Hà Nội đề xuất tăng 30% giá đất: "Không ăn thua gì"

Bình luận về đề xuất của TP Hà Nội, Giáo sư Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, mức tăng 30% nữa theo đề xuất của UBND TP Hà Nội có nghĩa là mới tăng 1,3 lần, tức là cùng lắm mới chỉ được 40% thực tế.

"Tôi rất ngạc nhiên tại sao tư duy của chúng ta cứ luẩn quẩn như vậy. Bảng giá đất cứ phải thấp. Tôi cho rằng không ăn thua gì cả bởi vì giá đất của Hà Nội chỉ bằng 30% giá thực tế. Tại sao phải làm như vậy? Luật Đất đai 2013 đã tiến thêm một bước lớn mà tôi cho là khá tốt, đó là khung giá đất, bảng giá đất để tính thuế. Tuy nhiên, xong rồi lại vẫn như cũ. Giá đất vẫn thấp lè tè", ông Võ bày tỏ quan điểm.

Do vậy, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, sửa Luật Đất đai lần này nên bỏ khung giá đất, còn nếu vẫn phải tiếp tục thực hiện trước khi sửa thì Chính phủ phải đi khảo sát và đưa ra khung giá đất hợp lý.

"Số liệu khảo sát của Hà Nội được đưa ra trong cuộc họp của TƯ MTTQ mới đây cho thấy, giá đất khảo sát tại Hà Nội cao nhất là 840 triệu/m vuông tại khu vực Hàng Ngang, Hàng Đào. Đây là số liệu khảo sát chính thức của Hà Nội và tôi cho rằng vẫn còn thấp hơn giá thật một chút nhưng không sao, cứ cho là đây là mức giá cao nhất.

Vậy tại sao trong dự thảo chỉ đưa ra giá cao nhất là hơn 200 triệu đồng/m2? Nếu áp dụng bảng giá như thế này thì thứ nhất sẽ làm thất thu ngân sách Nhà nước. Thứ hai, chúng ta cứ nói là cải tạo đô thị, cải tạo phố cổ mà giá đất tính thuế thấp như thế thì người ta còn bám vỉa hè và phố cổ. Tất cả những việc chúng ta đặt ra mà không làm được chỉ vì chúng ta không tôn trọng thực tế đang rất ngổn ngang hiện nay, trong đó giá đất là một trong những cái xộc xệch nhất giữa thực tế với pháp luật", GS. Đặng Hùng Võ chia sẻ.

Nếu như UBND TP Hà Nội đề xuất tăng bình quân 30% giá các loại đất thì Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) lại có văn bản góp ý về khung giá đất giai đoạn 2019-2024 gửi UBND TP.HCM và Bộ TN&MT, đề xuất khung giá đất mới sẽ giữ nguyên mức giá tối thiểu, mức giá tối đa thì tăng khoảng 1/3 so với hiện nay.

Nhận định chung về hai đề xuất trên, bà Trần Thị Khánh Linh, Trưởng bộ phận Định giá, Savills TP.HCM cho biết: Theo quy định, cứ sau 5 năm, Nhà nước sẽ ban hành khung giá đất mới và công bố công khai vào ngày 1 tháng 1 của năm đầu kỳ. Năm 2020 chính là thời điểm phải có khung giá đất mới. Với chu kỳ 5 năm thì giá đất đã có nhiều thay đổi nên việc điều chỉnh giá đất là phù hợp tại thời điểm này.

Về mức tăng, thực tế hiện nay, giá đất giao dịch trên thị trường đã khác biệt rất lớn so với giá đất quy định trong bảng giá đất do UBND các tỉnh, thành phố ban hành. Khác biệt này đặc biệt thể hiện rõ ở hai thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM. Để thu hẹp khác biệt này, mỗi năm UBND các thành phố đều ban hành hệ số điều chỉnh giá đất để tính toán các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai. Đơn cử TP.HCM vừa ban hành hệ số điều chỉnh giá đất mới nhất, trong đó hệ số điều chỉnh khu vực 1 lên đến 2.5 lần. Điều này có thể thấy khác biệt giữa quy định và thực tế lớn đến như thế nào.

Trên phương diện định giá, bà Trần Thị Khánh Linh nhận định: Bảng giá đất cho giai đoạn 5 năm là khá dài vì tình hình giá bất động sản thay đổi nhanh chóng. Do đó, chúng ta có thể có những giai đoạn điều chỉnh nhỏ như 6 tháng hoặc 1 năm để cập nhật biến động của thị trường.

Đồng thời, UBND các tỉnh, thành phố cần được phân quyền chủ động hơn khi ban hành bảng giá đất để bảo đảm được nguyên tắc giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường và phù hợp với thực tế tình hình của từng địa phương. Hiện nay ràng buộc của Nghị định 44/2014/NĐ-CP đối với UBND các tỉnh thành phố khi ban hành giá đất (không quá 30% so với mức giá tối đa của Khung giá đất) hạn chế tính cập nhật thị trường, làm bảng giá đất luôn có khác biệt lớn so với thực tế giao dịch trên thị trường, ảnh hưởng đến nguồn thu ngân sách.

Giá đất bị điều chỉnh bởi cung cầu của thị trường nên luôn thay đổi từng ngày từng giờ. Do đó về dài hạn nên thay đổi việc ban hành khung giá đất cố định cho một giai đoạn dài đến 5 năm. Thực tế đã cho thấy sự khác biệt rất lớn giữa giá đất giao dịch trên thị trường và giá đất quy định theo khung giá và bảng giá đất.

"Nên chăng các nhà làm luật chỉ nên quy định rõ ràng cơ chế, phương pháp xác định giá trị thị trường. Tất cả các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai đều nên quy ra cơ sở giá trị thị trường và giao việc xác định này cho các cơ quan, tổ chức độc lập, có năng lực để thực hiện. Việc xác định giá đất theo giá trị thị trường là cơ chế tối ưu để hạn chế thất thu ngân sách nhà nước, làm hài lòng, thỏa mãn tất cả các bên sử dụng đất có liên quan", bà Linh đề xuất.