Nhìn lại thị trường BĐS năm 2011: Vì đâu nên nỗi?

Trước hết, phải kể đến yếu tố về tài chính, tiền tệ, sự khó khăn của nền kinh tế vĩ mô. Kinh tế Việt Nam nói riêng, kinh tế toàn cầu nói chung vẫn tiếp tục suy thoái, ảm đạm. Nhiều năm nay, không ít người sau khi thu về một khoản tiền từ các kênh khác đã mua nhà, đất để đầu tư hoặc làm của để dành. Năm 2011, lợi nhuận của nhiều ngành kinh doanh thấp dẫn đến nguồn tiền đầu tư vào bất động sản bị hạn chế, thậm chí nhiều người đã phải bán bất động sản để lấy tiền trang trải, giải quyết khó khăn cho các lĩnh vực kinh doanh khác. Thị trường bất động sản có đặc điểm là cần nguồn vốn đầu tư rất lớn, thế nhưng lâu nay nguồn vốn này lại chủ yếu dựa vào huy động của người dân hoặc vốn vay ngắn hạn từ hệ thống ngân hàng, nguồn tín dụng trung và dài hạn để hỗ trợ doanh nghiệp và người dân trong việc tạo lập nhà ở còn nhiều hạn chế.

Trong năm 2011, rất nhiều dự án bất động sản đã phải tạm dừng hoặc dãn tiến độ do bị cắt vốn vay. Với mỗi dự án, thông thường số tiền đầu tư lên tới hàng trăm, hàng nghìn tỉ đồng thì chủ đầu tư rất khó có thể thu xếp tiền để triển khai khi bị ngân hàng “đóng cửa”. Trước đây, nhiều dự án thậm chí thủ tục chưa xong nhưng chỉ cần “rỉ tai” là đã bán được hàng, nhanh chóng thu được siêu lợi nhuận. Nhưng hiện nay thì nhiều dự án dù đã hoàn thiện, chủ đầu tư tìm mọi biện pháp có thể vẫn không bán được hàng nên nguồn thu rất khó khăn. Chính việc đầu tư tràn lan, lạm dụng đòn bẩy tài chính đã khiến nhiều doanh nghiệp lao đao khi thị trường thay đổi quá nhanh. Những điều gần tương tự cũng xảy ra với những người đầu cơ nhà đất bằng tiền đi vay.

 

Thứ hai, thị trường thiếu thông tin, kém minh bạch ở tất cả các khâu. Chính vì thiếu thông tin, không minh bạch nên thị trường bị méo mó và dẫn tới tình trạng đầu tư theo phong trào. Có lẽ chỉ có ở Việt Nam, ai cũng có thể trở thành nhà đầu tư bất động sản. Người ta nói đến từ “lướt sóng” một cách thuần thục trong khi dễ có đến 80% “nhà đầu tư” không hề có kiến thức về thị trường, về đầu tư... Rất nhiều người trong tay chỉ có một vài tỷ đồng, nhưng đặt cọc mua nhiều lô đất nền hay căn hộ, chỉ một vài tháng hoặc thậm chí một vài tuần nhà đất tăng giá mạnh, họ bán đi cũng đã kiếm lời hàng tỉ đồng. Lợi nhuận “một vốn bốn lời”, thậm chí là “mấy chục lời” đã khiến mọi tầng lớp trong xã hội, từ anh xe ôm tới ông tiến sĩ đổ xô đi mua nhà đất như đi mua cổ phiếu thời sốt chứng khoán. Mỗi “cổ phiếu” lại được mua bán lòng vòng với mục đích chẳng liên quan gì nhiều tới giá trị sử dụng của bất động sản là để ở hay sản xuất mà chỉ với mục đích đầu cơ. Khi thị trường còn tăng trưởng nóng thì nhiều người tin vào những câu nói mà bây giờ nhìn lạimới nhận thấy mình quá “ngây thơ” và chủ quan như: “giá nhà đất chỉ tăng chứ không giảm”, “dự án căn hộ này sắp khởi công và khi đó giá sẽ tăng”…

 

Thiếu thông tin và kém minh bạch góp phần quan trọng dẫn tới sự thiếu chuyên nghiệp, với nhiều doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh bất động sản hiện nay tại Việt Nam thì từ “chuyên nghiệp” vẫn là một khái niệm khá xa xỉ. Số lượng các công ty kinh doanh bất động sản tăng lên rất nhanh chóng nhưng đại đa số là mới thành lập hoặc tách ra từ các đơn vị ở các lĩnh vực không hề liên quan như: may mặc, dầu khí, nông nghiệp... trong thời kỳ mà chữ “land” dường như trở thành mốt ở rất nhiều công ty, tập đoàn lớn. Rất nhiều các doanh nghiệp đầu tư dự án tại Việt Nam hiện nay có nền tảng,  tiềm lực còn nhiều hạn chế nhưng lại chạy theo phong trào “nhà nhà làm dự án”, không có các cách làm bài bản, chuyên nghiệp, không nghiên cứu kỹ thị trường…

Thứ ba, “hiệu ứng dây chuyền” từ việc đầu cơ bất động sản đã tạo nên các “cơn sốt” mua bán và làm giá bất động sản tăng lên nhanh chóng. Người ta bỏ tiền vào mua nhà đất, bán đi với một mức giá cao hơn rồi lại tiếp tục dùng số tiền đó để đầu tư tiếp. Để lý giải việc tăng giá có thể làm một bài toán kinh tế, thực tế thì trong bài toán này có nhiều biến số phức tạp nhưng để cho dễ hiểu, chúng ta hoàn toàn có thể hình dung như thế này: Giả sử trên thị trường có một vạn người đầu cơ bất động sản, sở hữu một vạn căn nhà đều có mức giá là X. Người đầu tiên bán được nhà với giá X+1, rồi dùng số tiền đó mua nhà của người thứ 2, cũng với mức giá X+1 để đầu tư, với hy vọng một thời gian nữa sẽ bán được với giá cao hơn là X+2. Ngay sau đó thì chắc chắn những người còn lại nếu muốn bán nhà của mình cũng sẽ chào bán với giá X+1. Cứ như thế, với hiệu ứng dây chuyền này, bất động sản đã được đẩy lên một mặt bằng giá mới, chỉ với “cú hích” từ người mua đầu tiên.

Dưới góc nhìn như vậy, chúng ta có thể thấy dễ hiểu hơn đối với những câu hỏi như: “Tại sao nhà đất tăng giá chóng mặt như vậy?”, “Tiền ở đâu ra mà lắm thế?”... Khi niềm tin vào thị trường còn cao thì chỉ cần trên thị trường có một vài giao dịch với mức giá cao hơn là cả thị trường sẽ xác lập mặt bằng mới theo mức giá đó. Cũng do mọi người nghĩ giá sẽ lên tiếp và chủ yếu là người đầu cơ (bán rồi lại mua) nên cũng chỉ cần thêm nguồn tiền từ người mua đầu tiên là đã tạo nên “cơn sốt” cho cả thị trường, chứ nếu họ bán đi rồi dùng tiền đó làm việc khác, không đầu tư vào bất động sản nữa, thì sẽ không có nhiều tiền để làm bất động sản tăng giá như thế. Nếu giao dịch trên thị trường chủ yếu do nhu cầu tiêu dùng thì giá cả sẽ bị quyết định chủ yếu bởi giá thành sản xuất và khả năng chi trả của người dân, không phải bởi “niềm tin” và “cảm giác” như việc đầu cơ.

 

Tương tự như vậy, khi thị trường mất niềm tin và nguồn tiền bị giảm đi thì có thể xảy ra hiệu ứng ngược, người đầu tiên thay vì bán được với mức giá X+1 lại phải bán đi với mức giá X-1 để trả nợ và những người còn lại nếu muốn bán cũng phải bán với mức giá X-1.

Thứ tư, giá bất động sản, đặc biệt là giá nhà ở tại các đô thị lớn quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân cũng như mức độ phát triển của nền kinh tế. Trong nhiều năm qua, tình trạng đầu cơ, đầu tư theo phong trào, hiệu ứng dây chuyền... đã khiến giá nhà đất bị đẩy lên cao. Quả bóng bất động sản dường như đã được thổi lên tới mức tối đa và không thể còn duy trì được nữa. Trong khi đó, nền kinh tế vĩ mô thì vẫn tiếp tục suy thoái, lạm phát tăng cao, khiến đại bộ phận các đối tượng có thu nhập thấp, người nghèo tại các đô thị gặp nhiều khó khăn về nhà ở. Một thống kê làm minh chứng rõ nhất cho tình trạng này là: Mức thu nhập của người dân Việt Nam đứng thứ 120 thế giới nhưng giá nhà đất lại đắt thứ 20 trên thế giới.

 

Thứ năm, dù nguồn cung liên tục tăng lên nhưng cơ cấu hàng hóa trên thị trường bất động sản chưa cân đối giữa các phân khúc và các khu vực nên không đáp ứng được nhu cầu của xã hội, khiến cho chênh lệch cung – cầu ngày càng gia tăng. Do phát triển tự phát, nên nhiều chủ đầu tư chỉ tập trung quan tâm vào các dự án nhà ở, khu đô thị để bán cho những người có thu nhập cao, khiến nguồn cung của phân khúc này bị dư thừa, dẫn đến tình trạng ế ẩm. Trong khi đó, nhu cầu ở các phân khúc nhà ở giá trung bình, nhà giá rẻ và nhà ở cho thuê tại các đô thị là rất lớn nhưng lại bị bỏ ngỏ. Bên cạnh đó, nhiều dự án bị chậm tiến độ, thiếu kết nối hạ tầng, rồi bị bỏ hoang hóa, gây lãng phí tài nguyên đất đai và vốn đầu tư của Nhà nước.

Ngoài ra, mang tiếng là nguồn cung dồi dào, nhiều căn hộ được chào bán nhưng đa số lại nằm ở những dự án còn đang xây dựng, hoặc đã được xây dựng xong nhưng lại ở những khu vực hạ tầng chưa hoàn thiện, có nhiều hạn chế nên không đáp ứng tốt nhu cầu của người muốn mua. Phần lớn các dự án bất động sản vẫn chủ yếu tập trung tại các đô thị lớn, nhu cầu tại các vùng miền không được đáp ứng, khiến thị trường bất động sản lâm vào tình cảnh vừa thừa vừa thiếu.

Thứ sáu, niềm tin vào thị trường bất động sản đang bị giảm sút. Nhiều người bắt đầu nhận ra rằng giá bất động sản hiện đang quá “ảo”, rằng thị trường tiếp tục giảm sâu hơn nữa mới hợp lý. Hầu hết mọi người đều có tâm lý chờ đợi. Các nhà đầu tư khó khăn về tài chính càng nôn nóng muốn bán hàng ra, không bán được lại giảm giá, cứ như thế vô hình trung tạo cho khách hàng tâm lý “thị trường sẽ còn giảm nữa, không vội gì mua nhà vào lúc này”.

Vào thời điểm hiện tại, việc mất niềm tin vào bất động sản là nguyên nhân chính khiến thị trường bị “chìm nghỉm”. Các nhà đầu tư, đầu cơ sau một thời gian tham gia vào thị trường đã “sực tỉnh” trước tình trạng nguồn cung bất động sản tăng lên nhanh chóng trong thời gian gần đây, nhận thấy bất động sản không còn là “mảnh đất màu mỡ” để thu lợi nhuận nữa và bắt đầu có tâm lý “đứng ngoài” thị trường. Một khi giới đầu cơ đã đứng ngoài thị trường thì nguồn cầu của thị trường chủ yếu là người có nhu cầu thực, mà đại đa số lại là những người có nguồn tài chính hạn hẹp, khó có thể mua nổi nhà khi giá quá cao như hiện nay.

Cuối cùng, nguyên nhân quan trọng nhất là do bộ máy quản lý, hệ thống pháp luật và chính sách còn nhiều hạn chế, thiếu sót. Dù các cơ quan hữu quan những năm gần đây đã rất chú trọng tới thị trường bất động sản nhưng những khó khăn vốn có của một nền kinh tế đang trong giai đoạn bắt đầu phát triển ở Việt Nam mang lại những vấn đề không dễ giải quyết trong một sớm một chiều. Bất cập trong quản lý khiến cho tình trạng đầu cơ, mua bán ngầm, trốn thuế diễn ra rất phổ biến. Công tác quản lý còn nhiều khiếm khuyết khiến cho một bộ phận nhỏ kiếm được nhiều tiền nhờ bất động sản một cách quá dễ dàng, trong khi đại bộ phận người dân vẫn gặp rất nhiều khó khăn về nhà ở. Nguồn thu ngân sách từ bất động sản đã bị thất thoát, lãng phí nhiều. Nếu đẩy mạnh công tác xã hội hóa nhà ở, tận dụng tối đa nguồn lực từ mọi thành phần kinh tế, tăng thêm các nguồn thu từ việc đấu thầu công khai các dự án... thì chúng ta đã có thể có nhiều tiền hơn để triển khai nhiều dự án nhà có giá rẻ, hỗ trợ tín dụng cho người dân. Các kẽ hở của hệ thống pháp luật cũng khiến cho quyền lợi của người dân khi mua nhà đất không được bảo vệ tốt. Các vụ việc tranh chấp, lừa đảo, khiếu kiện… diễn ra nhiều khiến thị trường thêm khó khăn.