“Điểm nghẽn” thị trường BĐS TP.HCM hiện nay là gì?

Nguồn cung nhà đất giảm vì chủ trương đầu tư

Trong văn bản mà HoREA vừa báo cáo UBND, HĐND, Sở Xây dựng, Sở TN&MT TP.HCM cùng các ban ngành cho rằng, việc cơ quan nhà nước chưa giải quyết chấp thuận chủ trương đầu tư đối với các trường hợp doanh nghiệp (DN) đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chuyên dùng để thực hiện dự án bất động sản đã dẫn đến sự sụt giảm nguồn cung dự án, sụt giảm giao dịch bất động sản, trong đó sản phẩm nhà ở, căn hộ vừa túi tiền sụt giảm rất mạnh.

Việc cơ quan nhà nước chưa giải quyết chấp thuận chủ trương đầu tư khiếnnhiều doanh nghiệp lâm vào hoàn cảnh rất khó khăn (Ảnh: TL)

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho rằng, nhiều doanh nghiệp lâm vào hoàn cảnh rất khó khăn, bị đọng vốn kéo dài, chịu lãi vay tăng cao, dễ dẫn đến bị rơi vào nhóm nợ xấu, mất cơ hội đầu tư, kinh doanh, thậm chí có nguy cơ phá sản.

"Từ giữa năm 2015 đến nay, Hiệp hội đã có rất nhiều Văn bản kiến nghị Chính phủ, Quốc hội nhưng vấn đề này vẫn chưa được giải quyết vì liên quan đến quy trình xem xét sửa đổi, bổ sung các Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản...", ông Châu cho biết.

Vì vậy ông Lê Hoàng Châu tin rằng, TP.HCM cần có văn bản kiến nghị Thủ tướng Chính phủ trên cơ sở Văn bản số 805/BXD-QLN ngày 05/05/2016 của Bộ Xây dựng và Văn bản 11153/VPCP-CN của Văn phòng Chính phủ, sớm ban hành hướng dẫn cụ thể các trường hợp DN đã bồi thường giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất (trong đó có đất ở xen cài với đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chuyên dùng...) để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì được chỉ định chủ đầu tư, với điều kiện phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để phát triển đô thị, khu dân cư của địa phương.

Chuyển nhượng dự án có liên quan đến "nhóm lợi ích”

Cũng theo HoREA, một điểm tắc nghẽn lớn trong thị trường BĐS hiện nay là chuyển nhượng dự án nhà đất bởi nhu cầu chuyển nhượng dự án đang rất lớn.

Trong đó, có nhiều dự án đã được thế chấp làm tài sản bảo đảm cho các khoản vay, kể cả các khoản nợ xấu tại ngân hàng. Tuy nhiên theo các quy định pháp luật, chủ đầu tư phải giải phóng mặt bằng và có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mới được chuyển nhượng dự án, nên trên thực tế hoạt động chuyển nhượng dự án rất khó khăn.

Theo HoREA, yếu tố trục lợi chỉ xảy ra trong một số trường hợp chỉ định nhà đầu tư dự án theo kiểu “tư bản thân hữu" hoặc có liên quan tới các "nhóm lợi ích” (Ảnh: TL)

Tại TP.HCM, trong 10 tháng đầu năm 2018, chỉ có 15/23 hồ sơ chuyển nhượng dự án được chấp thuận. Do vậy, nhà đầu tư mới có năng lực chưa thể thay thế chủ đầu tư cũ để khởi động lại các dự án đã bị ngừng triển khai.

Từ đó chưa thể tạo được sự thông thoáng trong thị trường chuyển nhượng dự án, và tất nhiên không thể có thêm nguồn đóng thuế cho ngân sách.

HoREA cho rằng, thực tế đã có hơn 500 dự án bị thu hồi chủ trương đầu tư, vẫn đang trong trạng thái “tồn kho" vì không đủ điều kiện chuyển nhượng.

Tuy vậy, ông Lê Hoàng Châu tin rằng nếu căn cứ theo Điều 10 Nghị quyết 42 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu, cần bổ sung vào Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản để tạo sự thông thoáng trong hoạt động chuyển nhượng toàn bộ dự án hoặc một phần dự án có sử dụng đất.

Theo HoREA, hoạt động chuyển nhượng toàn bộ dự án hoặc một phần dự án có sử dụng đất là hoạt động kinh doanh bình thường của doanh nghiệp theo cơ chế thị trường. Yếu tố trục lợi chỉ xảy ra trong một số trường hợp chỉ định nhà đầu tư dự án theo kiểu “tư bản thân hữu" hoặc có liên quan tới các "nhóm lợi ích”.

HoREA cho rằng, để hạn chế trục lợi, cần kiểm soát chặt ngay từ khâu lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất (Ảnh: TL)

 

Theo HoREA, để hạn chế trục lợi, cần kiểm soát chặt ngay từ khâu lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất, bên cạnh đó phổ biến phương thức đấu thầu rộng rãi trong nước và quốc tế để chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất, các công trình xã hội hóa theo phương thức đối tác công tư.

Ngoài ra, cần thực hiện chỉ định nhà đầu tư, nhà thầu BT được thanh toán bằng quỹ đất đối ứng khi đáp ứng các điều kiện chỉ định thầu theo Luật Đấu thầu; bổ sung thêm chế định "Đấu thầu dự án có sử dụng đất" vào Luật Đất đai; sửa đổi, bổ sung hoàn thiện các quy định của Luật Đấu thầu đảm bảo tính minh bạch, thống nhất và chặt chẽ.

HoREA cũng cho rắng cần có Nghị định từ Chính phủ về việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án BT.

Chưa hết, theo HoREA, điểm nghẽn tiền sử dụng đất cũng là nguyên nhân gây ách tắc dự án do chưa đủ điều kiện để triển khai tiếp. Theo phương thức và quy trình tính tiền sử dụng đất hiện nay thì tiền sử dụng đất vẫn là “ẩn số”, là “gánh nặng” và tạo ra cơ chế “xin-cho”, làm cho quá trình tính tiền sử dụng đất dự án bị kéo dài gây khó khăn, thiệt hại cho doanh nghiệp và làm thất thu ngân sách nhà nước do tình trạng “cưa đôi, cưa ba”.