Giải bài toán mất cân đối cung – cầu nhà ở

Có hiện tượng lệch pha cung - cầu trên thị trường bất động sản.

Theo báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng, thời gian qua, thị trường BĐS có sự phát triển, tăng trưởng cả về quy mô, cơ cấu hàng hóa và doanh nghiệp. Hiện số vốn đăng ký và đang triển khai ở các dự án BĐS khoảng 4,5 triệu tỷ đồng, thu hút vốn FDI trong 5 năm trở lại đây đạt khoảng 17,63 tỷ USD, đóng góp khoảng 0,4 điểm % trong tăng trưởng kinh tế, tổng thu liên quan đến xây dựng và BĐS khoảng 11% GDP.

Nhà ở giá rẻ “biến mất”

Thị trường ngày càng phát triển mở rộng cả về quy mô vốn, loại hình, số lượng, chất lượng dự án với cơ cấu sản phẩm đa dạng, đáp ứng yêu cầu thị trường, tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI) vào lĩnh vực BĐS liên tục tăng; các chủ thể tham gia thị trường ngày càng đa dạng và có tiềm lực mạnh.

Sự phát triển đa dạng các loại hình đã khiến thị trường BĐS 5 năm qua thực sự sôi động, đó là loại hình BĐS nghỉ dưỡng (condotel), căn hộ văn phòng kết hợp khách sạn (offcetel), shophouse đã mang đến một “luồng sinh khí” mới cho thị trường. Trong đó, ấn tượng nhất là condotel, đã tạo ra một diện mạo hoàn toàn mới cho các tỉnh thành có vị trí địa lý và thiên nhiên ưu đãi như Bà Rịa - Vũng Tàu, Phú Quốc, Đà Nẵng, Thanh Hóa, Quảng Ninh, Hải Phòng...

Về nhà ở xã hội, nhà ở hộ nghèo ở khu vực thiên tai, đến nay, cả nước đã hỗ trợ xây mới hoặc sửa chữa hơn 1.250.000 căn hộ, đảm bảo chỗ ở cho khoảng hơn 5 triệu người.

Tuy nhiên, cơ cấu hàng hóa BĐS đã được điều chỉnh từng bước nhưng vẫn chưa hợp lý, có biểu hiện dư cung ở một số phân khúc BĐS cao cấp, trong khi rất thiếu phân khúc nhà ở thương mại giá thấp và nhà ở xã hội.

Câu chuyện mất cân đối cung – cầu đã được nhiều đơn vị nghiên cứu BĐS đưa ra. Đơn cử như hồi quý III/2020, Hội Môi giới BĐS Việt Nam đã cho biết, hiện trên thị trường TP. HCM không thấy dự án bình dân nào mở bán, phân khúc này gần như “biến mất”. Còn tại Hà Nôi, 2 năm trở lại đây xuất hiện lẻ tẻ vài dự án.

Cũng số liệu của Bộ Xây dựng trước đó cũng chỉ rõ, thị trường mất cân đối trong quan hệ cung - cầu BĐS. Trong khi nhu cầu nhà ở của người dân đối với phân khúc nhà ở trung, cao cấp (có giá từ 25 triệu đồng/m2 trở lên) chỉ chiếm từ 20 - 30%, nguồn cung nhà ở dạng này lại chiếm hơn 65% sản phẩm và đang dư thừa khoảng 70 - 100 triệu m2 sàn. Đối lập, dự án nhà ở thương mại bình dân, giá rẻ dưới 25 triệu đồng/m2 lại thiếu trầm trọng.

Theo số liệu từ Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), trong 2 quý gần đây, TP. HCM gần như không có thêm một dự án nhà ở bình dân nào được triển khai. Nghiên cứu từ DKRA Việt Nam cũng chỉ ra, từ năm 2019 đến nay, loại hình nhà giá rẻ đã biến mất khỏi thị trường, trong khi phân khúc cao cấp, hạng sang chiếm hơn 30% tổng sản phẩm chào bán.

Nhà nước cần điều tiết

Trước các vấn đề về thị trường BĐS và sự lệch pha cung – cầu trong phát triển nhà ở, phát biểu tại Hội nghị tổng kết công tác 5 năm 2016 - 2020 và dự kiến phương hướng, nhiệm vụ, giải pháp công tác 5 năm 2021-2025 và năm 2021 của ngành Xây dựng, Thủ tướng Chính phủ Nguyễn Xuân Phúc đánh giá, bất cứ lúc nào thì BĐS vẫn là kênh tăng trưởng dù đất nước phát triển hay đang phát triển. Tuy nhiên, Thủ tướng cũng chỉ rõ, công tác phát triển nhà chưa đạt mục tiêu đề ra, tình trạng khan hiếm nhà ở, phân khúc thị trường nhà ở cho công nhân cần được quan tâm vì nhu cầu rất lớn.

Theo đại diện của Đại Phúc Land, việc lệch pha cung - cầu về phân khúc mọi người đều dễ dàng nhận thấy. Vấn đề cốt lõi nhất là chi phí đầu vào ngày càng tăng, nên để làm ra một sản phẩm vừa túi tiền của một người dân thực sự là bài toán rất khó và bất khả thi.

“Vậy nên, bài toán đó cho rằng chỉ liên quan đến thị trường hay doanh nghiệp chưa đủ. Chúng ta phải nhìn vào nguồn lực chủ chốt để tác động, vẫn là quỹ phát triển nhà ở xã hội của Nhà nước mới có giải pháp bền vững và lâu dài”, đại diện Đại Phúc Land cho hay.

Để giải quyết bài toán lệch pha cung – cầu, Bộ Xây dựng cũng cho biết, Bộ sẽ kiểm tra tình hình thực hiện dự án BĐS cao cấp, sử dụng nhiều diện tích đất tại các địa phương trọng điểm; đề xuất các giải pháp phòng ngừa, ngăn chặn tình trạng đầu cơ, "thổi giá", "làm giá" để lừa đảo, trục lợi…

Bên cạnh đó, Bộ sẽ đề xuất sử dụng BĐS hiệu quả, đặc biệt là BĐS đất đai để khai thác tối đa nguồn lực từ đất đai, nhà và công trình trên đất. Cùng đó, phát triển đa dạng các loại hình BĐS, bảo đảm cân đối cung - cầu của từng phân khúc, từng địa phương và trong từng giai đoạn.

Khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển hàng hóa BĐS, đặc biệt là đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ, công trình sản xuất, kinh doanh, hạ tầng kỹ thuật và xã hội tại đô thị.

Nhà nước chủ động kiểm soát, điều tiết và định hướng sự phát triển ổn định thị trường BĐS, khắc phục tình trạng thị trường ngầm, phát triển tự phát và đầu cơ bất động sản.