Rủi ro khi mua nhà đất qua hình thức lập vi bằng: Xảy ra tranh chấp là người mua trắng tay

Thậntrọng khi xuống tiền

Gần đây, tình trạng mua bán nhà đất bằng vi bằng đang diễn ra rầm rộ trên địa bàn tỉnh Long An. Nhiều căn nhà phố với diện tích không đủ để tách sổ, đứng chung một sổ đỏ, chung số nhà, có khu nhà chỉ có giấy viết tay… Nhưng nhiều môi giới bất động sản lợi dụng sự thiếu hiểu biết pháp luật của khách hàng để vẽ ra một viễn cảnh tươi đẹp như pháp lý hoàn thiện, giá siêu rẻ, sau khi xuống tiền sẽ công chứng sang tên sổ đỏ riêng từng căn.

Nhiều căn nhà chung một giấy chứng nhận cũng được bán bằng hình thức đồng sở hữu, lập vi bằng.

Trong vai một khách hàng, phóng viên Doanh nghiệp Việt Nam trực tiếp chứng kiến nhiều trường hợp cò đất tự "nổ" về vi bằng với người mua.

Khi hỏi về sản phẩm nhà ở, đất nền giá bình dân tại huyện Cần Giuộc (tỉnh Long An), Toàn - chuyên môi giới đất tại khu vực này chia sẻ: “Bên em đang có một căn nhà phố có diện tích 3,5x10m, tại xã Phước Lý đang được rao bán với giá 850 triệu đồng, khi mua sẽ tặng đầy đủ nội thất. Tuy nhiên, nếu anh mua chỉ cần lập vi bằng, công chứng có thể dọn vào ở ngay ở được. Còn sổ đỏ, chờ sau này sẽ được cấp theo từng đợt của tỉnh. Hiện nay, chính quyền địa phương đã giải quyết cho những trường hợp mua bán nhà giấy tay trước năm 2008 làm sổ”.

Tuy nhiên, khi chúng tôi thắc mắc về việc lập vi bằng – một hình thức khá mới, Toàn cho biết: “Hiện nay lập vi bằng cũng là hình thức giao dịch được Nhà nước cho phép. Chúng em từng giới thiệu cho nhiều khách hàng về mua bán qua vi bằng thành công. Việc mua bán nhà sổ chung có thể được tách sổ dễ dàng hơn nên nhiều người đã chọn mua để bớt chi phí”.

Không ít người mua nhà nhầm tưởng vi bằng do thừa phát lại lập có thể thay công chứng, chứng thực.

 

Theo ghi nhận của phóng viên, việc mua bán nhà phố, đất nền bằng giấy tay, qua hình thức lập vi bằng tại Long An đang diễn ra nhan nhản, đặc biệt tại các huyện gần TP.HCM như Cần Đước, Cần Giuộc…

Cụ thể, tại khu vực Ấp Thuận Tây 2, xã Thuận Thành, huyện Cần Giuộc, nhan nhản bảng giới thiệu mua bán đất dán khắp nơi. Chúng tôi vừa xuống xe hỏi người dân về những địa chỉ văn phòng môi giới đất đai khu vực này, thì một chị tên Thanh bước ra cho biết, quán nước của chị có nhận ký gửi mua bán đất đai. Chị này hỏi chúng tôi có nhu cầu mua sản phẩm nhà ở, hay đất nền.

Theo chị Thanh, khu vực này có một dãy nhà phố giá tầm 800 triệu – 1 tỷ đồng, thực hiện bằng giấy tay, có lập vi bằng và bảo đảm cho khách mua. Để tạo sự tin tưởng, chị Thanh còn cho biết sẽ cam kết cho bên mua về mặt pháp lý, có thể làm sổ đỏ... Cũng theo chị Thanh, nhu cầu người mua để ở hiện khá nhiều nên việc đầu tiên khách hàng quan tâm là có sản phẩm vừa túi tiền, còn chuyện pháp lý có thể làm sau.

Ngay sau đó chị Thanh đã dẫn chúng tôi vào một khu phân lô trong một con hẻm và giới thiệu căn nhà rộng chưa đến 35m2 nhưng được xây dựng 1 trệt, 2 lầu. “Nếu các anh mua thì sẽ được tặng đi kèm gồm 1 chỉ vàng và gói nội thất vài chục triệu. Hình thức mua bán bằng cách lập vi bằng vì căn nhà đứng tên chung với 5 căn khác.

Thế nhưng, theo tìm hiểu của phóng viên, tại các căn nhà trên chỉ có một sổ chung, không tách được sổ riêng từng căn. Một số căn nhà quảng cáo trên có điểm giống nhau là điều có 3 chung (chung việc xây dựng, chung sổ đỏ, chung số nhà). Đặc biệt, những căn nhà liền kề trên đều có diện tích đường nội bộ khá tiết kiệm, chưa đầy 3m…

Còn tại một số căn nhà liền kề nằm trong đường Đinh Đức Thiện (Cần Đước, Long An) cũng đang rao bán với giá khoảng 900 triệu, diện tích 4x10m, chỉ cần xuống tiền thì môi giới sẽ đi công chứng bằng vi bằng tại các phòng thừa phát lại.

Nhiều rủi ro, tranh chấp là trắng tay

Thực tế cho thấy, những căn nhà không đủ điều kiện pháp lý để giao dịch luôn là miếng mồi béo bở mà các đối tượng lừa đảo đưa ra để chiêu dụ người mua khi họ đang cần đầu tư hay chỗ ở. Người mua cả tin nghe theo môi giới bất động sản, rằng cứ yên tâm mua bằng giấy tay, mọi thứ có vi bằng do thừa phát lại lập, nhưng khi xảy ra những vấn đề về mua bán, xây dựng, tranh chấp… thì “hối hận đã muộn màng”.

Anh Nguyễn Tuấn, nhân viên một công ty ở quận 12 (TP.HCM) cho biết, đã bỏ ra số tiền lớn để mua nhà. Căn nhà có diện tích không đủ tách thửa mà đứng chung sổ đỏ với 3 căn nhà khác có cùng diện tích. Theo đề xuất của chủ nhà, việc mua bán nhà thực hiện qua hình thức lập vi bằng, giao dịch tại văn phòng thừa phát lại, sổ đỏ chung tạm thời được chủ nhà cất giữ hộ. Vài tháng sau, anh Tuấn và 3 chủ nhà kia bất ngờ khi nhận được thông báo của ngân hàng về việc siết nợ cả 4 căn nhà do chủ nhà đã đem thế chấp ngân hàng và mất khả năng trả nợ. Lúc này, các chủ nhà tìm hiểu về vi bằng mới biết, giấy tờ này chỉ ghi nhận vụ giao dịch và chỉ có giá trị làm chứng cứ để tố cáo chủ nhà có hành vi lừa đảo.

Việc lập vi bằng trong mua bán nhà đất là hình thức "lách luật", không có giá trị pháp lý.

Thời gian trước, tại TP.HCM, 6 hộ dân sinh sống trên khu đất thuộc phần thửa 352, tờ bản đồ số 1, thuộc hẻm 56, đường 42, phường Hiệp Bình Chánh (quận Thủ Đức, TP.HCM) cũng mất nhà vì mua nhà đất bằng hình thức lập vi bằng. Bà Hạnh, một trong 6 người nói trên kể, chị mua căn nhà 60 m2 với giá hơn 900 triệu đồng. Tháng 4/2018, thông qua văn phòng thừa phát lại quận 8, chị đã tiến hành lập vi bằng mua bán căn nhà trên với chủ nhà. Tuy nhiên, chỉ 4 tháng sau đó căn nhà của chị đã bị cưỡng chế, tháo dỡ khiến gia đình chị phải dọn đồ đạc ra khỏi căn nhà.

Nhiều luật sư tại TP.HCM nhận định, không ít người mua nhà nhầm tưởng vi bằng do thừa phát lại lập có thể thay công chứng, chứng thực và cho rằng tồn tại “vi bằng công chứng thừa phát lại”. Đây là cách hiểu hoàn toàn sai lầm.

Pháp luật không ghi nhận vi bằng công chứng thừa phát lại, chỉ có vi bằng do thừa phát lại lập và văn bản công chứng do công chứng viên chứng nhận và đây là hai loại văn bản khác nhau.

Vi bằng là văn bản do thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi được dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác, còn văn bản công chứng là hợp đồng, giao dịch, bản dịch đã được công chứng viên chứng nhận theo quy định của Luật Công chứng.

Giá trị pháp lý của vi bằng được quy định tại Điều 28 Nghị định 61/2009/NĐ-CP. Theo đó, vi bằng có giá trị chứng cứ để tòa án xem xét khi giải quyết vụ án. Vi bằng là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo quy định của pháp luật. Vi bằng chỉ ghi nhận nội dung cụ thể của sự kiện, hành vi được ghi nhận và kèm theo vi bằng có thể có hình ảnh, băng hình và các tài liệu chứng minh khác.

Trong giao dịch liên quan đến nhà đất, các bên được thừa phát lại lập vi bằng nhưng vi bằng này chỉ ghi nhận việc giao tiền, giao nhận giấy tờ chứ không chứng nhận việc mua bán nhà đất. Dùng vi bằng trong mua bán nhà đất là hình thức "lách luật", không có giá trị pháp lý và giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu khi xảy ra tranh chấp.

Theo Luật sư Nguyễn Văn Hậu – Đoàn Luật sư TP.HCM cho biết: Khi giao dịch mua bán nhà đất, người dân không nên mua nhà dưới dạng giấy tờ tay. Và, những hợp đồng mua bán thông qua văn phòng thừa phát lại làm chứng bằng cách lập vi bằng cũng là mua bán bằng giấy tay. Vi bằng được lập sẽ chỉ có giá trị làm chứng tại tòa, không có giá trị pháp lý như hợp đồng chuyển nhượng, mua bán. Khi có sự tranh chấp về pháp lý, vi bằng này không có giá trị như hợp đồng mua bán, nên người mua có thể mất trắng.