Nhưng trước diễn biến khó lường của đại dịch điều này có thể dẫn đến phản ứng ngược, kéo theo một đợt giảm giá mạnh nếu như nhà đầu tư đến ít đi hoặc nhiều doanh nghiệp thu hẹp hoạt động, dẫn đến sức cầu giảm".

Nếu Việt Nam không có sự cẩn trọng tính toán trong việc cấp mới dự án bất động sản công nghiệp, khủng hoảng "thừa và thiếu" hoàn toàn có thể xảy ra. (Ảnh minh họa: Báo Đầu tư)

Do vậy, theo các chuyên gia, ngay từ lúc này, việc nghĩ đến những giải pháp dài hạn để duy trì và phát huy lợi thế của bất động sản công nghiệp Việt Nam là hết sức cần thiết.

Ba giải pháp được đưa ra là: Đa dạng hóa nguồn cung ở các tỉnh thành lân cận TP Hồ Chí Minh và Hà Nội để giảm "sức nóng" giá thuê; Đổi mới mô hình phát triển khu công nghiệp, như khu công nghiệp sinh thái; Tăng cường liên kết giữa các địa phương.

"Các địa phương nên có cơ chế để thường xuyên cập nhật tình hình phát triển khu công nghiệp, chính sách phát triển, cách làm hay để cùng nhau phát triển, tạo thành hệ thống đồng bộ. Cơ chế này cũng sẽ giúp các địa phương giải quyết các vấn đề phát sinh một cách hiệu quả hơn, tận dụng tốt ưu thế của từng tỉnh thành, tạo sự hài hòa trong quá trình phát triển liên vùng, đóng góp tích cực vào chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của cả nước", ông David Jackson nói.

Ngoài ra, việc liên kết giữa các khu công nghiệp với nhau cũng hết sức quan trọng để phát triển chuỗi sản xuất hàng hóa, chuỗi giao nhận logistic. Từ đó, hạ giá thành sản xuất, nâng cao tính cạnh tranh của sản phẩm từ Việt Nam so với các nước trong khu vực.

Ghi nhận từ cộng đồng các đơn vị phát triển bất động sản khu công nghiệp cho biết, sự cẩn trọng trong kế hoạch phát triển nguồn cung thời gian tới là có. Tuy nhiên, với sức tăng nóng về nguồn cầu, đã đến lúc Chính phủ cần đưa ra các kế hoạch, chương trình lớn về phát triển nguồn nhân lực, tăng đầu tư hạ tầng và đặc biệt là các chính sách cho các khu vực cần kích thích phát triển như miền Đồng bằng sông Cửu Long, miền Đông Nam Bộ.