Việt Nam thành mắt xích chiến lược trong chuỗi cung ứng nhờ làn sóng công nghệ cao

Tỷ lệ lấp đầy kỷ lục tại các vùng kinh tế trọng điểm

Theo báo cáo của Cushman & Wakefield, nhu cầu bất động sản công nghiệp tại châu Á - Thái Bình Dương đang được dẫn dắt bởi thương mại điện tử và sản xuất. Trong đó, Đông Nam Á hưởng lợi lớn từ xu hướng khu vực hóa chuỗi cung ứng và dịch chuyển sản xuất khi các doanh nghiệp đa dạng hóa hoạt động tại nhiều thị trường. Việt Nam, cùng với Indonesia và Thái Lan, đang ghi nhận hoạt động thuê ngày càng sôi động, qua đó củng cố vai trò là những trung tâm trọng yếu cho cả hoạt động sản xuất và phân phối.

Đà tăng trưởng của thị trường bất động sản công nghiệp tại Việt Nam được hỗ trợ bởi hoạt động sản xuất, dòng vốn đầu tư định hướng xuất khẩu và sự mở rộng liên tục của tiêu dùng nội địa. Khi các doanh nghiệp đa dạng hóa chuỗi cung ứng, nhu cầu không gian logistics tại Việt Nam ngày càng tập trung vào các vị trí kết nối thuận tiện với cảng biển, sân bay, đường cao tốc và các cụm sản xuất.

Báo cáo tổng quan thị trường bất động sản HCMC MarketBeat quý I/2026 của Cushman & Wakefield chỉ ra những con số ấn tượng tại hai miền. Trong đó, tại vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, tổng nguồn cung đất khu công nghiệp đạt khoảng 36.400 ha. Tỷ lệ lấp đầy duy trì ở mức rất cao, đạt trên 90% đối với cả nhà xưởng xây sẵn (RBF) và kho xây sẵn (RBW). Riêng tỷ lệ lấp đầy đất khu công nghiệp đạt 74,8%. Các thị trường như TP Hồ Chí Minh, Đồng Nai và Tây Ninh tiếp tục hưởng lợi từ nền tảng sản xuất hiện hữu và kết nối vùng ngày càng cải thiện.

Các vùng kinh tế trọng điểm ghi nhận tỷ lệ lấp đầy ở mức cao trong quý I/2026.

Tại vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc, thị trường thu hút sự quan tâm đặc biệt nhờ ngành điện tử và sản xuất giá trị cao. Tỷ lệ lấp đầy trung bình toàn vùng đạt 86% đối với nhà xưởng và 82% đối với kho xây sẵn. Riêng Hà Nội ghi nhận tỷ lệ lấp đầy gần như tối đa ở cả ba loại hình bất động sản công nghiệp, trong khi các tỉnh vệ tinh tiếp tục ghi nhận hoạt động thuê tích cực.

Chuyển dịch sang sản xuất công nghệ cao

Đánh giá về xu hướng này, ông Nguyễn Phước Thuận - Giám đốc Cho thuê, Cushman & Wakefield Việt Nam, nhấn mạnh: “Trong những năm gần đây, chúng tôi ghi nhận làn sóng mở rộng hiện diện và gia nhập thị trường Việt Nam của các doanh nghiệp sản xuất điện tử và công nghệ cao. Xu hướng này đang góp phần củng cố vai trò của Việt Nam như một mắt xích chiến lược trong chuỗi cung ứng toàn cầu”.

Cũng theo ông Thuận, tiêu chí lựa chọn địa điểm của nhà đầu tư đang chuyển từ việc coi vị trí là yếu tố cốt lõi sang cách tiếp cận toàn diện hơn. Trong đó, chất lượng cơ sở hạ tầng, năng lực của chủ đầu tư và khả năng đáp ứng các tiêu chuẩn vận hành hiện đại (tự động hóa, tiết kiệm năng lượng) ngày càng trở thành yếu tố quyết định.

Diễn biến tại Việt Nam phản ánh xu hướng thu hẹp diện tích trống của toàn khu vực châu Á - Thái Bình Dương. Dự báo 43% thị trường bất động sản công nghiệp trong khu vực sẽ ghi nhận tỷ lệ trống giảm trong ba năm tới khi lực hấp thụ cải thiện.

Ông Dennis Yeo - Giám đốc Dịch vụ Nhà đầu tư và Logistics & Công nghiệp, châu Á - Thái Bình Dương, Cushman & Wakefield, nhận định: “Đông Nam Á đang bước vào một giai đoạn tăng trưởng mới khi đa dạng hóa chuỗi cung ứng trở thành một xu hướng mang tính cấu trúc thay vì mang tính chu kỳ”.

Sự gia tăng cạnh tranh đối với các tài sản chất lượng cao sẽ đặt ra yêu cầu lớn về việc ra quyết định sớm của khách thuê. Đồng thời, đây là cơ hội lớn cho các nhà đầu tư có khả năng cung cấp các cơ sở logistics hiện đại, sẵn sàng cho tương lai và phù hợp với những thay đổi về công nghệ vận hành toàn cầu.