Ôm nợ xấu, gánh tồn kho: Ngân hàng, BĐS 'cắn nhau'

Chỉ trong thời gian ngắn, thị trường bùng phát hàng loạt các tranh chấp trong lĩnh vực bất động sản. Điều này không chỉ làm đau đầu các cơ quan quản lý và bản thân người mua nhà cũng như chủ đầu tư mệt mỏi. Bên cạnh những tranh chấp đang diễn ra phổ biến như cách tính diện tích căn hộ, quy định phần sở hữu chung, phí dịch vụ, chiếm dụng vốn, bán nhà khi chưa đủ pháp lý,... các chuyên gia cho rằng, trong tương lai có thể phát sinh nhiều loại mâu thuẫn mới.

Theo giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên môi trường, thời gian tới rất có thể sẽ xuất hiện các tranh chấp giữa chủ đầu tư dự án và các ngân hàng thương mại trong giải quyết nợ xấu gắn với phương thức đầu tư hoặc tài sản thế chấp. Hoặc tranh chấp giữa các bên liên quan trong giải quyết tồn kho bất động sản có liên quan tới các bên đã góp vốn và phương thức giải quyết.

Ngoài các tranh chấp giữa chủ đầu tư với người góp vốn/mua căn hộ, tranh chấp giữa chủ đầu tư với các nhà đầu tư thứ cấp...  tranh chấp giữa chủ đầu tư, người mua (hoặc góp vốn) với các ngân hàng thương mại đã có mầm mống manh nha.
Ông Võ cho rằng, rất khó khăn trong giải quyết các tranh chấp hiện có và sẽ xảy ra trong tương lai ở Việt Nam. Do thiếu cơ sở pháp lý để giải quyết tranh chấp, chế tài xử phạt vi phạm chưa đủ sức răn đe.

Hợp đồng, thỏa thuận giữa chủ đầu tư dự án và khách hàng mang tính áp đặt do chủ đầu tư đơn phương đưa ra, thiếu các quy định bảo vệ quyền lợi cho khách hàng, thiếu sự giám sát của cơ quan chức năng. Hơn nữa, sự vào cuộc của các cơ quan quản lý nhà nước còn chưa quyết liệt, chưa đồng bộ và thiếu sự phối hợp giữa các cơ quan nên hiệu quả không cao.

Luật sư Nguyễn Trúc Hiền, Giám đốc Công ty Luật VILAF Hồng Đức nhận định, thị trường bất động sản của Việt Nam đang trong giai đoạn trầm lắng. Đây là tiền đề cho xu hướng gia tăng các xung đột, bất đồng giữa các đối tượng tham gia thị trường.

LS Hiền dẫn chứng, nhiều loại tranh chấp trên thị trường bất động sản sẽ phức tạp do thiếu nhiều quy định và xử lý của cơ quan chức năng. Ông Hiền lấy ví dụ, giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai trước ngày hiệu lực của nghị định 11/2012/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi nghị định 163  về giao dịch bảo đảm. Tuy nhiên, do quyền sử dụng đất chưa xác lập nên không xác định được vị trí lô đất. Tranh chấp sẽ phức tạp quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai (một phần của khu đất) được thế chấp cho nhiều ngân hàng khác nhau.

Tranh chấp liên quan đến quyền phát triển dự án, một số ngân hàng nhận thế chấp quyền phát triển dự án, tuy nhiên khi xử lý tài sản bảo đảm thì phát sinh tranh chấp về hiệu lực của thế chấp này do quyền phát triển dự án có thể không đáp ứng quy định trong luật dân sự về tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm được dùng làm tài sàn đảm bảo. Trong các quy định về kinh doanh BĐS, hiện tại không có khái niệm về chuyển nhượng quyền phát triển dự án mặc dù có khái niệm chuyển nhượng dự án.

Việc thu hồi dự án sẽ có hậu quả pháp lý làm chấm dứt các thế chấp quyền sử dụng đất đang tồn tại. Nếu việc giao dịch dự án cho bên nhận chế chấp không chắc chắn, bên nhận thế chấp có khả năng bị trở thành chủ nợ không đảm bảo, chỉ có quyền truy đòi khoản bồi thường thiệt hại với thế chấp theo luật dân sự.
Theo luật sư Trần Hữu Huỳnh, Chủ tịch VIAC, xung đột trên thị trường BĐS sẽ ngày càng gay gắt nếu không có sự can thiệp kịp thời của cơ quan quản lý nhà nước và sự thực hiện nghiêm túc của các cơ quan liên quan.

Để hạn chế các tranh chấp có thể xảy ra, luật sư Phan Vũ Anh cho rằng, trong lúc này, việc hoàn thiện cơ chế pháp lý, minh bạch thông tin là rất cần thiết. Đồng thời cần sự tham gia của các cơ quan quản lý nhà nước trong quá trình tiền tranh chấp, tức giải quyết trước khi tranh chấp xảy ra. Việc này có thể hạn chế được hàng trăm tranh chấp hình thành trong tương lai.