Thời của môi giới bất động sản còn dài?

Bất chấp những ảnh hưởng của đại dịch, năm 2021 vẫn là một năm đầy sôi động của giới “cò đất”, bởi những biến động đầy điên rồ của thị trường bất động sản. Bên cạnh ăn hoa hồng từ các hợp đồng, nhiều môi giới còn mượn tay đẩy thuyền với những pha “lướt sóng” kiếm về bạc tỷ chỉ bằng một giao dịch, trong vài ngày.

Vẫn là nghề “hot”

Anh Lê Trí, một môi giới có kinh nghiệm gần 10 năm chia sẻ, anh và cộng sự đã có 2 năm (kể từ năm 2020) làm ăn khá tốt, trừ vài tháng “ngủ đông” bởi giãn cách xã hội.

Vào cuối tháng 11/2021, để đón sóng địa ốc khi Quốc lộ 6 được mở rộng, anh Trí cùng vài người bạn đã tăng cường “săn” đất nền ở khu vực phía Tây Hà Nội, đoạn Ba La – Xuân Mai. Sau một thời gian tìm kiếm, anh tìm được một lô đất rộng hơn 80m2, giá trị xấp xỉ 5 tỷ đồng.

Anh Trí cho hay, vào thời điểm đó, mảnh đất này đang có giá trị khá thấp so với vị trí và tiềm năng, nhưng vì chủ đất đang cần tiền nên buộc lòng phải bán và yêu cầu thực hiện chuyển nhượng công chứng mảnh đất trong vòng 7-10 ngày. Vì vậy, để không bỏ lỡ “mảnh đất vàng”, anh phải xoay gấp 4 tỷ đồng.

“Không có cách nào xoay đủ tiền, tôi quyết định đặt cọc 50 triệu đồng để giữ đất và bắt đầu tìm người mua. Đây là nước cờ rất mạo hiểm, bởi trong thời gian ngắn, nếu tìm được người mua, phần lãi chênh lệch sẽ là vài trăm triệu, thậm chí cả tỷ, nhưng ngược lại sẽ bay mất tiền cọc”, anh Trí nói.

Khi thị trường bất động sản ngày càng nóng, hoạt động môi giới nhiều khả năng sẽ bị quản chặthơn(Ảnh LM).

Dù tự tin có thừa vì mảnh đất rất đẹp, nằm ngay mặt tiền đường lớn, khả năng kinh doanh và cho thuê đều rất tốt, nhưng chính bản thân anh Trí cũng không ngờ chỉ sau một ngày đăng bán, nhóm của anh đã liên hệ được một khách sộp, chấp nhận mức giá 70 triệu đồng/m2, tức cao hơn 10 triệu đồng so với thương lượng với chủ đất. Đồng nghĩa, trong chưa đầy 72 tiếng, Trí thu về gần 800 triệu đồng từ ăn chênh lệch.

Theo anh Trí, 2 năm qua, giới “cò” giàu kinh nghiệm và quan hệ thường xuyên có những tình huống “mượn tay đẩy thuyền”, lướt sóng ăn chênh lệch, từ đó kiếm về bạc tỷ. Kinh nghiệm và quan hệ cũng chính là chìa khóa để các môi giới nhanh chóng tìm được khách trả giá cao, trong khi chủ đất cũng đăng tin nhưng khó hơn.

Bàn tay “thao túng” của một bộ phận không nhỏ môi giới bất động sản, theo các chuyên gia, là một phần nguyên nhân dẫn đến các đợt “sốt đất ảo” liên tục xảy ra trong những năm qua, đặc biệt từ năm 2020 đến nay. Đây là lý do khiến các cơ quan quản lý và cả những công ty bất động sản lớn tìm cách giảm vai trò của giới “cò”.

Đơn cử, cách đây hơn một năm, một doanh nghiệp địa ốc hàng đầu Việt Nam đã phát triển một ứng dụng nhằm kết nối người bán và người mua mà không cần thông qua các môi giới. Cụ thể, ứng dụng không chỉ cho phép mua bán những căn nhà có giá trị 10 – 20 tỷ đồng, mà còn mua bán cả “hệ sinh thái” từ địa ốc đến xe hơi, điện thoại, đồ gia dụng.

Tuy nhiên, đến giữa năm 2021, ứng dụng của doanh nghiệp địa ốc trên gần như “bết bát”, buộc phải quay về phương thức cũ là sử dụng môi giới để có thể bán được hàng. Cố gắng vô vọng của “ông lớn” này cũng chỉ ra rằng bán bất động sản online không hề đơn giản, và mọi nỗ lực xóa bỏ vai trò của “cò” là rất khó.

Quản lý thế nào?

Thực tế, việc cố gắng giảm bàn tay “thao túng” của môi giới nhằm hạ nhiệt thị trường không chỉ xảy ra ở Việt Nam mà đã và đang được triển khai ở nhiều nước trên thế giới. Đơn cử như Trung Quốc, năm 2021, khi bong bóng bất động sản vỡ, nước này đã đẩy mạnh hỗ trợ các nền tảng mua bán trực tuyến.

Cụ thể, khi doanh số bán nhà giảm mạnh, chính quyền nhiều địa phương ở Trung Quốc đã khuyến khích các cá nhân mua bán nhà mà không cần qua các đại lý môi giới. Ở Thượng Hải, một nền tảng trực tuyến của Trung tâm Giao dịch Bất động sản cung cấp công cụ để thực hiện giao dịch mà không cần phụ thuộc vào các đại lý hay “cò”.

Hiện tại, nền tảng này ở Thượng Hải chỉ cung cấp dịch vụ ký hợp đồng theo mẫu tiêu chuẩn. Tuy nhiên, ở TP.Hàng Châu một nền tảng tương tự ra mắt vào tháng 8/2021 cung cấp miễn phí cả danh sách nhà, dịch vụ công chứng và quyền truy cập vào các nhà cung cấp dịch vụ thế chấp.

Anh Nguyễn Quang, một môi giới có quan hệ rộng, từng kết nối nhiều thương vụ từ Việt Nam sang Mỹ, Trung Quốc, Singapore… cho hay, nhiều người bạn của anh ở Trung Quốc đã có một năm 2021 tồi tệ.

“Một người bạn của tôi tên Chao ở Thượng Hải kể, nếu trong năm 2020, khi giá nhà lên cao kỷ lục, có tháng anh ký được gần 30 hợp đồng, thì bước sang năm 2021, khi các quy định bị siết chặt, anh trải qua gần 8 tháng không có doanh thu. Dù đã mua được nhà nhờ môi giới bất động sản, tuy nhiên Chao đang nghĩ đến việc chuyển nghề”, anh Quang kể.

Việc phát triển các nền tảng trực tuyến, với sự quản lý chặt chẽ của chính quyền rõ ràng là một giải pháp để kiểm soát giới “cò”, ổn định thị trường. Tuy nhiên, khi được hỏi liệu có thể loại bỏ hoàn toàn vai trò của môi giới hay không, hầu hết các chuyên gia đều khẳng định là: không!

Không thể cấm thì cần phải quản. Có thể đây cũng là lý do vào cuối năm 2021, hàng loạt quy định nhằm siết chặt hoạt động của môi giới bất động sản đã được đưa ra bàn thảo.

Đơn cử, Bộ Xây dựng đã đưa quy định môi giới bắt buộc phải hoàn thành chương trình đào tạo của đơn vị được cấp phép, được cấp chứng chỉ và không cho cá nhân hoạt động môi giới độc lập… vào dự thảo sửa Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 để lấy ý kiến.

Mới đây, Chính phủ ban hành Nghị định số 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ ngày 1/3/2022. Theo đó, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải đạt 3 điều kiện.

Thứ nhất, phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã có ngành nghề kinh doanh bất động sản. Thứ hai, phải công khai các thông tin trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp. Thứ ba, chỉ kinh doanh các bất động sản có đủ điều kiện theo quy định tại điều 9, điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản.

Tuy nhiên, Nghị định cũng quy định tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng bất động sản do mình đầu tư xây dựng mà không phải là dự án đầu tư xây dựng để kinh doanh theo quy định của pháp luật, sẽ không bắt buộc phải có 3 điều kiện như trên.

Việc siết chặt các biện pháp quản lý hoạt động môi giới nhằm ổn định thị trường, bảo vệ quyền lợi người dùng rõ ràng là cần thiết. Tuy nhiên, làm sao để cân bằng lợi ích giữa các bên thì cần có những tính toán cụ thể. Song, trước khi những quy định quản lý đi vào thực tế, bản thân những người mua, bán nhà đất cũng cần tỉnh táo, tìm hiểu kỹ để tránh bị “cò” thao túng, lợi dụng.