Làm gì để định giá đất sát với giá thị trường?

Việc định giá đất không sát với giá thị trường sẽ gây thất thu ngân sách nhà nước (Ảnh minh họa: TL)

Bảng giá đất giai đoạn 2020-2024 của các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đã được điều chỉnh và bắt đầu có hiệu lực từ đầu năm 2020. Các chuyên gia cho rằng, mặc dù giá đã cao hơn nhưng vẫn còn rất thấp so với thị trường.

Chênh lệch giá 30 - 50%

Đơn cử như tại trung tâm Thủ đô Hà Nội, theo bảng giá đất Nhà nước ban hành, phố Bà Triệu vị trí 1 (VT1) có giá từ 103-125,440 triệu đồng/m2, Bát Sứ VT1: 92 triệu đồng/m2, Cầu Gỗ VT1: 117,300 triệu đồng/m2, Hàng Da: 109 triệu đồng/m2, Hàng Ngang VT1: gần 188 triệu đồng/m2…

Mức giá này được sử dụng để tính thuế sử dụng đất, tính phí và lệ phí trong quản lý sử dụng đất, tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, tính tiền bồi thường khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất…

Theo một số chuyên gia, qua tính toán, bảng giá các loại đất điều chỉnh tại Hà Nội tăng sẽ làm tăng thu ngân sách đối với các loại thuế, phí, tiền thuê đất tương ứng khoảng 3.810 tỷ đồng. Ở chiều ngược lại, cũng sẽ làm tăng chi phí đối với người dân và các doanh nghiệp trên địa bàn thành phố.

Tại TP.HCM, bảng giá đất giai đoạn 2020 - 2024 về cơ bản vẫn giữ nguyên so với giai đoạn 2016 - 2019. Giá đất ở đô thị cao nhất là 162 triệu đồng/m2 như ở đường Nguyễn Huệ, đường Lê Thánh Tôn là 110 - 115 triệu đồng/m2, đường Lê Duẩn: 110 triệu đồng/m2, đường Hàm Nghi, Lý Tự Trọng: 101,2 triệu đồng/m2…

Tuy nhiên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, giá đất quy định trong bảng giá đất vẫn thấp hơn giá đất thị trường từ 30 - 50%. Với các tuyến đường ở trung tâm thành phố, giá đất từng giao dịch thành công cao hơn rất nhiều, thậm chí vượt quá 1 tỷ đồng/m2 (nhưng không đại diện cho thị trường).

Chủ tịch HoREA lấy ví dụ năm 2014, khi đấu giá3.000m2 đất trên đường Lê Duẩn, quận 1. Giá khởi điểm là 180 triệu đồng/m2, qua 16 vòng đấu giá có đơn vị trả hơn 400 triệu đồng/m2. Đây mới là giá đất đại diện do giao dịch thị trường.

Hồi giữa tháng 4/2020, Đà Nẵng cũng công bố bảng giá đất giai đoạn 2020-2024. Theo đó, giá đất ở đô thị cao nhất là 98,8 triệu đồng/m2; giá đất thương mại, dịch vụ tại cao nhất là hơn 79 triệu đồng/m2; giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp cao nhất là hơn 59,2 triệu đồng/m2.

Theo đó, mức biến động giữa giá đất thị trường với giá đất cùng loại trong bảng giá đất hiện hành tại các quận, huyện, cụ thể ở quận trung tâm Hải Châu tăng từ 15-23%, quận Thanh Khê tăng từ 22 - 25%, quận Sơn Trà tăng từ 12-19%...

Theo GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT, mặc dù bảng giá đất giai đoạn này đã cao hơn giai đoạn 2014-2019, nhưng trên thực tế thị trường giao dịch với giá cao gấp 2 - 3 lần.

Cần Hội đồng thẩm định độc lập

Trả lời câu hỏi chất vấn trước Quốc hội mới đây, Bộ trưởng Bộ Tài chính Đinh Tiến Dũng cho biết, do định giá đất không sát với giá thị trường nên thời gian qua, vấn đề thất thoát, thất thu ngân sách nhà nước qua việc giao đất không qua đấu thầu, đấu giá đã xảy ra. Các địa phương giao cho nhà đầu tư khi đất chưa giải phóng mặt bằng, nhà đầu tư phải ứng tiền ra để đền bù, sau khi đền bù, giá cả thay đổi rất lớn thì không được định giá lại.

PGS.TS Doãn Hồng Nhung - Giảng viên cao cấp khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội cũng cho rằng, việc định giá đất để làm căn cứ xác định các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của doanh nghiệp và người dân hiện naycòn nhiều tồn tại, giá trị định giá chưa mang được “hơi thở của cuộc sống”. Có nhiều trường hợp giá đất giao dịch thực tế cách quá xa so với giá mức giá được quy định tại bảng giá đất của các địa phương.

“Đây chính là một lỗ hổng tiềm ẩn nguy cơ dẫn đến thất thoát, thất thu ngân sách nhà nước khi giao đất không qua đấu thầu, đấu giá”, PGS.TS Doãn Hồng Nhung nói.

Còn GS. Đặng Hùng Võ chỉ rõ, nếu khung giá và bảng giá đất thấp hơn nhiều so với giá thực tế của thị trường khi giao đất không qua đấu thầu, đấu giá mà không có Hội đồng thẩm định giá độc lập thì Nhà nước sẽ rất dễ bị thất thoát nguồn thu.

"Các cơ quan quản lý và các địa phương phải nhìn nhận thẳng thắn rằng, khung giá đất bây giờ có tăng thêm 100% đi chăng nữa cũng chưa tiệm cận đến 50% mức giá trị trường", ông Võ nhấn mạnh.

Giải pháp mà PGS.TS Doãn Hồng Nhung đưa ra là có thể thành lập một Hội đồng thẩm định giá đất độc lập tại từng địa phương để có cơ sở dữ liệu thực tiễn tham gia góp ý vào việc xây dựng bảng giá đất cho các địa phương trong việc định giá đất, nhất là khi giao đất không qua đấu giá.

Trước sự cần thiết của việc có cơ chế định giá đất một cách chính xác, khoa học, phản ánh được đúng thị giá thực tế, bà Trần Thị Khánh Linh - Trưởng bộ phận Định giá của Công ty Savills Việt Nam đề xuất, tất cả nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai đều nên quy ra cơ sở giá trị thị trường, đồng thời giao việc xác định này cho các cơ quan, tổ chức độc lập, có năng lực để tối ưu hóa việc định giá đất.