Nghịch lý trong đầu tư nhà ở xã hội

Vướng mắc phát sinh với 1 triệu cănnhà ở xã hội

Qua 3 tháng rà soát phê duyệt, đến thời điểm hiện tại, cả nước có khoảng 108 dự án nhà ở xã hội đã được cấp phép và đang triển khai đầu tư xây dựng thuộc đối tượng được vay gói tín dụng 120.000 tỷ đồng.

Tuy nhiên, trong hơn 100 dự án đó, mới chỉ có 24 dự án đủ điều kiện vay với tổng nhu cầu nguồn vốn là gần 12.500 tỷ đồng. Dù nhiều địa phương đã coi việc đầu tư phát triển nhà ở xã hội cho người lao động có thu nhập thấp là một hạng mục đầu tư trong nguồn vốn trung dài hạn. Tuy nhiên có khá nhiều nghịch lý, rào cản mới phát sinh khi triển khai các dự án nên tốc độ đầu tư 1 triệu căn nhà ở xã hội từ nay tới năm 2030 đang bị chậm lại.

Quận Long Biên là địa bàn hiếm hoi ở TP Hà Nội có khả năng bố trí dôi dư 25% quỹ đất phục vụ xây nhà ở xã hội, nghĩa là cao hơn quy định 5%. Tuy nhiên, nghịch lý cũng như nhiều địa phương khác, việc tìm chủ đầu tư dự án đang là khâu vướng mắc lớn nhất.

"Cái quan trọng nhất là phải tháo gỡ khó khăn cho các dự án đang triển khai, nhất là kiến nghị với trung ương phải làm sao có quy trình riêng để lựa chọn chủ đầu tư. Thời gian rút gọn hơn so với quy định về đấu thầu để đẩy nhanh hình thành các dự án mới. Hiện nay, theo quy định về đấu thầu thì lựa chọn chủ đầu tư gần 2 năm, mất rất nhiều thời gian và thủ tục rất phức tạp", ông Bùi Tiến Thành, Trưởng Phòng Phát triển đô thị, Sở Xây dựng Hà Nội, cho biết.

Bên cạnh đó, vấn đề giải phóng mặt bằng cũng là việc vô cùng khó khăn ở nhiều địa phương thời điểm này, nhất là khi chỉ còn hơn 1 tháng tới, Luật Đất đai (sửa đổi) mới sẽ được thông qua trong kỳ hợp Quốc hội tới.

"Hiện nay tâm lý của người dân là đang chờ đợi để được đền bù theo giá thị trường, lại càng ảnh hưởng khó khăn cho việc giải phóng mặt bằng. Người ta không phân biệt khái niệm nhà ở thương mại hay nhà ở xã hội. Giải phóng mặt bằng là đền bù theo mong muốn của người ta. Như vậy đó là một cái rất khó", ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, đánh giá.

"Biện pháp thực hiện, tổ chức thực hiện thì chúng ta chưa chi tiết cái gói 120.000 tỷ. Các dự án nhà ở xã hội muốn vay được có những điều kiện chưa cụ thể hóa trong các văn bản, các quy định của thông tư. Có những cái dự án nhà ở xã hội nằm trong nhà ở thương mại, nó là 20% quỹ đất của nhà ở thương mại trích ra làm nhà ở xã hội. Chủ đầu tư làm tiếp nhà ở xã hội ấy cũng là chủ đầu tư nhà ở thương mại có được vay tiền ưu đãi không thì trong các quy định của chúng ta không rõ", ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội nhà thầu xây dựng Việt Nam, nhận định.

Có quỹ đất mà không tìm được chủ đầu tư đã là một nghịch lý, nhưng còn một nghịch lý khác đó chính là rào cản từ quy định "các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại các đô thị từ loại III trở lên phải dành 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội". Khi hầu hết các đô thị ở nhiều tỉnh thành không đạt tiêu chuẩn đô thị loại III, việc không bố trí quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội là rất phổ biến.

Đề nghị thu hồi 20% quỹ đất xây nhà ở xã hội

Mới đây, Bộ Xây dựng đã đề nghị các địa phương cần đôn đốc chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị triển khai đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% của những dự án này, theo tiến độ phê duyệt. Nếu trường hợp chủ đầu tư không thực hiện thì thu hồi quỹ đất 20% và lựa chọn, giao cho chủ đầu tư khác.

Đồng thời, để tập trung triển khai đề án theo đúng tiến độ, Bộ Xây dựng đề nghị các bộ, ngành tập trung triển khai một số nhiệm vụ, trong đó có phối hợp với các cơ quan của Quốc hội, để hoàn thiện, ban hành Luật Nhà ở đồng bộ với Luật Đất đai, Luật Đấu thầu, pháp luật về thuế; trong đó tập trung sửa đổi cơ chế chính sách về nhà ở xã hội, quy định cụ thể về đối tượng, điều kiện thụ hưởng; việc quy hoạch, dành quỹ đất phát triển nhà ở xã hội; việc lựa chọn chủ đầu tư dự án; trình tự thủ tục thực hiện dự án; các cơ chế chính sách ưu đãi của nhà nước…; đồng thời có chính sách riêng về nhà lưu trú công nhân, nhà ở dành cho lực lượng vũ trang để có cơ chế khuyến khích, ưu đãi phát triển.

Giải pháp gỡ những vướng mắc mới phát sinh

Bộ Xây dựng đề xuất Chính phủ trình Quốc hội cho phép các chính sách về nhà ở xã hội ngay sau khi Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực thi hành năm sau, bao gồm nhóm chính sách về: đối tượng, điều kiện thụ hưởng; vấn đề quy hoạch, dành quỹ đất phát triển nhà ở xã hội; lựa chọn chủ đầu tư dự án; trình tự thủ tục thực hiện dự án; các cơ chế chính sách ưu đãi của nhà nước; đồng thời có chính sách riêng về nhà lưu trú công nhân, nhà ở dành cho lực lượng vũ trang để có cơ chế khuyến khích, ưu đãi phát triển.

Nhiều chuyên gia và đại biểu Quốc hội cũng đã đưa ra những nhận định cho việc phá các rào cản, các nghịch lý xung quanh việc thực hiện chính sách này.

"Vẫn có sự chồng chéo trong chính sách áp dụng về ưu đãi cấp đất rồi quy hoạch, bố trí đất của chính quyền, của địa phương. Tỷ lệ đất bố trí cho nhà ở xã hội hay thực hiện nhà ở xã hội trên toàn quốc chiếm rất ít, tỷ lệ 12 - 13%, so với dự án nhà ở nói chung, trong đó vẫn ưu tiên cho các dự án nhà ở thương mại, tôi thấy cũng phải tính toán thêm để bố trí đất phù hợp với nhu cầu và tiềm năng phát triển kinh tế - xã hội của từng địa phương", bà Nguyễn Thị Sửu, Phó Trưởng đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Thừa Thiên - Huế, nêu quan điểm.

"Chúng ta cần phải đơn giản hóa các thủ tục. Để làm được việc đó, chúng ta phải đưa vào các quy định của luật hiện nay. Những thủ tục gì cần thiết phải triển khai? Cách thức triển khai ra sao? Những thủ tục về mặt hỗ trợ như thế nào? Để thấy rằng, mặc dù chúng ta vẫn tuân thủ các quy định của luật, nhưng thời gian về mặt hành chính chúng ta sẽ đơn giản hóa đi và đó chính là một trong những yếu tố thu hút các nhà đầu tư để người ta mạnh dạn, hăng hái tham gia đầu tư trong lĩnh vực này", ông Nguyễn Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội, nhận định.

"Nếu các tỉnh, thành không đẩy mạnh quy hoạch, tạo quy hoạch đủ lớn, hàng trăm ha thì mới xây dựng được khu nhà ở xã hội chất lượng và giảm giá thành được và việc người ta không quyết liệt trong công tác giải phóng mặt bằng, cũng như tổ chức triển khai, thủ tục phê duyệt hiện nay, từ phê duyệt dự án, đến phê duyệt người mua, chúng ta cần phải có điều chỉnh để mở rộng đối tượng ra và nâng cao chất lượng nhà ở xã hội. Còn nếu cách làm của chúng ta vẫn tiếp tục như hiện nay thì sẽ rất khó thu hút các nhà đầu tư", ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nói.

Các chính sách phát triển nhà ở xã hội được triển khai suốt thời gian qua chỉ thu về được kết quả "khiêm tốn" cho thấy mô hình này đang vận hành chưa thực sự hiệu quả và có những hạn chế nhất định. Điều này đặt ra yêu cầu các nhà quản lý cấp thiết phải nghiên cứu, nhận diện rõ nguyên nhân, bất cập thế nào, những "nút thắt" phải sớm gỡ để xây dựng chính sách phát triển nhà ở xã hội thực sự hiệu quả và cho ra kết quả tối ưu.