Luật sư lên tiếng vụ “ngân hàng Eximbank Ba Đình lật kèo trong thỏa thuận thuê nhà”

Eximbank bị “tố” bội tín

Theo thông tin bà B cung cấp, đầu tháng 6/2021, ông Trần Trung Kiên, bà Hoàng Bích Phượng, ông Phạm Xuân Sáng, bà Triệu Minh Phương,... là nhân viên, cán bộ của Ngân hàng Eximbank - đã chủ động liên hệ với bà H.T.B để khảo sát và đàm phán thuê tòa nhà nằm ở mặt tiền đường Láng Hạ do vợ chồng bà B làm chủ sở hữu để làm trụ sở cho Eximbank chi nhánh Ba Đình (Eximbank Ba Đình).

Sau quá trình đàm phán, thương thảo các điều kiện, hai bên đi đến ký kết biên bản thỏa thuận lần 1 ngày 5/7/2021 với sự có mặt của bà H.T.B đại diện chủ sở hữu tòa nhà (bên cho thuê) và ông Phạm Xuân Sáng là Giám đốc - đại diện Ngân hàng Eximbank Ba Đình (bên thuê).

Tại biên bản thỏa thuận này, hai bên đã thống nhất một số điều khoản như: Diện tích thuê là 820 m2, bao gồm từ tầng 1 đến tầng 4. Thời gian thuê 10 năm (tính từ ngày 1/8/2021 đến 31/7/2031). Giá thuê cho toàn bộ diện tích này là 393.040.000 VNĐ, tương đương với 17.000 USD/tháng (chưa bao gồm thuế GTGT, thuế thu nhập cá nhân). Thời gian điều chỉnh giá thuê 2 năm/lần. Đặt cọc 3 tháng tiền nhà (tương đương 51.000 USD). Bên thuê nhận nhà vào ngày 1/8/2021....

Ngày 15/7/2021, đến hẹn đặt cọc như đã thỏa thuận, phía ngân hàng lấy lý do vướng mắc nội bộ nên đã chủ động xin lùi thời gian nhận nhà đến ngày 16/8/2021 thay vì 1/8/2021 như Biên bản thỏa thuận lần 1. Đồng thời phía Eximbank Ba Đình cũng đề nghị điều chỉnh một số nội dung được ghi trong hợp đồng và yêu cầu bên cho thuê làm một số thủ tục và bà B đã đáp ứng đầy đủ.

Ngày 26/7, hai bên lại tiếp tục kí Biên bản làm việc lần thứ 2 theo đề xuất từ phía ngân hàng thống nhất ngày nhận bàn giao nhà là 16/8/2021, đồng thời bà B chấp nhận hỗ trợ bỏ điều khoản đặt cọc do thời gian thuê đã cận kề. Mặc dù việc lùi ngày bàn giao mặt bằng khiến gia đình bà B thất thu khoản tiền hàng trăm triệu đồng nhưng với tinh thần thiện chí và tôn trọng đối tác nên vợ chồng bà đã chấp thuận đề xuất này của Ngân hàng.

Tuy nhiên, đến sáng 16/8, khi bà B đến trụ sở Eximbank Ba Đình tại số 4 Láng Hạ theo lời mời của ông Phạm Xuân Sáng- Giám đốc Eximbank Ba Đình, ông Sáng lại bất ngờ đưa ra thông báo phía Eximbank Ba Đình sẽ không thuê tòa nhà của bà B như đã thỏa thuận trước đó nữa. Lý do được đưa ra là lãnh đạo ngân hàng Eximbank Hội sở không đồng ý với mức giá và vị trí thuê.

Chiều cùng ngày, Eximbank Ba Đình phát hành văn bản số 100 có nội dung thông báo về việc không thuê nhà của bà B và nêu lý do “rất khác” so với buổi làm việc trực tiếp trước đó chỉ vài giờ đồng hồ. Eximbank Ba Đình cho rằng, đại diện Eximbank Hội sở đã liên hệ với bà B thương lượng về việc lùi ngày ký hợp đồng do ảnh hưởng của dịch bệnh nhưng không được chủ nhà chấp nhận, do vậy, ngân hàng sẽ không tiếp tục thuê nhà của bà. Bà B hoàn toàn bác bỏ lý do này vì không đúng sự thật.

Việc Eximbank Ba Đình đơn phương và đường đột chấm dứt thỏa thuận khiến bà B rơi vào tình cảnh “tiến thoái lưỡng nan” khi bà đã đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn với bên thuê nhà cũ, đồng thời bỏ ra chi phí không hề nhỏ thuê đơn vị thi công tháo dỡ hệ thống máy móc, thiết bị, phòng ốc và cải tạo, phá dỡ để chuẩn bị mặt bằng bàn giao theo đúng tiến độ đã thống nhất với ngân hàng.

Quá bức xúc với sự “lật kèo” của Eximbank Ba Đình, bà B đã có văn bản đề nghị làm rõ sự việc và giải thích thỏa đáng. Bà B cũng nhiều lần gửi Thông báo bằng văn bản, yêu cầu Eximbank Ba Đình hợp tác với bà để nhận bàn giao mặt bằng và thanh toán tiền thuê như đã cam kết. Tuy nhiên, phía ngân hàng hoàn toàn im lặng.

Bà B cho rằng “động thái này của Eximbank Ba Đình thể hiện sự “lật lọng”, bội tín, thái độ này lại càng không được phép có đối với một ngân hàng. Gia đình tôi đã tốn rất nhiều thời gian, tiền bạc để đảm bảo mặt bằng bàn giao theo tiến độ. Thậm chí, vì tôn trọng các cam kết đã ký với ngân hàng mà vợ chồng tôi đã quyết định đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà hiện tại và chịu bồi thường cho bên thuê cũ. Gia đình tôi cũng đã chủ động từ chối làm việc, kí kết với các đơn vị có nhu cầu thuê nhà khác. Việc phía ngân hàng không thực hiện nhận bàn giao mặt bằng và thực hiện các cam kết theo thỏa thuận đã gây thiệt hại rất lớn cho gia đình tôi. Mỗi ngày trôi qua, gia đình tôi bị thiệt hại thêm hàng chục triệu đồng do nhà bị bỏ không. Thiệt hại này gia tăng hàng ngày”.

Theo bà B thì các thỏa thuận được xác lập giữa bà và Eximbank Ba Đình là các giao dịch hợp pháp, đã làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao kết. Ngoài ra bà B còn cho rằng, đội ngũ nhân sự cấp cao của Eximbank Ba Đình tham gia giao kết, thừa nhận thức để hiểu rõ cơ hội và thiệt hại của vợ chồng bà. Vậy nên bà B đặt nghi vấn rằng “có hay không việc Eximbank Ba Đình thuê nhà chúng tôi chỉ là "cái cớ" để họ loại bỏ các đối thủ cạnh tranh đang có nhu cầu thuê mặt bằng tại một vị trí đắc địa”.

Ngày 6/9/2021, Tòa án nhân dân quận Ba Đình, Hà Nội xác nhận đã nhận đơn khởi kiện của bà B yêu cầu tòa án giải quyết tranh chấp thỏa thuận thuê nhà giữa bà và Eximbank Ba Đình.

Eximbank Ba Đình bị khởi kiện ra tòa án do liên quan tới vụ "lật kèo" hợp đồng thuê nhà.

Luật sư Nguyễn Hoàng Trung: Biên bản làm việc có giá trị như hợp đồng

Trả lời phỏng vấn riêng của Doanh nghiệp Việt Nam về các vấn đề pháp lý liên quan đến vụ thuê nhà 79 Láng Hạ của ngân hàng Eximbank với bà B, luật sư Nguyễn Hoàng Trung, Trưởng Văn phòng Luật sư Hoàng Trung và Anh Em phân tích như sau:

Vụ việc thuê nhà 79 Láng Hạ của ngân hàng Eximbank, đây là thỏa thuận giữa hai bên, biên bản làm việc được lập vào ngày 26/7/2021, được lập giữa bên thuê (tức là Ngân hàng Eximbank) và bên cho thuê là chủ nhà số 79 Láng Hạ, phường Thành Công, quận Ba Đình, TP Hà Nội.

Hiện đang có việc hiểu sai lầm về biên bản làm việc này có giá trị như là hợp đồng hay không, trong đó chủ yếu bên phía Eximbank. Phía ngân hàng cho rằng biên bản làm việc này không phải là một hợp đồng, nhưng theo quy định tại Điều 385 của Bộ Luật Dân sự thì văn bản này là hội tụ đầu đủ yếu tố cấu thành là một hợp đồng.

Cụ thể, đây là một thỏa thuận về giao kết một giao dịch dân sự, trong đó đã phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên và trong trường hợp này thì các nghĩa vụ của Eximbank chắc chắn phát sinh rồi.

Bởi vì trong nội dung của văn bản này thể hiện rất rõ hai bên thỏa thuận thuê địa điểm nhà số 79 Láng Hạ và các điều khoản trong đó đã nêu rõ trách nhiệm của từng bên sẽ tiến hành như thế nào, thống nhất, thỏa thuận về các nội dung cơ bản của giao dịch này.

Luật sư Nguyễn Hoàng Trung khẳng định, theo quy định của pháp luật, đặc biệt là quy định cụ thể tại Điều 385, 386 của Bộ Luật Dân sự 2015 thì đây là hợp đồng dân sự đã được ký kết.

Theo quy định này, biên bản làm việc cũng được hiểu như hợp đồng, không phải như mọi người nghĩ đây không phải là hợp đồng. Không cần thiết trong hợp đồng phải quy định cụ thể là bồi thường như thế nào, bởi vấn đề đó đã được pháp luật quy định cụ thể. Nếu vi phạm cam kết phát sinh thiệt hại của người tham gia ký hợp đồng cùng với mình, trong trường hợp chứng minh được có thiệt hại xảy ra thì trách nhiệm của anh là phải bồi thường.

Có một số ý kiến cho rằng do văn bản này là của Giám đốc chi nhánh Eximbank Ba Đình ký. Với cơ cấu của các ngân hàng thương mại hoạt động tại Việt Nam hiện nay thì gần như tất cả các giao dịch là thực hiện thông qua chi nhánh của mình, đây là nơi trực tiếp tiếp xúc với các khách hàng trong việc huy động cũng như tạo lập các khoản vay, bảo lãnh, ký quỹ… Bất kỳ ngân hàng thương mại nào cũng đều phân cấp ủy quyền cho giám đốc chi nhánh, hoặc người đại diện cho chi nhánh là có thể thay mặt, đại diện pháp nhân là ngân hàng đó ký kết các hợp đồng giao dịch và các hợp đồng, giao dịch này mặc nhiên được công nhận có giá trị pháp lý.

Trong trường hợp này, bên phía Eximbank, văn bản ký kết là do ông Phạm Xuân Sáng, chức vụ Giám đốc chi nhánh Eximbank Ba Đình thực hiện việc ký kết. Như vậy, chủ thể ký kết là hoàn toàn hợp lệ, văn bản này không có bất kỳ yếu tố vi phạm quy phạm pháp luật và với văn bản có giá trị pháp lý này, nó làm phát sinh nghĩa vụ của phía Eximbank trong việc thuê nhà 79 Láng Hạ. Còn về phía chủ nhà, xuất phát từ văn bản này, họ phải chịu một số trách nhiệm hiện phát sinh các chi phí mà nếu trường hợp Eximbank không thực hiện hợp đồng thuê thì phải bồi thường. Cái này là thỏa đáng và đúng pháp luật. Các chi phí cụ thể bao gồm:

Thứ nhất, khi chuẩn bị mặt bằng bàn giao cho bên phía Eximbank thuê, phía chủ nhà phải thanh lý hợp đồng đang cho thuê tại đấy. Việc thanh lý này gồm rất nhiều đầu mục như phạt hợp đồng, bồi thường các trang thiết bị mà bên thuê nhà cũ họ đã tạo lập tại địa điểm thuê. Đây là những điều khoản cơ bản của hợp đồng cho thuê nhà ở.

Các khoản chi phí đó giá trị rất nhiều tỷ đồng. Phía chủ nhà đã xuất trình được các văn bản giấy tờ, căn cứ để chứng minh cho thiệt hại đó với con số xấp xỉ 15 tỷ đồng, bao gồm các khoản mục chủ yếu cũng như bồi thường, thanh lý, mất tiền đặt cọc đối với hợp đồng cho thuê nhà cũ.

Trong trường hợp nếu họ duy trì hợp đồng cho thuê nhà cũ, đương nhiên là họ vẫn được thu khoản tiền đó, nhưng vì cam kết của phía Eximbank là sẽ thuê tòa nhà 79 Láng Hạ nên họ thanh lý hợp đồng kia và nguồn thu kia bị mất.

Theo luật sư Nguyễn Hoàng Trung, nếu Eximbank thực hiện hết cam kết của mình thì họ sẽ được bù đắp khoản tiền thuê nhà từ phía ngân hàng này trả. Nhưng Eximbank thoái thác nghĩa vụ một cách không có căn cứ pháp lý như thế nên phải bồi thường khoản tiền đó cho người ta. Ngoài ra còn thêm phần như chi phí cơ hội, phạt vi phạm hợp đồng theo quy định của pháp luật.

"Giống như các vụ tranh chấp đã từng xảy ra giữa Eximbank với các đối tác, khách hàng của mình. Phần thua kiện, phải bồi thường luôn thuộc về Eximbank, đồng nghĩa với việc cổ đông của ngân hàng này mất tiền mà không phải do lỗi của họ. Vậy nên trong vụ việc này, theo quan điểm của tôi, Eximbank nên ngồi lại thương thảo với bên phía chủ nhà để thực hiện việc thuê nhà đã được thống nhất. Nếu đạt được như vậy, bên phía Eximbank vừa giữ được uy tín của mình, vừa không phải bồi thường thiệt hại", luật sư Trung nói.

Eximbank liên tục vướng “sóng gió”

Những năm gần đây Eximbank vướng bê bối trên truyền thông do lục đục nội bộ. Vốn điều lệ của Eximbank đạt 12.335 tỷ đồng, vốn chủ sở hữu đạt 13.317 tỷ đồng và hiện là một trong những Ngân hàng có vốn chủ sở hữu lớn nhất trong khối Ngân hàng TMCP tại Việt Nam,

Tuy nhiên, Eximbank lại được biết đến nhiều thông qua những “sóng gió"nội bộ khi là ngân hàng duy nhất không tổ chức thành công ĐHĐCĐ thường niên 2019 sau 9 lần trì hoãn và tiếp tục gây thất vọng cho cổ đông khi 5 lần tổ chức bất thành ĐHĐCĐ năm 2020. Đến nay, Eximbank có 7 năm liền cổ đông không được chia cổ tức.

Hội đồng quản trị ngân hàng cũng tồn tại nhiều mâu thuẫn, không tìm được tiếng nói chung trên nhiều phương diện, do hầu hết thành viên đều không thực sự sở hữu tỷ lệ cổ phần đủ lớn để quyết liệt tái cơ cấu ngân hàng mà chủ yếu đại diện cho nhóm nhà đầu tư nọ, nhóm nhà đầu tư kia, nhiều người không có kinh nghiệm trong quản trị ngân hàng.

Hay liên quan đến nhân sự cấp cao, Ngân hàng này liên tiếp ghi nhận các kỷ lục chưa từng có khi có đến 5 lần thay đổi ghế nóng Chủ tịch HĐQT trong năm 2020 và chỉ trong vòng chưa đầy 1 tiếng đồng hồ vào ngày 13/4/2021 đã "đổi chủ" tới 3 lần. Vị trí Tổng giám đốc, đại diện theo pháp luật cũng bị khuyết trong suốt 2,5 năm qua do không kiện toàn được nhân sự khác thay thế.

Nội bộ rối ren dẫn đến hoạt động của Eximbank bị ảnh hưởng. Ngân hàng này đã để xảy ra sự việc tiền gửi của khách hàng không cánh mà bay. Nổi cộm nhất là vụ việc hàng trăm tỷ đồng tiền gửi tiết kiệm của đại gia Chu Thị Bình bị lãnh đạo, nhân viên chi nhánh TP Hồ Chí Minh làm giả hồ sơ, chữ ký để chiếm đoạt. Ở chi nhánh Đô Lương, Nghệ An cũng xảy ra tình trạng tương tự khi có đến 6 khách hàng gửi tiết kiệm bị thất thoát số tiền lên đến 50 tỷ đồng,...

Việc một Ngân hàng lớn như Eximbank lại tự đánh mất uy tín kinh doanh của mình là đi ngược lại với mục tiêu “Trở thành Ngân hàng thương mại chất lượng hàng đầu tại Việt Nam dẫn dắt bởi tính chuyên nghiệp và liêm chính”.