Tại sao giới siêu giàu đổ tiền vào bất động sản?

Xuyên suốt lịch sử, bất động sản cũng là nguyên nhân gây nên xung đột và là phương tiện thể hiện mức độ giàu có với những tòa tháp tráng lệ và lâu đài lộng lẫy. Ngày nay, mối quan hệ giữa bất động sản và sự giàu có càng trở nên phức tạp hơn và mang tính chất thương mại nhiều hơn bao giờ hết. Kể từ khủng hoảng kinh tế 2008, bất động sản càng thu hút sự chú ý của giới siêu giàu vốn đang tìm kiếm những tài sản an toàn và phương tiện để đa dạng hóa tài sản mà họ đang nắm giữ. Bất động sản là biểu tượng rất dễ nhìn thấy của quyền lực.

Năm 2008, khoảng 146 tỷ USD tài sản tư nhân toàn cầu được đầu tư vào thị trường bất động sản. Đến năm 2012, con số đã tăng 111%, lên 308 tỷ USD. Trong khi đó, đầu tư của các doanh nghiệp vào khu vực này chỉ tăng 43%, lên 594 tỷ USD trong cùng kỳ. Những con số trên được nêu chi tiết trong báo cáo mới công bố của công ty bất động sản Savills phối hợp với Wealth-X thực hiện và đã nhấn mạnh thêm vai trò ngày càng quan trọng của dòng vốn tư nhân trên thị trường bất động sản toàn cầu.

Theo Yolande Barnes – giám đốc bộ phận nghiên cứu nhà ở tại Savills, nguyên nhân xuất phát từ cả phía cung và phía cầu. Những “ông lớn” xuất hiện ở cả 2 vị thế mua và bán. Bên bán, đó là JPMorgan, Lehman, Deutsche và tất cả những ngân hàng lớn... trong khi bên mua xuất hiện những cái tên mới là các công ty tư nhân Trung Quốc và các quỹ tín thác đầu tư bất động sản của Mỹ.

Nhân tố chủ chốt tạo nên xu hướng này là tốc độ làm giàu của châu Á trong những năm gần đây. Theo Knight Frank, số lượng cá nhân có tài sản ròng ở mức cao (HNWI – tức là những người có tài sản ròng từ 30 triệu USD trở lên) tăng 35,6% trong thời kỳ 2007 – 2012, và họ rất quan tâm đến bất động sản.

Báo cáo của Savills cho thấy 28% tài sản của các cá nhân siêu giàu ở châu Á nằm ở bất động sản, trong khi tỷ lệ ở châu Âu và Bắc Mỹ chỉ lần lượt ở mức 8% và 6%. 

Báo cáo phân chia những người Trung Quốc đầu tư ra nước ngoài thành 3 loại: thứ nhất là những người mua nhà ở nước mà họ muốn đến đó kinh doanh, thứ hai là những người mua cho con cháu hoặc làm nơi ở tạm thời, thứ ba là những người tìm mua bất động sản ở nhiều nơi khác nhau. 

Trong những năm gần đây, người mua châu Á đã tạo nên dấu ấn ở các thành phố trên khắp thế giới, với Hồng Kông, Singapore, Mumbai và London là những điểm đến hàng đầu. 

Adam Challis, chuyên gia đến từ Jones Lang LaSalle có trụ sở tại London, nhận định nhu cầu từ Singapore và Kuala Lumpur khá cao, trong khi nhu cầu từ Hồng Kông và Trung Quốc luôn mạnh. “Công bằng mà nói nhu cầu từ các thành phố này lớn hơn so với những gì mà chính thành phố đó hoặc bất kỳ thành phố nào trên thế giới có thể đáp ứng”, ông nói. Cách đây vài tháng, thị trưởng London Boris Johnson đã cho ra mắt trang London.cn [trang web chính thức bằng tiếng Trung Quốc của London]. 

Nghiên cứu của Savills về tập quán mua bất động sản của giới siêu giàu châu Á nhấn mạnh tiềm năng tăng trưởng của thị trường bất động sản nếu như bộ phận này đa dạng hóa danh mục đầu tư. Hiện nay, 64% bất động sản sở hữu bởi nhà giàu Bắc Mỹ và châu Âu nằm ở các thành phố, 15% ở các thị trấn ngoại ô và 21% ở các địa điểm nghỉ dưỡng vùng nông thôn hoặc khu trượt tuyết. Trong khi đó, 95% bất động sản của giới nhà giàu châu Á nằm ở các thành phố, chỉ 2% nằm ở vùng ngoại ô và 4% ở vùng còn lại. Savills cho rằng nếu châu Á được khuyến khích mua nhà ở ngoại ô hoặc nơi nghỉ dưỡng với tỷ lệ giống như phương Tây, thị trường nhà ở toàn cầu có thể lên tới quy mô 804 tỷ USD. 

Tuy nhiên, điều này bị cản trở bởi những quan niệm cố hữu. Ví dụ, giới nhà giàu ở Trung Quốc ưu tiên sự an toàn và đa dạng hóa đầu tư và do đó thích mua nhà cũ ở những “thành phố toàn cầu” trước khi mua nhà để nghỉ dưỡng. Và ở một quốc gia mà vùng nông thôn vẫn còn nghèo đói, sở thích tắm nắng và chơi những môn thể thao mùa đông chưa nở rộ, nhu cầu về nơi nghỉ dưỡng hoặc nhà ở đồng quê vẫn bị hạn chế. 

Báo cáo cũng dự đoán khi xu hướng trên bùng nổ, nhà giàu Trung Quốc sẽ lựa chọn những địa điểm gần hơn. Đảo Hải Nam có thể trở thành khu vực đầu tiên. Đây là hòn đảo nghỉ dưỡng được thiết kế để trở thành đặc khu kinh tế vào năm 1988 với mục đích tăng đầu tư từ cả trong và ngoài nước.

Trong suốt thập kỷ vừa qua, Trung Quốc vẫn là cường quốc kinh tế của châu Á và người mua nhà Trung Quốc được hưởng nhiều lợi thế nhất về tỷ giá. Tuy nhiên, khi nền kinh tế Trung Quốc tăng trưởng chậm lại, giới siêu giàu cũng bị ảnh hưởng. Một báo cáo mới được Wealth-X và UBS công bố hồi tháng 9 năm ngoái cho thấy mặc dù số người siêu giàu ở châu Á tăng từ 42.895 lên 44.505 trong năm 2013, con số ở Trung Quốc giảm từ 11.245 xuống 10.675. Trong khi đó, với những nền kinh tế phát triển đang bắt đầu hồi phục, con số tăng 5.225 và 4.625 lần lượt ở Mỹ và châu Âu.

Ngoài ra, cần phải xét đến những yếu tố kinh tế có phạm vi rộng hơn. Rất nhiều người tin rằng quyết định bắt đầu thu hẹp gói nới lỏng định lượng của Fed sẽ làm tổn hại thị trường bất động sản, do các điều kiện thanh khoản thắt chặt và lãi suất bắt đầu tăng lên.

Kể cả trước khi thông báo được đưa ra hồi tháng trước, Knight Frank dựa báo giá nhà ở Hồng Kông sẽ giảm 5 – 10% trong năm 2014, với giá nhà ở giảm 10 – 15% trong bối cảnh chính phủ tiếp tục thực hiện các biện pháp hạ nhiệt thị trường bất động sản. 

Tuy nhiên, một số người khác vẫn nhìn thấy những tác động tích cực của việc thắt chặt chính sách tiền tệ. Nền kinh tế Mỹ và Anh đang hồi phục và của cải của giới siêu giàu sẽ tăng lên.