Định giá đất cần sát giá thị trường

Theo dõi xuyên suốt và tham gia nhiều hội thảo, diễn đàn liên quan đến quá trình xây dựng dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, Ths Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản cho rằng, Luật Đất đai là một đạo luật rất khó bởi những mâu thuẫn, chồng chéo về lợi ích của các chủ thể chịu tác động và sự tác động sâu sắc, lan tỏa toàn xã hội.

Ngày 5/12/2022, cơ quan soạn thảo đã đề xuất phương án dự thảo mới nhất, trong đó có đề xuất Nhà nước chỉ thu hồi đất để thực hiện dự án nhà ở nếu hiện trạng không có đất ở (chỉ gồm đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở).

Đề xuất này nhằm tránh việc Nhà nước dùng mệnh lệnh hành chính thu hồi đất ở, ảnh hưởng đến chỗ ở của người dân và làm gia tăng áp lực phải bố trí tái định cư.

Cùng với đó là đề xuất chỉ cho phép nhà đầu tư tự thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở khi hiện trạng có một phần đất ở (loại trừ trường hợp hoàn toàn không có đất ở) là để tránh nhà đầu tư đầu cơ “mua gom đất và chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án, trong khi giá đất xác định không sát giá thị trường. Trường hợp này, lợi nhuận sẽ chảy vào túi nhà đầu tư.

Nghị quyết 18 của Trung ương đã đề ra nhiệm vụ, giải pháp: “Bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường... Có cơ chế hữu hiệu để nâng cao chất lượng công tác định giá đất...”,

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cũng đề ra nguyên tắc định giá đất phải bảo đảm “Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường”.

Tất cả những phương án trên đều khẳng định trọng tâm của dự án Luật Đất đai sửa đổi chính là giá đất, bởi nếu định giá đất bám sát giá thị trường thì hoàn toàn có thể giao đất trực tiếp mà không cần thiết phải đấu giá, đấu thầu.

Đổi mới phương pháp định giá đất, xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất thị trường để tiến tới xây dựng bảng giá đất theo vùng giá trị đất, giá thửa đất chuẩn... là nhiệm vụ trọng tâm của dự án Luật Đất đai sửa đổi. Và nếu làm tốt khâu định giá đất thì mọi chế định sẽ tốt theo, từ thu hồi đất, giao đất, đấu giá, đấu thầu.

Ngược lại, nếu định giá đất không tốt sẽ phát sinh bất cập, tranh chấp, bất bình đẳng xã hội ở bất kỳ khâu nào: thu hồi đất thì bất công; đấu giá, đấu thầu thì “quân xanh, quân đỏ”, lợi ích nhóm.

Giả định Luật Đất đai sửa đổi có thể tạo ra hành lang pháp lý và công cụ để định giá đất bám sát giá thị trường, điều này sẽ không cần thiết phải tách bạch, phân định rõ trường hợp nào Nhà nước thu hồi đất để giao đất thông qua đấu giá, đấu thầu; trường hợp nào nhà đầu tư phải tự thỏa thuận để có quyền sử dụng đất. Bởi giá Nhà nước bồi thường cho người dân (trường hợp thu hồi đất) cũng xấp xỉ giá nhà đầu tư chi trả (trường hợp tự thỏa thuận).

Cũng theo ông Đỉnh, khi doanh nghiệp đã thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án, UBND cấp tỉnh sẽ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, nhà đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất chênh lệch giữa giá đất theo mục đích sử dụng mới và giá đất theo mục đích sử dụng ban đầu. Do định giá đất bám sát giá thị trường nên cũng không còn mối lo ngại việc thất thoát tài sản Nhà nước và không cần thiết phải đấu giá, đấu thầu mới bảo đảm cạnh tranh.

“Luật Đất đai sửa đổi không cần thiết phải tách bạch trường hợp nào Nhà nước thu hồi đất (cơ chế hành chính), trường hợp nào cho phép nhà đầu tư phải tự thỏa thuận để có quyền sử dụng đất (cơ chế dân sự) mà mọi trường hợp đều cho phép áp dụng một trong hai cơ chế tạo lập quỹ đất (hành chính hoặc dân sự). Việc lựa chọn cơ chế hành chính (tham gia đấu giá, đấu thầu) hay cơ chế dân sự (tự gom đất) là tùy thuộc nhu cầu, khả năng của mỗi nhà đầu tư”, ông Đỉnh nhận định.

Đồng thời ông Đỉnh cho rằng, vai trò của cơ quan Nhà nước trong trường hợp này là cần tập trung nguồn nhân lực, xây dựng hệ thống thông tin về đất đai, tăng cường chất lượng công tác định giá để định giá đất sát với giá thị trường, góp phần xây dựng thị trường bất động sản công bằng, minh bạch, lành mạnh, hài hòa lợi ích các bên.