Doanh nghiệp bất động sản: Hướng tới minh bạch, chuyên nghiệp

Theo TS Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, Chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, nguồn vốn đối với thị trường BĐS tính đến hết quý 1 năm 2022 tăng khoảng 2,4% so với đầu năm.

Thống kê của NHNN, Bộ Xây dựng cho biết, tổng dư nợ tín dụng BĐS khoảng 2,23 triệu tỷ đồng, chiếm khoảng 20% tổng dư nợ của nền kinh tế, Trong đó, cho vay nhà ở ước đạt 65% (1,45 triệu tỷ đồng), còn lại là tín dụng kinh doanh BĐS chiếm khoảng 35% (0,78 triệu tỷ đồng).

Về vốn tư nhân, hết tháng 4/2022, số doanh nghiệp kinh doanh BĐS thành lập mới là 3.606 doanh nghiệp, tăng 32,2%; vốn đăng ký 193.000 tỷ đồng, tăng 22,4%; 1.030 doanh nghiệp hoạt động trở lại, tăng 73,2% so với đầu năm.

Về vốn FDI, tính đến hết tháng 4/2022, tổng vốn đăng ký mới vào BĐS đạt gần 2,8 tỷ USD (chiếm khoảng 26,5%), đứng thứ 2. Riêng góp vốn, mua cổ phần đạt 1,04 tỷ USD (chiếm 9,69%).

Toàn thị trường phát hành đã 72.000 tỷ đồng, trong đó doanh nghiệp BĐS phát hành 27.000 tỷ đồng, xếp thứ 1 (chiếm 37,3%), thứ 2 là nhóm tổ chức tín dụng (chiếm 31,6%); xây dựng 17%.

Các chính sách đối liên quan đến Chương trình phục hồi 2022-2023, Luật chứng khoán sửa đổi 2019 cho phép thành lập Quỹ tín thác đầu tư BĐS (REIT) cũng như chính sách kiểm soát rủi ro phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ từ năm 2019 đến nay đã tạo tác động tích cực và theo xu hướng chặt chẽ hơn.

Từ nay đến 2030, mỗi năm Việt Nam cần khoảng 700 nghìn- 1 triệu tỷ đồng vốn trung dài hạn (ngoài phần vốn tín dụng ngân hàng). Việt Nam còn nhiều dư địa phát triển tín dụng nhà ở, các phân khúc còn thiếu cung…

Bởi vậy, TS Cấn Văn Lực khuyến nghị các cơ quan quản lý cần có cách tiếp cận sao cho phát triển cân bằng, hài hòa hơn thị trường tài chính. Kiến tạo phát triển song vẫn kiểm soát rủi ro, nắn dòng vốn chứ không làm nghẽn và cần quan tâm rủi ro hệ thống tài chính cũng như chú trọng điều tiết cung – cầu BĐS.

Cần sớm giải quyết, đảm bảo quyền lợi chính đáng của nhà đầu tư trong các vụ việc liên quan đến lĩnh vực BĐS thời gian vừa qua. Hoàn thiện thể chế theo hướng sửa Nghị định số 153/2020/NĐ-CP (về phát hành trái phiếu doanh nghiệp) và Nghị định 156/2020/NĐ-CP (về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực chứng khoán) phù hợp.

Đồng thời, rà soát Luật chứng khoán, nhất là điều kiện về nhà đầu tư chuyên nghiệp và những quy định cần thiết có xếp hạng tín nhiệm. Quy định phân nhóm các phân khúc BĐS để có chính sách tín dụng, vốn phù hợp.

Có hướng dẫn, cho phép thành lập các định chế tài chính BĐS chuyên biệt và lộ trình đánh thuế BĐS phù hợp theo hướng minh bạch, công bằng và phân bổ thu nhập hợp lý; thúc đẩy thanh toán không tiền mặt với giao dịch BĐS.

Về giải pháp đối với doanh nghiệp BĐS, TS Cấn Văn Lực cho rằng, ngoài tín dụng, doanh nghiệp BĐS cần lưu tâm, linh hoạt huy động vốn từ các kênh khác (phát hành trái phiếu, chào bán cổ phần cho cổ đông hiện hữu, chương trình cổ phiếu phát hành theo chương trình chọn lựa người lao động (ESOP), cổ phiếu quỹ, quỹ đầu tư tín thác BĐS (REIT), trái phiếu công trình; thuê tài chính…

“Doanh nghiệp cần hướng tới minh bạch, chuyên nghiệp, nhất là hồ sơ tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán và thực hiện các cam kết. Cần huy động vốn gắn với mục đích sử dụng vốn cụ thể”, Chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV nói.