Gian nan chuyện 'kéo' giảm giá bất động sản

Do thủ tục pháp lý chồng chéo khiến nguồn cung hạn chế, dẫn đến giá bất động sản tăng cao.

Việc kéo giảm giá nhà ở xuống là cần thiết trong bối cảnh trên khắp cả nước hiện nay giá bất động sản (BĐS) luôn có sự biến động cao, khiến thu nhập của đại bộ phận dân số ở đô thị khả năng không thể có “tấc đất cắm dùi”.

Giải mã giá bất động sản tăng

Như Thời báo Kinh Doanh đã thông tin, trên khắp cả nước từ Bắc chí Nam giá BĐS trong năm 2020 đều tăng cao, mặc dù đã ra khỏi thời điểm phát triển nóng của thị trường giai đoạn 2019-2020.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, nguyên nhân đầu tiên là do pháp luật chồng chéo, khiến các cơ quan Nhà nước lo ngại ký duyệt dự án mới, kéo dài thời gian, gây trì trệ cho thị trường. Điều này dẫn đến nguồn cung suy giảm, lệch pha cung - cầu. Một năm qua, thị trường ghi nhận nguồn cung đã giảm đi 10 lần tại Hà Nội và TP. HCM, khiến giá BĐS không thể nào giảm xuống, mà một khi giá không giảm thì rất khó phát triển.

“Sự thận trọng khiến nguồn cung giảm mạnh, nếu kéo dài, gần nhất là 2 - 3 năm nữa, việc giảm cung hàng bất động sản có thể nhìn thấy rất rõ”, GS. Võ lo ngại.

Ở góc độ chuyên gia BĐS, ông Nguyễn Hoàng,Giám đốc bộ phận R&D DKRA Vietnam cũng đồng tình cho rằng, việc giá tăng là do nguồn cung giảm mạnh. Theo số liệu mà DKRA thu thập, tính từ đầu năm đến tháng 11/2020, nguồn cung căn hộ ở TP. HCM chỉ đạt 15.000 căn. Trong khi đó, nếu xét trong giai đoạn 2017 - 2018, nguồn cung tung ra thị trường đã vào khoảng 50.000 căn, hoặc năm ngoái cũng là 25.000 căn.

Điều nữa là nguyên nhân đến từ việc xuất hiện một nhóm nhà đầu tư mới được gọi là F0. Trên thị trường hiện nay rất nhiều nhà đầu tư đang có sẵn tiền, họ chờ một cơ hội để đón đầu. Những người mới gia nhập, họ sẵn sàng bỏ tiền ra để mua các sản phẩm mới. Giao dịch mới vẫn xuất hiện nên giá vẫn tăng.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam cũng đồng tình,với các quan điểm trên, đồng thời khẳng định thêm, không hẳn thị trường đang thiếu nguồn cung thật sự, mà thị trường còn có rất nhiều dự án đang trong giai đoạn chờ. Hơn nữa, sự xuất hiện của nhà đầu tư F0, nhưng không phải là cầu thực mà là cầu ảo.

“Lượng cầu ảo này là những người có tiền, họ chỉ nhảy từ chỗ này qua chỗ khác để trú ẩn khi kinh tế đang biến động. Nay họ mua 1 đồng, mai bán 1 đồng rưỡi, rồi lại mua 2 đồng và bán 2 đồng rưỡi. Đây là một hiện tượng phổ biến và dễ dẫn tới tình trạng bong bóng BĐS”, ông Đính cho hay.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) bổ sung, giá nhà ở tăng còn do truyền thống đầu tư của người Việt Nam. Người Việt quan niệm rằng đầu tư nhà đất là truyền thống, kênh đầu tư an toàn. Do đó, khi kinh tế biến động, vàng đột biến, BĐS cũng đột biến.

Bất động sản "Đau đâu, chữa đó"

Để kéo giá BĐS xuống, theo ông Nguyễn Văn Đính, điều này phải dựa trên nhiều yếu tố và cần thời gian. Trong đó quan trọng nhất thủ tục đầu tư nên được làm trong ngắn hạn thay vì kéo dài quá lâu, đội chi phí. Hiện nay, ước tính chi phí trong khâu chuẩn bị đầu tư chiếm 10 - 20%, đặc biệt trong các đô thị, vùng lõi các đô thị thì chi phí cho dự án càng cao.

Nhiều dự án khi mới nghiên cứu xác định khoảng trên 20 triệu đồng/m2, nhưng khi xong thì quá trình hoàn thiện chuẩn bị thủ tục đầu tư kéo dài đến 5 năm, 10 - 15 năm, lúc đó chi phí đội lên cao nên phải bán ra trên 30 triệu đồng/m2 thì mới hoà vốn.

Bên cạnh đó là giảm chi phí tín dụng, bởi guồn vốn cũng là một trong những vấn đề quan trọng. Thời gian gần đây, ngân hàng đã giảm chi phí cho vay nhưng đây chỉ là phương pháp trong ngắn hạn, cần có cơ chế lâu dài và ổn định hơn để giảm chi phí vốn đầu tư.

GS. Đặng Hùng Võ cho rằng, có nhiều việc có thể làm sớm để giá BĐS hạ nhiệt hơn, còn giảm ngay thì chưa thể. Một trong những điều có thể làm ngay và Chính phủ đã yêu cầu làm từ lâu, đó là thông tin cụ thể về thị trường BĐS.

“Hiện nay, nguồn cung thiếu còn cầu rất nhiều, nhưng bất cập là chúng ta không xác định được chính xác là thiếu bao nhiêu? Phân khúc nhà ở giá rẻ hiện nay cầu bao nhiêu, cung bao nhiêu?”, GS. Võ đặt vấn đề, đồng thời nóithêm, cần tính toán phân khúc người nước ngoài có khả năng mua là bao nhiêu, đưa ra số liệu phù hợp để tính toán xem cần đưa ra thị trường bao nhiêu cung là phù hợp.

Ngoài ra, ông Nguyễn Hoàng, cũng cho rằng, trước mắt cứ theo cách “đau đâu, chữa đó”. Giống như cách mà cảnh sát giao thông điều tiết kẹt xe, kẹt khúc nào thì tạm thời gỡ khúc đó, để làm sao 2 - 3 năm tới có thể ổn định giá chứ chưa nói đến giảm giá.

Các chuyên gia cũng nhìn nhận, mới đây, Nghị quyết 164/NĐ-CP về giải quyết vướng mắc, tháo gỡ cho các dự án đầu tư, hay Nghị định 148/NĐ-CP được kỳ vọng sẽ tháo gỡ cho các dự án. Đồng thời, năm 2021, thị trường sẽ giảm được nhiều trở lực đè nặng lên các hệ thống liên quan.