Lộ diện 2 phân khúc bất động sản tăng giá bất chấp thị trường đi xuống

3 yếu tố thúc đẩy giá nhà ở tăng

Theo báo cáo mới công bố về chỉ số giá bất động sản của Savills quý III/2022, cả phân khúc nhà ở và văn phòng tại Hà Nội, TPHCM đều có xu hướng tăng giá.

Cụ thể, chỉ số giá nhà ở tại TPHCM là 130 điểm, tăng 1 điểm theo quý. Sự gia tăng này đến từ việc giá sản phẩm hạng B tại quận 9 tăng 13% theo quý và ở Nhà Bè tăng 5% theo quý.

Đi ngược với giá, tỷ lệ hấp thụ lại có xu hướng đi xuống. Quý III năm nay, tỷ lệ hấp thụ đạt 15%, giảm 54 điểm phần trăm theo quý, tăng 1 điểm phần trăm theo năm.

Theo đơn vị công bố báo cáo, sự sụt giảm đáng kể đến từ việc giá sơ cấp tăng cao, niềm tin của người mua nhà giảm bởi lãi suất tăng và kiểm soát tín dụng chặt chẽ. Nguồn cung nhà ở hạng B chiếm 54% nguồn cung sơ cấp, với giá cao nhất là 10 tỷ đồng/căn. Còn dòng sản phẩm hạng A chiếm 23% nguồn cung sơ cấp, với mức giá lên tới 30 tỷ đồng/căn.

Chỉ số này tại Hà Nội cũng ghi nhận đà tăng với 8 điểm theo quý, đạt mức 126,1 điểm, ghi nhận mức tăng trong 12 quý liên tiếp, cao hơn 21% so với mức đáy 104,1 điểm tại quý III/2019. Giá bán trung bình đạt 37 triệu đồng/m2, tăng 8% theo quý do có các dự án mới gia nhập thị trường và 65% các dự án mở bán tăng giá.

Chuyên gia Savills lý giải, nguồn cung hạn chế, chất lượng được cải thiện và chi phí xây dựng gia tăng đã thúc đẩy giá nhà ở tại Hà Nội tăng.

Báo cáo của một số đơn vị nghiên cứu thị trường khác cũng chỉ ra xu hướng tăng giá của phân khúc chung cư. Theo Batdongsan.com.vn, chung cư tiếp tục tăng giá và tăng mạnh nhất ở phân khúc cao cấp.

Theo đó, mặt bằng giá rao bán chung cư cả Hà Nội và TPHCM vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Tốc độ tăng giá chung cư Hà Nội mạnh hơn khá nhiều so với TPHCM.

Cụ thể, dữ liệu thống kê 10 tháng đầu năm cho thấy giá rao bán căn hộ tăng từ 3-17% tại Hà Nội và tăng từ 3% đến 7% tại TPHCM tùy từng phân khúc. Trong đó, căn hộ cao cấp dẫn đầu về tốc độ tăng giá ở cả Hà Nội và TPHCM, lần lượt tăng 17% và 7% so với cùng kỳ năm 2021.

Lượt tìm mua và lượng tin đăng bán chung cư cao cấp ở TPHCM cũng có mức tăng ấn tượng, lần lượt là 23% và 29%, cao hơn hẳn phân khúc trung cấp và bình dân. Dữ liệu này phần nào phản ánh phân khúc cao cấp đang áp đảo thị trường chung cư TPHCM về mức độ tăng nhu cầu tìm kiếm, lượng tin đăng cũng như giá rao bán.

Trong khi đó, người mua chung cư tại Hà Nội vẫn săn đón các sản phẩm bình dân. Phân khúc này có tốc độ tăng giá thấp nhất trên thị trường chung cư Hà Nội (chỉ tăng 3%) nên cũng thu hút lượng quan tâm tăng cao nhất (20%), mặc dù mức độ quan tâm đến chung cư trung và cao cấp chỉ tăng 12%.

Tuy nhiên, nguồn cung căn hộ bình dân hạn chế nên người mua cũng không có nhiều lựa chọn. Lượng tin đăng chung cư bình dân chỉ tăng 6% trong 10 tháng qua so với cùng kỳ năm trước, hoàn toàn lép vế so với mức tăng từ 14 - 17% của phân khúc trung và cao cấp.

Ngoài nhà ở, một phân khúc khác cũng tăng giá

Ở phân khúc văn phòng, báo cáo chỉ số giá cho thấy, thị trường văn phòng TPHCM được cải thiện trong quý III sau một thời gian ổn định trong thời kỳ đại dịch.

Chỉ số văn phòng TPHCM đạt 98 điểm, tăng 3 điểm theo quý và 5 điểm theo năm. Công suất cho thuê Hạng B tăng 3 điểm phần trăm theo quý lên 92%, hạng A tăng 2 điểm phần trăm theo quý lên 97% và hạng C tăng 1 điểm phần trăm theo quý lên 94%; sự gia tăng đã thúc đẩy sự cải thiện.

Báo cáo cũng cho thấy văn phòng khu vực ngoài trung tâm đang có tốc độ tăng trưởng về giá khá nhanh. Cụ thể, chỉ số của khu vực ngoài trung tâm đã tăng lên 111 điểm trong quý này, tăng 4 điểm theo quý và 7 điểm theo năm.

Tỷ lệ lấp đầy ở khu vực ngoài trung tâm cải thiện 2 điểm phần trăm theo quý và 4 điểm phần trăm theo năm lên 91%, và giá thuê tăng 1% theo quý và 3% theo năm.

Trong khi đó, tại Hà Nội, chỉ số giá văn phòng đạt 72,9 điểm, tăng 2,4 điểm theo quý và 6 điểm theo năm, mức cao nhất trong vòng 5 năm. Công suất thuê ở tất cả các phân khúc đều tăng, cho thấy sự phục hồi mạnh mẽ của thị trường hậu Covid-19. Công suất cho thuê của hạng C có mức tăng lớn nhất 4 điểm phần trăm theo quý đạt 96%. Công suất của Hạng A đạt 84% và Hạng B đạt 89% sau khi cả hai hạng đều cải thiện 1 điểm phần trăm theo quý.

Nhìn nhận về bức tranh chung, các chuyên gia của Batdongsan.com.vn cho rằng, xu hướng tăng trưởng lượt quan tâm nhà đất trong 10 tháng đầu năm nay cho thấy sự phục hồi của thị trường bất động sản sau giai đoạn chịu tác động tiêu cực từ Covid-19. Tuy nhiên, con số này vẫn khá khiêm tốn nếu so sánh với cùng kỳ 2019. Bên cạnh đó, dù nhu cầu mua bất động sản 10 tháng đầu năm tăng nhưng chủ yếu tăng ở giai đoạn nửa đầu năm khi xuất hiện một số đợt sốt đất cục bộ và đã có xu hướng giảm trong quý III.

"Thanh khoản thị trường đang chịu ảnh hưởng từ chính sách kiểm soát tín dụng, thiếu hụt nguồn cung và biến động lãi suất. Tuy nhiên, sự sụt giảm nặng nề nhất chủ yếu rơi vào đất nền và căn hộ hạng sang. Một số loại hình bất động sản đáp ứng tiêu chí an toàn, phục vụ nhu cầu ở thực và khả năng khai thác giá trị thương mại vẫn nhận được sự quan tâm", chuyên gia cho biết.