“Đại bàng” đổ bộ, cơ hội và thách thức đối với bất động sản công nghiệp Việt Nam

“Đại bàng” đổ bộ

Theo phân tích của ông John Campbell, Phó Giám đốc, Trưởng bộ phận Dịch vụ Công Nghiệp, Savills Việt Nam, thị trường bất động sản Việt Nam đang được hưởng lợi từ những ưu thế đến từ quá trình mở cửa biên giới, tỉ giá đồng VND ổn định và mức thuế doanh nghiệp hấp dẫn.

Trước thực tế các công ty đa quốc gia vẫn đang tìm cách đa dạng hoá khu vực hoạt động hoặc di dời ra khỏi Trung Quốc, thị trường bất động sản công nghiệp Việt đang phát huy điểm sáng trong việc tạo điều kiện thu hút đầu tư.

Savills ghi nhận, ngay sau khi biên giới mở cửa trở lại, các nhà đầu tư và khách hàng quốc tế đã nhanh chóng sắp xếp các cuộc khảo sát vị trí, ký kết biên bản ghi nhớ (MOU), hợp đồng thuê và các thỏa thuận mua bán bất động sản công nghiệp tại Việt Nam.

Điển hình là Foxconn đẩy mạnh chiến lược đa dạng hóa chuỗi sản xuất và tiếp tục mở rộng quy mô đầu tư tại Bắc Giang. “Gã khổng lồ” này đã ký kết MOU về việc nghiên cứu thuê lại 50,5ha đất tại KCN Quang Châu để mở rộng quy mô, với tổng mức đầu tư khoảng 300 triệu USD. Sau đó, Samsung cũng nâng tổng mức đầu tư vào Việt Nam lên 20 tỷ USD, tập trung phát triển các nhóm ngành về trí tuệ nhân tạo (AI) và dữ liệu lớn (big data).

Theo báo cáo Đầu tư Châu Á – Thái Bình Dương của Savills, quý 4/2022, thị trường đã ghi nhận một số giao dịch nổi bật.

Tại phía Nam, Matsuya R&D (Nhật Bản) đầu tư thêm khoảng 6,7 triệu USD vào dây chuyền sản xuất tại KCN Hố Nai (Đồng Nai). Tập đoàn Giant Manufacturing (Đài Loan) nổi tiếng với các lĩnh vực kinh doanh và sản xuất xe đạp và phụ tùng xe đạp đã đầu tư thêm 13 triệu USD tại KCN VSIP 2 (Bình Dương). Tại phía Bắc, giao dịch nổi bật có thể kể đến việc Taihan Precision Technology đầu tư 5,3 triệu USD tại Cẩm Giàng (Hải Dương).

“Mới đây, sự kiện phái đoàn 52 doanh nghiệp Mỹ như Boeing, Coca-Cola, Meta, SpaceX, Netflix, Apple… đến Việt Nam để tìm kiếm cơ hội kinh doanh và hợp tác đã cho thấy niềm tin của các tập đoàn quốc tế vào Việt Nam. Từ đó, thể hiện tiềm năng của Việt Nam trở thành bến đỗ, trung tâm sản xuất mới của thế giới trong các lĩnh vực điện tử, công nghệ hay các ngành công nghiệp có giá trị cao”, ông John Campbell nhấn mạnh.

Cơ hội và thách thức đối với bất động sản công nghiệp Việt Nam

Theo chuyên gia này, bên cạnh các nhà đầu tư đã dày dặn kinh nghiệm như Hàn Quốc, Nhật Bản, Đài Loan và Trung Quốc thì thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam còn cần những hỗ trợ bài bản hơn nữa để thu hút sự tham gia của các tập đoàn đa quốc gia đến từ Mỹ và Châu Âu.

Tuy nhiên, hiện nay việc tìm kiếm nguồn cung đất công nghiệp đang trở thành bài toán khó cho các doanh nghiệp, khi tỷ lệ lấp đầy luôn đạt mức cao. Cụ thể, tại một số tỉnh phía Nam như Bình Dương, Đồng Nai tỷ lệ lấp đầy luôn đạt mức trên 95%. Tại thị trường phía Bắc, các tỉnh có thị trường bất động sản công nghiệp phát triển như Bắc Giang, Hải Dương đều có nguồn cầu cao với tỉ lệ lấp đầy từ 96 - 99%.

Tình hình này sẽ ảnh hưởng tới việc cho thuê các diện tích lớn, trong khi đó nguồn cung mới của thị trường không thực sự nhiều. Nguyên nhân được ông John Campbell chỉ ra là do khó khăn về giải phóng mặt bằng khiến chi phí đền bù cộng với giá đất ở Việt Nam tăng nhiều trong thời gian gần đây. Điều này vô hình chung tạo nên thách thức đối với các chủ đầu tư muốn thành lập các KCN mới hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang công nghiệp.

“Để có thể hỗ trợ tốt nhất về nguồn cung nhằm đáp ứng được nhu cầu của thị trường thì các thủ tục đầu tư, pháp lý và quy trình phê duyệt dự án cần được đẩy nhanh hơn. Các chủ đầu tư cũng kỳ vọng tiến độ, quy trình bồi thường và giải phóng mặt bằng được tiến hành nhanh chóng và hiệu quả hơn, đồng thời có thể được tạo điều kiện nhận giấy phép, bản đồ quy hoạch tổng thể, giấy chứng nhận xây dựng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… trong thời gian sớm nhất có thể”, chuyên gia John Campbell cho biết.

Do vậy ông nhận định, việc có thêm nguồn cung mới về bất động sản công nghiệp, đặc biệt là các sản phẩm chất lượng cao, xây dựng trên yếu tố “thông minh” và “xanh” làm nền tảng cốt lõi như Green Park (Vĩnh Phúc), Logos VSIP Bắc Ninh 1 Logistic Park (Bắc Ninh) đều được kỳ vọng sẽ phần nào giải quyết “cơn khát” nguồn cung của thị trường.

Nhận định về tiềm năng đầu tư, ông John Campbell cho rằng, thị trường bất động sản công nghiệp của Việt Nam còn nhiều dư địa để phát triển đa dạng hơn các sản phẩm như trung tâm dữ liệu, kho lạnh và logistics. Các cơ hội chính trong ngành logistics bao gồm dịch vụ giao hàng chặng cuối và việc triển khai hệ thống logistics 4.0. Sự thiếu hụt về cơ sở vật chất kho lạnh tại Việt Nam là điểm để các chủ đầu tư có thể tận dụng phát triển thêm dự án mới.

Ngoài ra, dịch vụ xây dựng nhà xưởng theo yêu cầu (built – to - suit) nhằm đáp ứng các yêu cầu đặc biệt về kỹ thuật cũng là điểm thu hút các nhà đầu tư.