"Ở Mỹ, gần như nông thôn nào cũng phải thế chấp đất để vay vốn ngân hàng"
DNVN - Đây chỉ là 1 trong nhiều chia sẻ của nhiều chuyên gia khi nói về vốn cho phát triển bất động sản nông nghiệp tại Hội thảo chuyên đề "Kiến tạo thị trường bất động sản nông nghiệp: Thực trạng và kiến nghị chính sách" do Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam tổ chức sáng 26/12 tại Hà Nội.
Hà Nội: Phạt 15 tổ chức, cá nhân gian lận thương mại trong nông nghiệp / Xuất khẩu vượt mốc 500 tỷ USD dẫn đầu top 10 dấu ấn thành công ngành Công Thương 2019
Khu vực nông thôn đang rất khát vốn
Theo báo cáo chính thức, tỷ lệ vốn đầu tư hàng năm cho nông nghiệp, lâm nghiệp và thuỷ sản chỉ chiếm khoảng 5 - 6% tổng vốn đầu tư toàn xã hội nên phần vốn đầu tư cho nông nghiệp nông thôn nói chung, phát triển bất động sản nông nghiệp nói riêng còn khoảng cách rất xa so với nhu cầu và lại càng giãn rộng nếu so sánh với phần vốn đầu tư dành cho bất động sản khu vực công nghiệp xây dựng và dịch vụ.
Vấn đề này thể hiện trong cả vốn đầu tư Nhà nước, vốn đầu trực tiếp nước ngoài cũng như vốn đầu tư ngoài nhà nước, vốn tín dụng ngân hàng và trong chừng mực nào đó cả trong ưu đãi đầu tư.
Đánh giá về vốn cho phát triển bất động sản nông nghiệp, TS. Vũ Đình Ánh - Chuyên gia kinh tế - tài chính chia sẻ, khu vực nông nghiệp nông thôn đang “khát” cả vốn đầu tư cho sản xuất kinh doanh, phát triển bất động sản và vốn đầu tư cho tiêu dùng của hàng chục triệu hộ gia đình nông dân, hàng vạn trang trại và hơn 5 ngàn doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực nông, lâm, thuỷ sản.
"Tất cả những nhu cầu tất yếu khách quan đó của hàng chục triệu hộ nông dân Việt Nam, hàng vạn trang trại và doanh nghiệp đang bị hạn chế bởi nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan khác nhau song nguyên nhân cơ bản nhất là hạn chế về thu nhập", TS. Vũ Đình Ánh phát biểu.
Năm 2017, trong khi số hộ nghèo khu vực đô thị chỉ có 2,7% thì ở khu vực nông thôn là 10,8% (tỷ lệ hộ nghèo chung của cả nước là 7,9%). Bên cạnh đó, thu nhập của các hộ nông dân Việt Nam không chỉ thấp mà còn ngày càng cách xa so với thu nhập của khu vực thành thị phi nông nghiệp. Báo cáo của Tổng cục Thống kê cho thấy, nếu thu nhập bình quân đầu người năm 2016 là 3,098 triệu VND/tháng thì của khu vực nông thôn chỉ có hơn 2,423 triệu VND/tháng còn của khu vực thành thị tới 4,551 triệu VND/tháng.
TS. Vũ Đình Ánh - Chuyên gia kinh tế - tài chính
"Rõ ràng, khu vực nông nghiệp nông thôn đang rất khát các nguồn vốn để phát triển kinh tế, nâng cao thu nhập, mức sống và khả năng chi tiêu, cải thiện các điều kiện văn hoá - xã hội... nhưng vẫn đang tồn tại một khoảng cách khá xa giữa nhu cầu về vốn và thực tế đáp ứng", chuyên gia Vũ Đình Ánh nhìn nhận.
Cũng theo ông Vũ Đình Ánh, có rất nhiều lý do khác nhau để giải thích cho những bức xúc về tiếp cận tín dụng nói riêng, có vốn để sản xuất kinh doanh và phục vụ đời sống sinh hoạt nói chung song tựu chung lại là những hạn chế nằm trong phương thức sản xuất nông nghiệp của Việt Nam hiện nay gắn với cái “vòng kim cô” là thu nhập thấp, nghèo nên thiếu vốn để phát triển sản xuất nông nghiệp theo chiều sâu, đầu tư vào máy móc công nghệ để tăng năng suất lao động, chuyển dịch cơ cấu nông nghiệp, phát triển tiểu thủ công nghiệp và dịch vụ, đầu tư vào con người để nâng cao trình độ,...
Cũng vì nghèo nên thiếu tài sản có giá trị để thế chấp cầm cố vay vốn ngân hàng, phải vay vốn với lãi suất thực tế cao hơn... nên khó có thể thoát nghèo, khó có cơ hội nâng cao thu nhập và nông nghiệp Việt Nam vẫn dậm chân tại chỗ, khó có thể tạo ra và thu hút các nguồn lực tài chính đầu tư cho phát triển nông nghiệp nông thôn.
Theo TS. Vũ Đình Ánh, Việt Nam cần thực thi chính sách tín dụng lấy hộ nông dân làm trung tâm, cần cơ cấu lại tín dụng nhằm tạo điều kiện thúc đẩy phát triển sản xuất nông nghiệp quy mô lớn đi đôi với ứng dụng công nghệ cao - xu thế tất yếu của nông nghiệp Việt Nam trong những năm tới.
Một mặt cần tiếp tục tháo gỡ những khó khăn vướng mắc nhằm tăng cường quy mô tín dụng cho nông nghiệp nông thôn đi đôi với phối hợp nguồn vốn tín dụng với các nguồn lực tài chính đa dạng khác để tạo bước đột phá trong chuyển đổi mô hình sản xuất nông nghiệp gắn với sản xuất lớn với công nghệ cao, tăng năng suất và hiệu quả của sản xuất nông nghiệp.
Mặt khác, cần cơ cấu lại tín dụng cho phù hợp với mô hình sản xuất lớn, với những liên kết kinh tế mới, những chuỗi liên kết khép kín từ cung cấp đầu vào, sản xuất nông nghiệp đến tiêu thụ sản phẩm gắn với tăng hàm lượng khoa học công nghệ và giá trị gia tăng trong từng khâu của chuỗi giá trị nông sản.
Tín dụng cho nông nghiệp nông thôn, cả cơ cấu cũng như chính sách và cơ chế cần thay đổi theo hướng lựa chọn đúng khách hàng cho vay, tỷ lệ cho vay và điều kiện cho vay (thế chấp, bảo lãnh tín dụng, lãi suất, thời hạn, mức độ ưu đãi) tương ứng phù hợp với từng đối tượng trong mô hình sản xuất lớn và chuỗi liên kết sản xuất nông nghiệp để đảm bảo cho vay đúng đối tượng, vừa tránh chồng chéo, trùng lặp, vừa đảm bảo hiệu quả sử dụng và quản lý tốt rủi ro tín dụng.
Đặc biệt là chính sách tín dụng nông nghiệp nông thôn phải góp phần củng cố và thắt chặt mối quan hệ ràng buộc liên kết giữa các nhà trong chuỗi liên kết đồng thời góp phần phân bổ lợi ích hài hoà giữa các khâu trong chuỗi giá trị nông sản, chú trọng đảm bảo lợi ích của người nông dân, giúp người nông dân ổn định và tăng thu nhập dựa trên tăng năng
suất và giá trị sản xuất nông nghiệp.
Kinh nghiệm phát triển BĐS nông nghiệp nhìn từ Mỹ
Chia sẻ kinh nghiệm phát triển bất động sản nông nghiệp trên thế giới, TS. Lê Xuân Nghĩa - Nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia cho biết: Ở Mỹ, đất đai là tư hữu, không được tập trung như ở Đông Nam Á, mà chủ yếu là thuộc sở hữu của từng hộ gia đình. Ở quốc gia này, quy hoạch đất nông nghiệp cực kỳ chặt chẽ. Họ có luật bảo hiểm sở hữu tư nhân về đất đai. Tức là bảo hiểm quyền sở hữu đất của nông dân. Bảo hiểm này chỉ bảo hiểm quyền sở hữu, chứ không bảo hiểm về cháy nổ, thiên tai, dịch họa…
Chính bảo hiểm sở hữu này là công cụ cơ bản nhất để nông dân Mỹ có thể dùng đất nông nghiệp để thế chấp vay ngân hàng hoặc mua bán, chuyển đổi quyền sở hữu.
Gợi mở chính sách cho Việt Nam, ông Lê Xuân Nghĩa cho rằng, Việt Nam có một số điểm cần nghiên cứu và học tập kinh nghiệm nước ngoài. Thứ nhất, quy hoạch đất nông nghiệp và các khu vực khác của Việt Nam tương đối lỏng lẻo. Nguyên nhân là do quá trình đô thị hóa cần rất nhiều đất cho công nghiệp, thương mại dịch vụ, đất làm nhà ở. Song cũng xuất phát câu chuyện: Cầu về nhà ở rất lớn, nên nảy sinh hiện tượng đầu cơ đất đai rất phổ biến. Ngoài ra, nhà ở trên đất nông nghiệp mọc lên tự phát và chính quyền cũng tìm cách hợp thức hóa. Nguồn hàng trên thị trường cũng không minh bạch, không rõ ràng.
TS. Lê Xuân Nghĩa - Nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia
Thứ hai, mua bán không thông qua môi giới, cũng không thông qua tư vấn để điều tra về hiện trạng hàng hóa. Do đó, các mua bán phi chính thức, trao tay, giao dịch ngầm, làm
thị trường ngày càng trở nên không minh bạch.
Thứ ba, không có bảo hiểm về quyền sở hữu đất nông nghiệp. Khi mua bán một mảnh đất rất rắc rối về quyền sở hữu: Từ bố mẹ, con cái cho đến dòng họ, hàng xóm… Các nước có bảo hiểm nên việc mua bán rất rõ ràng, minh bạch, được tiến hành thuận lợi.
"Phân tích như vậy để thấy rằng, thị trường bất động sản nông nghiệp của Việt Nam có nhiều yếu tố không minh bạch, không rõ ràng và chưa có tính ổn định lâu dài, sự vững chắc về mặt pháp lý. Người mua rất ngại, vì họ có thể phải đối diện với những rủi ro pháp lý bất cứ lúc nào", ông Nghĩa nêu.
Về tín dụng, theo TS. Lê Xuân Nghĩa, ở Mỹ gần như nông thôn nào cũng phải thế chấp đất để vay vốn ngân hàng. Trong khi đó, ở Việt Nam, chỉ có thế chấp nhà chứ không thế chấp ruộng. Điều đó chứng tỏ, ngân hàng không coi ruộng là tài sản thực sự. Chính xác là chưa có thị trường chuyển nhượng đất nông nghiệp thực sự. Nghĩa là thị trường này chưa có sự thanh khoản, nên ngân hàng không dám nhận là tài sản thế chấp.
"Do đó, phải để ruộng trở thành tài sản đảm bảo để nông dân có thể vay vốn. Đồng thời, phải có đạo luật, bảo hiểm về quyền sở hữu. Đó là cơ sở để mua bán, chuyển nhượng, thế
chấp, cho thuê đất nông nghiệp. Doanh nghiệp sẽ cảm thấy rất rủi ro nếu như không có pháp lý minh bạch, cản trở tập trung đất đai. Đã có những doanh nghiệp đi tiên phong nhưng họ cảm thấy bất an", TS. Lê Xuân Nghĩa nhấn mạnh
Theo phân tích của chuyên gia này, cơ chế tín dụng không quan trọng bằng cơ chế pháp lý. Khi có pháp lý sẽ hình thành thị trường minh bạch, tức là có thanh khoản. Khi đã có thanh khoản thì ngân hàng sẽ sẵn sàng nhận đất nông nghiệp như một tài sản thế chấp.
Cũng đề cập tới kinh nghiệm phát triển BĐS nông nghiệp ở nền kinh tế số 1 thế giới, trong bản tham luận gửi tới hội thảo, TS. Nguyễn Trí Hiếu - Chuyên gia tài chính – ngân hàng cho rằng: Ở Mỹ, người dân muốn mua đất nông nghiêp để cày cấy. Dù làm ruộng hay sản xuất kinh doanh, họ đến ngân hàng để vay tiền. Khi đến vay ngân hàng, thì ngân hàng có một hãng bảo hiểm. Hãng bảo hiểm đó điều tra trước nhất là tình trang ph ̣ áp lý của mảnh đất rồi sẽ cho vay. Chính sách hỗ trợ vay cho ngành nông nghiệp tại Mỹ rất dễ dàng và ưu đãi.
Ngoài ra, doanh nghiệp nông nghiệp còn huy động vốn bằng trái phiếu hay thị trường chứng khoán. Nguồn vốn của họ đa dạng và đảm bảo. Bên cạnh đó, Chính phủ hay chính
quyền tại các bang còn hỗ trợ cả phần đầu ra của ngành nông nghiệp. Họ bảo trợ rất tốt cho sản phẩm khiến người nông dân an tâm, vừa được cả đầu vào, vừa đảm bảo đầu ra.
Trong khi đó, các doanh nghiệp Việt Nam hoạt động trong lĩnh vực nông nghiệp lại đang dựa quá nhiều vào vốn của ngân hàng nhưng mức lãi suất còn cao. Đó là hạn chế lớn, cản trở sự phát triển của doanh nghiệp Việt Nam. Bởi vốn ngân hàng chỉ có giới hạn, lại phải thẩm định, kiểm tra phức tạp, mất thời gian và lãi suất cao. Chưa kể, vốn ngân hàng sẽ ít cho vay vốn trung và dài hạn.
Phần lớn các doanh nghiệp đầu tư vào lĩnh vực nông nghiệp tại Mỹ đều sở hữu vốn tự có rất cao. Họ huy động vốn trên thị trường chứng khoán nhiều hơn là vay ngân hàng. Vì quy mô lớn, họ có thể phát hành cổ phiếu, trái phiếu. Thị trường tài chính bên Mỹ rất rộng lớn, không giới hạn trong một vài ngân hàng. Thông thường, doanh nghiệp chỉ lựa chọn ngân hàng để vay vốn lưu động. Còn vốn trung và dài hạn sẽ đến từ nguồn chứng khoán, phát hành trái phiếu và cổ phiếu.
Ngược lại, ở Việt Nam, hầu hết các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực nông nghiệp chủ yếu vay vốn ngân hàng, khó phát hành trái phiếu hoặc huy động vốn từ thị trường chứng khoán. Bởi quy mô của các doanh nghiệp đa phần nhỏ, sản xuất có phần tự phát, manh mún.
Một điểm khác, để có thể huy động được vốn trên thị trường chứng khoán, doanh nghiệp buộc phải có báo cáo tài chính rõ ràng, có kiểm toán, có lợi nhuận… Trong khi đó, những công ty quy mô nhỏ thường khó đáp ứng các yêu cầu đó. Lợi nhuận bấp bênh và không có khoản tiền duy trì đều đặn việc lập báo cáo tài chính, kiểm toán.
Tại nhiều nước trên thế giới, nông nghiệp luôn nhận được nhiều chính sách hỗ trợ. Điển hình như ở châu Âu, các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực nông nghiệp đều có rất nhiều ưu đãi. Hay như ở Mỹ, khi cuộc chiến thương mại Mỹ - Trung diễn ra, Tổng thống Donald Trump đã lên tiếng hỗ trợ các doanh nghiệp hoạt động trong nông nghiệp chịu thiệt hại từ việc hàng hóa không xuất sang Trung Quốc.
Thế nhưng, thực tế nông nghiệp Việt Nam chưa nhận được nhiều ưu đãi như đáng lẽ ra nó phải có. Mặc dù, Chính phủ tuyên bố quan tâm đến ngành nông nghiệp song thực tế, hiện nay, các doanh nghiệp vẫn còn khá vất vả trong việc tìm kiếm một con đường để phát triển.
Điển hình nhất có thể thấy, vốn dành cho ngành nông nghiệp so với các ngành nghề khác là rất ít. Vốn vay từ ngân hàng cho lĩnh vực nông nghiệp thấp hơn rất nhiều lần so với ngành nghề khác mà ở đây có thể so sánh với nguồn tín dụng đổ vào xây dựng, phát triển dự án bất động sản. Trong khi đó, nông nghiệp lại có rất nhiều đóng góp lớn cho các ngành nghề trong tương lai.
Tuy nhiên, vị chuyên gia này lưu ý, nông nghiệp là một ngành có rất nhiều rủi ro từ thiên tai và thị trường nên việc huy động vốn cũng khó khăn hơn. Doanh nghiệp quy mô nhỏ dễ
gặp nhiều bấp bênh trong sản xuất.
"Để nông nghiệp Việt Nam phát triển, sự động viên tích cực theo hướng thực tế của Chính phủ, tức nói phải đi đôi với thực tế rất cần thiết. Muốn bất động sản nông nghiệp mở rộng thì bài toán vốn và quỹ đất phải giải được đầy đủ", TS. Nguyễn Trí Hiếu nhấn mạnh.
Nguyệt Minh
End of content
Không có tin nào tiếp theo
Cột tin quảng cáo
